新一輪樓市調控再加碼透露出哪些信號？

進入3月中下旬，全國多地樓市政策再度收緊。西安、成都、杭州先後頒布搖號新規；長沙、武漢要求保障剛需人群優先選房；深圳推行“三價合一”政策。

此外，還有廣州提高外地戶籍購房者的公積金貸款門檻；海南省則推出“5年限售+5年社保+70%首付”的條款。此外，2018年兩會後，大連、阜陽等地曾頒布樓市調控措施。

自2017年“3?17新政”以來的一年中，北京市二手房降價幅度在15%~20%之間，不少二手房價格每平方米下降1萬元~1.5萬元。而上海2月二手房掛牌均價，較1月下跌了4.92%。與去年高峰時房價相比下跌了10-20%左右。足見，房地產調控取得了卓越的效果。

但是，另外有部分熱點城市在春節過後，房地產市場便卻出現了“供需失衡”的跡象，房價有失控上漲的風險。於是便有了各地根據自身不同情況，采取“因城施策”方針對房地產市場進行適度調控。那麽，部分熱點城市房地產為何會呈現死灰複燃的情況呢？

從供給端來看，在經歷了幾輪房地產“去庫存”之後，部分熱點城市房地產供應明顯不足。庫存規模下降，去化周期縮短，幾乎是各地樓市的常態。上海易居研究院的數據顯示，在庫存連續32個月縮小後，100個城市的新房住宅平均去化周期僅為11個月，低於12-16個月的合理區間。

其中，一線、二線、三四線城市的存銷比分別為12.2個月、10.3個月和10.6個月。這種趨勢可與官方的數據互相印證。根據國家統計局的數據，截至2018年2月底，全國建案待售面積58468萬平方米，已與2014年10月的水準大致相當。這也意味著，全國建案庫存已經降至3年前的水準。

此外，各地推出限價政策，人為的將新房價格控制起來，如此一來是壓縮了房地產項目的利潤，尤其是前幾年那些不計血本拿地的開發商，只好放緩開發以待時局變化。

以北京為例，2017年，北京新房供應套數和面積均大幅下降，並創下自2006年北京開始執行預售管理制度以來的歷史新低。進入2018年，這種情況仍未改變。

另從需求端來看，現在各地的房地產成交正在回暖。2018年3月，北京新房市場共成交1033套商品住宅，成交面積13.81萬平方米，環比分別上漲73.3%和52.4%。同期，北京二手房簽約量達到12104套，繼2017年12月和2018年1月之後再破萬套大關，這也創下自2017年4月以來近12個月的新高。

這一方面是由於氣候轉緩，每年3月至5月被稱為樓市的“小陽春”。這期間除非出現重大利空政策，市場需求往往都會復甦。另一方面，受到二線城市吸引人才購房政策的影響、三四線城市棚改貨幣化政策的影響，購房者的需求也開始越來越旺盛。

正是因為部分熱點城市房地產出現了“供需失衡”問題，為了防止當地房地產再次陷入失控狀態，讓房地產市場保持穩定，所以這一輪由各地政府出面，紛紛針對各自情形推出新的一輪調控政策。那麽這一輪新房地產調控周期將會給我們帶來什麽樣的資訊呢？

首先，房地產調控將發生重大變化，過去是一刀切的調控方式，往往難以取得令人滿意的效果，而現如今調控下放到了各地方政府，這也從此前的“因城施策”，進一步落地到“因縣施策”、“因區施策”層面。

這也意味著，未來中央政府將會把多數的房地產調控的權利下放給地方政府，再由地方政府根據不同的區縣進行更細化的調控，這樣調控將更有精準性、有效性。

再者，遏製投機性炒房，讓房地產回歸居住屬性。我們看到近期各城市推出杭州等地推出新房搖號政策，以及長沙、武漢要求保障剛需人群優先選房主要都是向首次購房的剛需傾斜。

而深圳推行“三價合一”政策主要是提高投機性購房者成本，防控房地產的金融風險。如今，各熱點城市都明白，投機性炒作堆砌起來的房地產泡沫很難長久，只有剛需帶來的購房需求才是可持續性的。

最後，儘管短預售屋地產市場還會有所反覆，但是房地產調控政策將是長期性的，只有等到長效機制逐步完善了，才會真正退出。至少在可預見的3年內房地產調控政策不會結束。

所以，二季度房地產市場政策將繼續收緊。同時從目前來看，各地頒布的政策也更加細化，這符合房地產市場持續調控的導向，對促進房地產市場健康發展有積極的作用。顯然，那些希望房地產調控早日壽終正寢的投機炒房者，這次恐怕要徹底失望了。

近期國內新一輪密集的房地產調控政策頒布，這主要是炒房需求又開始升溫，而房地產的供應卻在下降。為了防止房地產失控，各熱點城市都頒布了調控新政。而這些新的調控政策主要傳達的資訊是，：房地產調控將是常態化、各地調控將“因區施策”。同時，房地產去投機化，回歸居住屬性將不會動搖。