多重調控也攔不住，西安房價連漲38個月

記者 | 吳波

過去3年，西安意外走紅。不管是在抖音上爆紅的西安永興坊摔碗酒，西安城牆上耗資千萬的無人機表演，還是戰績顯赫的搶人大戰，都是觀測西安近幾年發展的極佳角度。

但怒刷存在感的並不止於此，不斷飆升的房價更是西安真實寫照。

在核心一二線城市中，西安可能是房價上漲最為持久的，且沒有之一。北上廣深、南京、杭州、天津、武漢等熱點城市都曾在階段性暴漲後面臨回落。而西安始終保持穩中有升的狀態，自2016年開始，這座城市已經連續上漲3年又2個月。

近期，國家統計局發布2019年4月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。從新建商品住宅銷售價格同比漲幅看，4月西安漲幅最大，同比漲23.8%。從2018年9月至今，這一數字始終保持在20%以上，且是連續5個月成為房價同比漲幅最大的城市。

“西安不是沒有調控。不過到了2019年還在持續上漲，確實讓很多人看不懂。”西安一位業內人士評價稱。

2017年，西安重啟限購，規定自2017年1月1日起，西安及非西安戶籍家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）在西安城六區（新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區）只能新購買一套住宅（含新建住房和二手住房）。自此，西安樓市進入“四限”（限購、限貸、限售、限價）時代。

2018年，西安房地產長效調控機制更為細化，陸續頒布搖號購房、房改等政策。今年4月，西安限購再升級，發布公積金新政：暫停異地購房提取，首付比例最低35%。

從影響購房成本的信貸角度來看，西安的房貸利率也一直在高位徘徊。融360大數據研究院監測數據顯示，2019年4月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，環比下降8%，首套平均利率連降5個月。二套房方面，4月，全國二套房貸款平均利率為5.81%，較上月回落個8基點。

具體至西安，房貸政策基本保持不變。根據融360監測的11家銀行，首套房貸利率均為基準上浮15%，二套則上浮20%，個別銀行甚至上浮30%。針對二套房貸，大多銀行上浮20%，另有極少數銀行上浮25%或30%。

西安的樓市調控持續深入，但這依然沒有攔住房價持續上漲。綜合統計局公布的新房指數來看，西安房價已連續上漲38個月，而今年4月，新房均價達到歷史最高點，為13681元/平方米。

持續上漲的市場下，也不乏冒尖的高價盤。融創西安壹號院、融創攬月府、保利天悅、華僑城天鵝堡、碧桂園閱江府等都是典型代表。4月，保利天悅推出精裝高層，售價17998元/平方米，去化率達到95%；碧桂園在滻灞推出的閱江府精裝小高層，售價也達到20000元/平方米至25000元/平方米。

二手房作為新房的聯動和外溢市場，價格雖有回落但也仍在高點。“一位熟悉西安樓市的業內人士告訴界面新聞：“二手房價格現在還是倒掛的。”

來自貝殼研究院的數據顯示，西安二手房價格從1萬以上最高漲到16650元/平方米。在2018年6月達到這個高點後，二手房價格稍有回落，截至2019年4月底，西安二手房均價為14315元/平方米，仍然高於新房價格。

西安樓市的持續火熱，不僅體現在成交價格上，成交量也是一個可感指標。

今年3月，康橋·悅蓉園首次登記，不到一天時間登記人數已超過房源數的3.5倍，實際登記結果，康橋·悅蓉園房源264套，登記1185人。這不是個例，進入2019年以來，西安樓市多次出現千人搖號。

如果登記量還不能完全代表真實樓市情況，那具體成交數字則是一個更為實際的觀察維度。

根據中原地產數據，進入4月，奧園譽府、萬科瀾岸、中南樾府等多個項目去化率均達到100%； 2019年4月，西安共推出7366套房源，整體開盤去化率87%，環比上升9個百分點。超過三成項目開盤當日即售罄，超過一半的項目開盤去化超過90%，這遠高於同期其他熱點城市的成交情況。

從成交量來看，滻灞是西安樓市火熱行情的最典型案例。中原地產總結表示，滻灞受樓市整體升溫、房地產開發程度提升、公共配套改善、價格較低等因素影響，連續三年成為西安市成交最多區域。2018年，滻灞佔全市成交總量的18.8%，經開、曲江區域依次位列其後。

中原地產數據還顯示，截至2019年4月底，西安可售住宅套數為52006套，可售面積597.63萬平方米。按照半年內月平均去化面積來算，西安可售面積去化周期不足5個月，為4.81個月。

界面新聞從數據機構、開發商、業內人士以及購房者等多處了解到，西安房價持續上漲動力由多方因素促成，其中的主要因素為，西安為房價窪地，人才引進，土地市場帶動，看漲房價預期等。

2017年以來，西安高度重視人才工作，通過打出“人才新政+戶籍新政+安居新政”組合拳，招攬人才入西安。2018年6月7日，西安警察局拍攝落戶政策宣傳視頻曾流出引發熱議。視頻顯示，西安市某派出所民警為招攬人才落戶，甚至開著巡邏車用大喇叭沿街喊叫“有沒有人落戶西安“。

視頻背後折射出西安對人才的渴求，西安這兩年在招攬人才方面確實也取得了成果。

根據官方數據，截至2019年4月30日，西安戶籍人口共1004.9萬人，流動人口317.9萬人。從2017年3月1日“戶籍新政”實施，到2019年4月30日兩年零兩個月的時間裡，全市共遷入落戶115.1萬人，其中學歷落戶和人才引進佔比為64.05%。

寬鬆的人才引進政策顯然會增加購房潛在需求，但拉動西安購房需求的還不僅於此。

作為關中平原城市群的核心,，2018年西安獲批為第9個國家中心城市。相比其它核心二線城市，西安一直屬於房價窪地，這也是購房者甚至開發商對西安房價抱有持續看漲預期的最主要原因。

儘管西安房價一路上揚，但整體來看，開發商仍未對西安市場失去信心，這直接體現在真金白銀的投入上。

近幾年，外埠房企不斷進入西安，爭奪市場份額。碧桂園、融創、世茂、旭輝、新城、遠洋、中梁等就是其中代表。

融創是最好的例證。2015年融創通過與天朗合作入股3個項目進入西安，截至目前已經布局15個項目。融創2018年財報顯示，截至2018年年末，以估計總建築面積來算，融創西安約有682萬平方米，甚至超過他們在其他重點城市的布局力度。

土地市場對樓市反應最為敏感。外埠房企大量湧入的這幾年也是西安土地大量成交時期。

今年，繼萊安、正榮拿下大明宮高價地後，融創獲取的幸福林帶又創地價新高，加上拆遷安置等各項費用，樓面價超過1.5萬元/平方米。而高新地產以樓面價13449.74元/平方米，溢價167%拿下的軟體新城地塊，經過一個半小時、325輪的叫價才在三十餘家房企中勝出。

根據CREIS中指數據，今年1—4月，在全國土地成交城市排行榜TOP10中，西安的土地成交的規劃建築面積達到1700萬平方米，位列第一，同比增長20%；成交總價為305億，位列第十，但同比上漲45%。

2018全年，西安土地成交面積1766萬方，在全國位列第四名，僅次於武漢、天津和青島；出讓金收入為681億，位列全國第14位。

大量土地成交後，也促使西安暫時性停止土地供應。2019年4月23日，陝西省自然資源廳發布《關於暫停受理建設用地報建的函》指出，2019年1-4月，陝西省審查上報的建設用地總面積4.83萬畝，其中新增面積2.3萬畝。截至目前，陝西省申報的建設用地面積，已達到按照2018年度計劃可預支20%的上限，不能再繼續預支，所以，為確保全省用地審批合規合法，從4月23日起，暫停受理各地建設用地報件，待國家下達計劃後再受理。

對於過去持續性上漲，開發商認為合理，“確實應該漲一波”。對於2019年西安房價預期，開發商依然樂觀，甚至西安階段性暫停土地供應也成為判斷短期內房價上漲原因之一。

“穩穩地漲”，不僅代表西安樓市的過去3年，也代表著多數人對西安未來房價的判斷趨勢。