251次破紀錄：三維解讀上半年樓市調控政策

“穩房價、穩地價、穩預期”的主基調下，調控成為上半年樓市的關鍵詞。中原地產研究中心統計數據顯示，6月單月，全國房地產調控政策發布次數達46次；而2019年上半年，全國房地產調控政策高達251次，相比2018年上半年，同比上漲31%。

從時間維度看，4月中旬成為調控密度的關鍵轉折點，之前“小陽春”曇花一現，之後房價預警，融資收緊；從空間維度看，地方樓市冷熱不均，調控政策亦鬆緊各異。從政策類型來看，調控已不只針對房價，地價、融資、限售、限購、公積金、戶籍等政策組合拳漸成趨勢。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴21世紀經濟報導記者，和以往的單邊調控不同，今年的調控呈現明顯的“雙邊多點”效應。旭輝集團總裁林峰認為，當前，宏觀總控、分城施策、區間波動的長效機制已經成型。

4月中是分水嶺

6月下旬，多地陸續頒布樓市調控政策，即便到了上半年最後一個周末，市場仍不平靜。6月29日，杭州市區9宗地塊掛牌，出讓條件中首次設置了毛坯房銷售均價、銷售最高單價等方面限制。

數據顯示，6月單月，全國房地產調控政策次數高達46次，超過了5月份的41次。前4月，樓市調控次數分別為68次、21次、15次，60次。

如果將上半年單月的調控次數用折線表示，可以明顯看出，樓市政策呈現在3月觸底，4月急速回升。中原地產首席分析師張大偉分析認為：2019年上半年樓市調控，以2019年4月19日中央政治局會議為分界線，重提“房住不炒”之後，房地產調控政策再次出現全方位收緊趨勢。在此之前，乍現的小陽春不僅讓房地產市場量價回暖，甚至出現新地王。

易居房地產研究院數據顯示，今年4月，百城房價同比上漲14.5%，19城房價同比漲幅超20%，步入“房價過熱”區間。

“穩房價”由此成為調控主旋律之一。4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅價格累計漲幅較大的6城市提出預警，5月份又直接點名佛山、蘇州、大連、南寧4城，隨後多地房價調控加碼。

得益於寬鬆周期、資金面改善以及市場回暖，房企拿地熱情也高漲。中原地產數據顯示，2019年前4月，累計28家房企拿地過百億，2018年同期只有24家，2017年為18家；同時，高價地頻現，土地市場過熱，帶動百城土地成交溢價率持續走高。Wind數據顯示，2019年4月百城土地溢價率達到近一年來高點，為23.4%。

降溫土地市場，融資收緊也成為樓市調控的協奏曲。5月17日，銀保監會要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資；隨後，監管層將部分拿地激進、製造地王的企業納入監管，並暫停債券與ABS（資產抵押證券）發行；6月，銀保監會主席郭樹清再次提醒地方房地產金融化問題。

空間：冷熱不均

按照旭輝集團總裁林峰的理解，當前的樓市調控首先基於行業變化進行宏觀政策微調，在總體可控的情況下，讓每一個城市保持市場合理健康，有偏差時預警與約談，但不是開藥，由各個城市各自因城施策，不再是“一人生病，全家吃藥”。

上半年，整體趨嚴的政策並未傳導到所有城市，多地調控政策趨於“微松”，刺激樓市。

2月份，阜陽市國土資源局土地出讓公告顯示新出讓土地限價條款取消；3月份，東莞頒布新規，二手房交易個人所得稅可選擇按差額20%或全額2%徵收；6月份，南京放寬購房要求，外地人在高淳區買房，只需持有南京市居住證或攜帶勞務合約與營業執照，此前南京規定須在最近3年內累計繳納2年以上社保或個稅。

張波告訴21世紀經濟報導記者，針對房價有可能出現大跌的城市，尤其是三四五線及以下城市，各地頒布穩房價的政策會更多，防止房價過快下跌。

不過，對於上半年熱度較高的二線城市來說，降溫始終是主基調，而其中的關鍵變量是人才政策。中原地產數據顯示，上半年，全國接近百城發布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%，各種關於人才落戶、住房補貼、人才住房優先購買等政策，在一二線城市、三四線城市都有分布，對部分城市房地產市場有刺激影響。

張大偉分析指出，部分二線城市房價上漲加速，最主要的一個原因就是人才政策變相放開了限購等政策。“人才政策變相地降低了限購門檻，將人才吸引來之後，推向本來就供需結構緊張的房地產市場，這明顯帶來了房地產市場的上漲預期。”

西安是一個典型例證。從2017年人才新政實施，到2019年4月底，西安共遷入落戶115.1萬人，儘管土地供應量相應增加，但依然難以遏製西安的房價增長速度。國家統計局數據顯示，上半年，西安房價同比增幅連續多月全國第一，其中，5月份，西安房價環比增幅2%，同比漲幅達24.4%。

6月20日，西安發布了三年以來第六次調控新政，進一步收緊“限購”，嚴控落戶炒房。

張波預測，一線城市在嚴格調控不放鬆的背景下，上半年呈現明顯的量升價平態勢，未來大的政策調控不會再有；上半年市場熱度較高的城市，尤其是二線城市未來加碼的空間更大；三四五線城市的房價雖然還在保持上升態勢，但土地市場以及二手交易市場的整體降溫已經呈現。

類型：調控組合拳

21世紀經濟報導注意到，上半年多地樓市調控涉及到住房公積金政策調整。

張大偉告訴21世紀經濟報導記者，公積金政策本意是幫助中低收入職工群體購房，獲得低利率工具。大部分城市都調整了公積金繳存基數，這有利於職工降低個稅等支出，同時也可以增加使用公積金政策的可能性；很多城市還拓展了公積金提取使用範圍，不僅僅是購房才能使用。

張波指出，上半年的政策調控不只針對房價單一維度，包括地價、限售、限購、公積金等多維度政策均同時出現，這一趨勢也將在下半年延續。

限購方面，成都公布查處“富力中心”、“德商·禦府天驕”多個違規繞開限購項目，西安將臨潼區納入限購範圍；限售方面，內蒙古赤峰市頒布新政，要求個人購買新建商品住宅的，取得不動產權證書滿2年方可上市交易；地價方面，6月份，東莞、蘇州、杭州等多個城市均針對土地市場拍賣政策進行調整。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析，西安、成都等多個城市同時存在限購、限售、限價，調控嚴厲。整體來看，在政治局會議重提“房住不炒”以及住建部房價預警之後，政策在一定範圍內出現了新一輪升級。

林峰認為，房地產發展過程中可能會受金融政策或城市政策的影響，有一些小幅度或區域性的波動，但行業整體已進入一個平穩、低幅、高質量的長周期，行業的集中度和產品美好度都將持續提升。

展望下半年，平安證券分析師楊侃指出，一方面宏觀經濟下行壓力猶在，仍需要房地產發揮“壓艙石”和“穩定劑”作用；另一方面，部分城市房價、地價快速升溫，房地產政策不具備全局收緊或放鬆的基礎。預計下半年政策端仍將延續一城一策、以穩為主的主基調。

（編輯：張星）