逃命吧！三四線樓市的轉捩點要來了

來源：地產情報站

最近，融創董事長孫巨集斌在融創中期業績發布會上談到，“本次房地產市場調控嚴峻程度超出人們想象，且不斷加碼的調控政策，正改變市場預期……”

在當前“堅決遏製房價上漲”為房地產市場總基調下，現在樓市的預期確實在發生了改變，房企拿地熱情減淡，各地房屋成交量也持續萎縮，購房者的觀望情緒明顯。

通過前段時間國家統計局公布的新建建案價格指數來看，一二線城市的房價漲幅開始逐漸縮小，並且有平穩回落的趨勢，不過三四線樓市卻依然逆勢上揚，其房價的堅固程度，超出大部分人的想象。

這一輪三四線城市房價上漲的周期，還要回溯到2016年下半年，截至2017年末，全國有29個三四線城市房價過萬。一直到現在，三四線城市房價漲幅依然在環比擴大。

這是不是說，三四線城市的房價正處在上升通道中？

我認為，恰恰相反。

至少，在部分、或者說大部分三四線城市，樓市的轉捩點就要到了。

三四線城市房價上漲的動力

三四線為什麽能漲得這麽高？

我們不妨把時間線拉長一點看。

從2016年開始，三四線城市的房價就進入了快速上漲的軌道。“千人搶房”，“夜宿購房中心”這樣在一二線城市搶房時才能看到的景觀，在很多三四線城市也開始頻頻上演。

各地城市化進程加速，使得不少原來人氣不足的地區交通基礎設施改善，產業內移，又吸引來許多當地的農村人口以及外出農民工回流。再進一步，收入提高，也促使著農村居民結婚和子女入學更傾向進城，形成了對三四線城市住房的需求。

此外，由於一二線城市不斷加碼的限購政策以及高房價，從2017年開始，一二線城市房產成交量出現了明顯的下滑，很多在一二線城市工作的人選擇回到家鄉買房。很多炒房客、投資人也開始轉戰三四線城市房地產市場。

以上這些都是三四線房價不斷走高的大背景。而樓市去庫存任務更是充當了三四線房價上漲的主要動力。

當初一二線城市房價快速上漲，土地成本急劇上升，大批開發商無力參與競拍，從而開始轉戰土地價格更為低廉的三四線城市。不過，隨著投資的一哄而上，也造成了當時樓市嚴重的庫存狀況。

在各地經歷了解綁限購，放鬆信貸等政策之後，去庫存的任務完成效果並不理想。直到2016年，棚改貨幣化安置政策推出，進一步改善了三四線樓市的庫存壓力。

去庫存任務基本完成

進入下半年以來，維持三四線城市房價快速上漲的支點正在發生改變。

首先是在7月，棚改政策出現了調整，審批權由地方收回中央。雖然不是一刀切，各地還有些調整余地。不過棚改政策要做出調整的信號已經顯露無遺。

8月28日，長春市政府下發檔案，取消棚改貨幣化安置獎勵政策。

而呼和浩特也在近日發布公告稱，全面停止房地產去庫存調控措施，成為這一輪房地產調控中，首個喊出“停止去庫存”的城市。

之前某研究機構數據表明，三四線樓市漲價去庫存的歷史使命已經基本完成。

開發商手裡的房子基本上到了居民手裡。當前百城庫存規模已經跌回到2012年3月的水準，三四線存銷比更是創下近9年的新低。

現行規定下，我們認為庫存12個月以下，就是低庫存的警戒線。按照這個標準，全國至少有60%的三線城市應該停止去庫存的操作，停止貨幣化安置。

可以預見，在未來控制房價上漲的主要任務下，後續會有更多三四線城市跟進棚改政策的調整，但是棚改不能一刀切，以後棚改實物化安置會成為主流。

支撐三四線城市房價上漲的動力不再

隨著棚改貨幣化安置逐漸淡出，三四線城市房價上漲的動力，將會減少一大半。實際上，一些作為人口淨流出的三四線城市的房產，根本沒有我們想象中的有價值。

選擇一座城市，就相當於買了一支股票，就是看這座城市未來的發展。雖然城市化進程加速會使一部分農村人口流入，但是人口是跟著產業走的，三四線城市很難有媲美一二線城市的產業集群。事實上，現在很多三四線城市一直處於人口淨流出的狀態。

對於那些炒房客來說，購置房產的流動性是他們投資的關鍵。當三四線城市房地產市場流動性大打折扣，這裡也不再是他們青睞之地。

最近一段時間以來，“堅決遏製房價上漲”的信號愈加強烈。各地的調控政策也不斷加碼，根據中原地產研究中心的數據顯示，7月單月，全國樓市調控密集程度刷新歷史紀錄，合計超過60個城市，發布了超過70次各類型房地產調控政策。不斷加碼的調控政策，也正在蔓延到三四線城市。

目前支撐三四線城市房價上漲的動力正逐漸削弱，而這一輪三四線城市樓市的春天似乎也已經到了盡頭。

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