嚴抓！中山7宗商住地被要求現樓發售

臨近10月，沉寂一段時間的中山土地招拍掛市場也悄然放出多宗商住地拍賣。根據中山土地資源交易網公布的資訊，9月份伊始推出的6宗商住地塊，無論大小均被要求“現售”———取消此前可以實現的“70%以上工程”的預售制度，實行現樓發售。

實際上在5月份翠亨新區一宗大型商住地塊首次被要求現售，這一位置優越加上現售的“苛刻”條件也依舊阻擋不了開發商拿地的決心，最後被萬科收入囊中。南都記者調查發現，這一做法雖然曾在南京、深圳、南寧等城市出現過，但並未全面推廣。有知情者稱，去年12月底已經收到通知要求全面實行現售，但由於中山存量地問題較多影響面大，後來僅針對新拍賣地進行。這一做法無疑對中山樓市產生深遠影響。有業內人士認為，該做法對開發商自持資金要求較高，相當於抬高了拍地門檻。以往私人或小公司等“行外人”只要有微量資金也能操盤，但由於現售的資金壓力，未來這類房企進入的可能性極小。

今年7宗土地均被要求現售

對於開發商而言，預售制度能迅速回籠資金實現滾動銷售，但可能未來在中山預售制度“名存實亡”。目前，中山除了1月份拍出的土地外，其余商住地拍賣要求均點名“現售”。記者統計發現，目前包括6月份被萬科收入囊中的翠亨新區地塊在內，7宗商住地均被要求現售，這些地塊均是今年新掛出來的招拍掛地塊，無一例外。

這引起了坊間討論，尤其在5月份中山首宗現售土地W15-18-0006掛出時就引起了業內討論。有業內人士針對現售的資金流要求作出分析，認為現售條件下至少比預售多15%的資金成本。最後，這宗被寄予厚望的117畝商住地塊被萬科以13786.85元/平方米的樓面地價拿下，破了中山的商住地拍賣單價紀錄。

這是中山掛牌出讓土地首次要求“成屋銷售”，也意味著中山建案銷售模式或將由預售改為現售。所謂“建案現售”要求開發商直接銷售證件齊全的建案，購房者能夠實現“一手交錢一手收貨”。此前，中山絕大多數建案都採用的是預售模式。

無獨有偶，9月份開始中山悄然推出新的商住用地，目前已經推出6宗，而這些用地無一不要求現售。

對開發商資金要求高

這一變更並非一朝一夕之功。有知情人士告訴記者，在去年12月底，就曾有開發商就現售要求去相關部門谘詢，得到的回復是未來的商住地要實行現售制度，原本的要求並非針對招拍掛的商住地，而是全市的商住地項目。“原來要求的是到年底報建的項目可以采取預售制度，未報建的則要現售，但後來考慮到中山的私人土地市場儲地量太大，因此把條件及期限放寬”，他表示，目前即將進入開發程式的地塊可以採用預售制度賣房，但以萬科地塊為分水嶺的新拍地塊，則全部采取現售模式。

對於開發商而言，這無疑有著更高的資金需求。有業內人士分析，以往只要建成70%的建築就能獲取預售證開始賣房，也就是說現售比起預售有三成的資金壓在項目中。同時由於現樓發售還涉及綜合驗收環節，也就是說若消防、園林、車位、規劃等任意一項不過關，即使建築物達到封頂條件都無法交房，部分帶裝修發售的房子甚至要完成室內裝修才能交付。這些時間均造成了資金的隱形成本。記者留意到，預售制度下不少簽訂購房合約的購房者至少需要1-2年的時間等待交房，也就是說現在開發商不僅壓上了3成資金，還要承擔這段時間的銀行利息等。

“只有大開發商能夠承受這樣的資金壓力，對開發流程等都有更高的要求”，合富研究院高級分析師謝仲娟表示，現售制度下資金至少每年要增加15%的利息，可能一些小型項目根本無法承受這一財務成本。她認為這對於中山的樓市是好事，起碼證明政府對於中山建案開發要求更高，杜絕了一些小型開發商“渾水摸魚”的可能。

現售制度或變相保護購房者

實際上，房子問題一向都是市民關心的焦點。據新浪樂居不完全統計，自2018年以來，在國土局及住建局官方網站上被反饋問題的建案至少有30個。問題多為開發商延期貨樓且拒絕賠償、建案未竣工已停工並且無法與開發商取得聯繫。如5月21日有市民在住建局官方網站上發布投訴稱“東鳳鎮凱盛廣場爛尾無進展”。該市民於2014年在東鳳鎮購買了五證齊全的建案凱盛繽紛m all的產品，截至5月21日仍收樓無期且無法聯繫上開發商。“這件事已經投訴很多年了，當地書記也換了幾任，但是一直沒有得到解決”。此外，通大地產的多個項目、三角鎮科爾瑪新城等都面臨同樣的難題。

即使建案可以收樓入住，也面臨遲遲無法辦理房產證的可能。如大湧鎮匯泰都城二期、民眾鎮萬騰金域明珠、板芙鎮金澳華庭4、5、6期等，都曾是市民在住建局投訴信箱的“常客”。

以往，購房者雖然支付了首付款，銀行貸款等也相繼批出，即使在開發商收齊款項的情況下，購房者依舊面臨開發商跑路、房子品質問題、房產證無法辦理等一系列問題。有建案甚至8年多沒有辦理房產證，直到曝光多次才解決問題。而現售制度則解決了這些難題，變相保護了購房者。

不過，也有開發商表示，由於開發商承擔的風險增加，加上資金成本增加，不排除未來會在售價上做文章。為此購房者的資金要求也可能有所提高。

他山之石

現售城市屈指可數

有城市競成屋銷售比例

雖然中山並非全國首個嘗試實行現售制度的城市，但也是走在不少城市的前列。記者調查發現，實際上國內實施這一做法的城市屈指可數，僅有深圳、南寧、南京等城市采取這一做法，目前並沒有全面鋪開。

例如，深圳在2016年曾推出龍華新區一宗商住用地，被確認為深圳市建案現樓發售試點項目，也就是說，競得此地塊的開發商未來所建物業不能進行預售，需在項目竣工且證件手續齊全後才能進行銷售。但後來試點不了了之，現行的土地拍賣改變為5年內不得轉售等系列條件。

而南寧原本一度試水現售，現在則改變策略變成“競成屋比例”。今年7月南寧推出GC2018- 039地塊設定最高地面單價為750萬元/畝，當拍賣價格等於750萬元/畝時，轉為在此基礎上向上競成屋銷售比例，按投報成屋銷售比例最大者得的原則確定競得人，基礎投報比例不低於10%，每次投報比例為5%，當投報成屋銷售比例達到100%時，轉為在此基礎上向上競產權移交住房配建面積，按投報配建面積比例最大者得的原則確定競得人。

不過，也有城市受土地出讓金壓力的影響而取消現售。南京成屋銷售政策始於2016年8月。當時，為給土拍市場降溫，南京市規定，當網上競價達到最高限價時，仍有兩家以上部門要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者，並在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。當網上競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須成屋銷售。不過近期新掛出的地塊條件顯示，取消了“競價達最高限價的80%申領預售的施工進度門檻，以及競價達最高限價的90%需成屋銷售”的要求。

采寫：南都記者 蕭倩苑