試水成屋銷售 房企運營能力待考驗

近日，廣東中山市幾宗成屋銷售地塊流拍、全國首個建案成屋銷售試點項目深圳龍華金茂府亮相，讓業內與購房人目光再次聚焦在成屋銷售上。對此，業內人士稱成屋銷售執行後，對開發企業資金、產品打造等要求更高，價格或略高於“預售屋”，但對於購房人而言，所見即所得，更有保障。

深圳首個成屋銷售試點項目亮相

9月，廣東省房地產協會向各副會長部門下發《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》表示，廣東省住建廳已配合住建部要求，對建案預售制度進行了調研並擬訂了相關材料，擬“逐步取消建案預售制度，全面實施現售”。住建部很快澄清，“該檔案只是征詢意見稿，並非真的實施。”

就在此《通知》下發不到20天后，深圳首個成屋銷售試點——龍華金茂府亮相。據了解，2016年6月，為抑製房企拿地熱情，深圳規土委決定以公開招標方式推出首宗成屋銷售試點地塊——龍華A816－0060號地塊，要求在該地塊上建設的商業、住宅等建築物，不能進行預售，必須在竣工並取得不動產權證書後才能以現售形式對外銷售。當時，現場有18家房企及聯合體參與投標，“電建＋金茂”聯合體以82.9億元競得該地塊，折合樓面價5.68萬元／平方米。

與深圳“隔海相望”的中山市則在近日推出多宗成屋銷售地塊，其中三宗地塊全部流拍。記者從中山市國土資源局官網網站獲悉，5月至今，中山市合計推出16宗住宅及含住宅的綜合用地，規劃建築面積約152萬平方米 ，無一例外均要求“建案成屋銷售”，即要求開發商直接銷售證件齊全的已經成型待售的建案。

就中山市成屋銷售工作是否為廣東省要求的試點，中山市公共資源交易中心的相關負責人在接受媒體採訪時曾表示，中山市掛牌出讓的“成屋銷售”的地塊，均是由國土資源局統一要求，並不能被認為是試點工作，後期是否會因市場反應過大調整，要看國土資源部門和市裡的統一安排。

將致杠杆成本上升

從上述中山三宗土地流拍便可看出，房企對“成屋銷售”地塊更為謹慎。一位廣東當地房企人士稱，當下企業融資管道受限，樓市銷售下滑明顯且回款較差，房企對土地的競買更加謹慎，特別是要求“成屋銷售”的地塊，考量會更多。

讓開發企業更為頭痛的是，由“成屋銷售”而引發的開發模式改變。我國目前正在執行的是建案預售制度。上述制度起始於1994年通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》，並在隨後的相關法律檔案中進一步明確，好處在於開發商能提前回籠資金，買房人也能得到部分優惠。

一位不願透露姓名的房企人士稱，相較於2年左右的建設周期，預售製下資金回籠周期可以壓縮至1年甚至更短，極大地加快了房企的資金周轉，若推行現售製，資金回籠周期則會延長至較建設周期更長的時段，資金周轉風險也相應增大。

根據A股96家上市房企披露的數據，預收账款（包括新會計準則下的合約負債科目）佔總負債比重近五年來穩定在27%-30%之間，佔總資產比重在20%-25%之間，若這部分完全由有息負債代替，則房企的杠杆成本勢必明顯提升。

合碩機構首席分析師郭毅指出，成屋銷售制度如果實施，開發商資金流轉周期就會變長，而資金使用成本的上升最終必然會體現在房價上，也會影響地方政府的財政收入，“它的供貨速度減慢了，那就意味著對於市場的供應環節會形成一個供應的空窗期，就會造成房價在這個階段會有一個相對比較大幅度的上漲。再往前推進一步，那麽就會影響到他再次去拿地，同時地方政府的財政收入也會受到影響。”

預售依然是主流

通常在預售情況下，開發商繳納土地出讓金獲得土地資源，通過土地抵押融資支付工程建設啟動款，達到預售條件開始銷售實現資金回籠，支付工程進度款；再擠壓銷售回籠資金完成融資款償還。部分項目還可以通過在建工程抵押方式進一步融資。單個項目運轉順利，開發商可能在交房之前已經實現全部現金流回正，獲得項目開發利潤，項目交房之後確定權屬轉移，正式完成利潤確認。

現售模式下，開發周期拉長，開發商需要在取得竣工驗收備案表和大產權證條件下才可以銷售實現資金回籠，開發企業融資償債周期加長，導致融資成本進一步增加。開發商在拿地之前需要進一步斟酌開發運營周期中現金流運用手段和工程款項支付手段。在投資前期，敏感性分析和內部收益率分析中需要考慮得更加細致，進而影響整個項目運營周期。

“該成屋銷售後，高杠杆企業經營調整成本增加，規模增速也會更明顯放緩。有息負債可能取代部分預收款，資金成本也會相應上升。”中信建投地產首席分析師陳慎稱，更高杠杆的房企面臨的經營風險也更大，尤其在近兩年去杠杆環境下，中小型、高杠杆的民企受到波及會更大。”

在中原地產首席分析師張大偉看來：“目前不具備‘一刀切’的市場基礎，否則會造成供應的突然短缺。另外，對企業資金壓力也會有很大影響。如果是中小型企業或者民企，應該說對於這種土地的拿地意願就不會很充足，供應的資金成本高，周期長，也會受到影響。從目前整個市場來看，預售依然是主流，現售還是在逐漸增加一些試點。”

降低購房風險 買房人將獲益

預售也直接或間接引發了開發商門檻低、捂盤惜售、哄抬房價等問題，甚至部分預售建案品質不佳、爛尾造成糾紛。

“預售狀態下，預售屋銷售，客戶簽署建案預售合約之前，最多只能看到工程建設進度達到預售要求、還有部分展示的樣板房，其余交房時間、交房標準只能書面約定。交房標準往往很含糊，不明確品牌、型號和樣式，這樣地產項目開發過程中開發商可以有很大的靈活太空。”一家知名房地產企業相關負責人告訴記者，從老百姓購房角度看，成屋銷售的確有益於購房人減少上當受騙。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，現售之後，工程已完成竣工驗收備案，達到辦理小產權證的條件。以實物方式交割，所見即所買，購房者風險大大降低。購房人可以直接看到住房施工品質和交房材料材質、工藝，對不同項目產品之間進行詳細對比，客戶可選擇太空進一步加大，對開發商施工管理要求更高。

本報記者 崔陸鵬