中秋之後的第一個開市日（9月25日），房地產板塊狂瀉不止，領跌A股，而這源於一份檔案。
9月21日晚間，一份關於取消建案預售製的檔案炸開了鍋。
這份檔案稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬定了“關於建案預售許可事項調整的材料”，建議降低預售制度帶來的高杠杆效應，逐步取消建案預售制度。
另外，流傳出的檔案顯示，住建部同時向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省發函，要求“對預售制度進行研究論證”
按照歷史慣例，應該有官方出來辟謠了。果不其然，隨後住建部辟謠稱，征詢取消建案預售意見的情況不屬實。
但辟謠歸辟謠，卻沒有直接否認要求各地深入研究。
那麽，取消建案預售製對房價到底有多大的威力，是否會真的取消建案預售製，對整個經濟又有什麽影響？
預售製是房地產商的核心
我國內地的建案預售出現於上世紀80年代的深圳。
1983年頒布的《深圳經濟特區建案品質管理規定》規定：“房地產經營者可以預售房產，預售房產必須具備一定的條件”。
這是我國內地首次以立法形式允許建案預售。
1994年7月頒布的《城市房地產管理法》，正式確立了建案預售制度，並對預售條件、監管作出了原則性規定。
其實，當時建案預售製的出爐，更大的目的在於刺激房地產市場的發展，推動住房制度改革，讓房地產商有更多的錢可以開發房地產，增加房地產的供應。
自此，房地產商多了一條融資管道，開始了轟轟烈烈的造城活動。
我國建案預售實行的是許可制度，也就說房地產商的建案開發項目必須達到規定的條件，取得《房地產預售許可證》後，方可預售。
例如，有的地區把預售許可條件設定為“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”、 “30％以上”或“35％以上”等等。
這就意味著，房地產開發商在建設一棟30層的樓，隻建了5樓，就可以將房子賣出去。房地產商就可以提前1-2年拿到資金，然後可以滾動開發建案。
房地產的高杠杆、高周轉模式因此而來。
因為房價隻漲不跌的心理預期，老百姓很吃這一套建案預售制度，只要一個建案一開盤，就蜂擁而至，爭搶預售屋。
這就極大縮短了房企現金流回籠的周期，降低了房企資金斷裂的風險，滿足了房企規模龐大的融資需求。
究其根本，建案預售制度就是房地產商空手套白狼的遊戲。
此後，預售成為目前我國建案市場銷售的主要方式。
根據官方數據，全國商品住宅預售屋銷售面積佔總銷售面積的比重由2005年63%提升至2018年的84%，其中40大中城市預售屋銷售面積佔比始終維持在80%以上。
這一政策，給房地產帶來了大量的廉價資金。
國家統計局的數據顯示，2017年，房地產開發企業到位資金156053億元，其中，自籌資金50872億元，佔比32.6%；定金及預收款48694億元；個人抵押貸款23906億元。
定金、預收款、個人抵押均來自購房者的預付資金，佔總到位資金的46.5%。
不難看出，房地產項目開發資金的來源主要是自有資金、貸款、預售制度帶來的資金，其中，預售資金的規模大概50%，而自有資金僅僅佔30%。
也就是說，建案預售制度是房地產商的命根子。
毋庸置疑，如果取消建案預售制度，就相當於掐住房地產開放式的喉嚨，後果不堪設想。
預售製產生的後果
回頭看看，建案預售制度已伴隨中國房地產有25年之久，奠定了房地產商高周轉的基礎，極大地促進中國房地產市場的爆發。
回歸到本質，建案預售制度既是一種銷售制度，更是一種融資制度，也是一種避險手段。這種制度對房地產商來說，是百利而無一害。
從風險方面來看，房子都已經賣出去了，所以從房屋銷售到最終竣工期間，房地產商幾乎不用承擔風險，反正都可以提前收回投資，實現利潤，獲得成本低廉的融資。
一旦房子已經賣出去，中小房企對於房屋項目的開工可能就不上心了，房屋品質也難以得到把控。
如果碰到行情差，小房企資金鏈斷裂，房子爛尾，則是直接損害購房人的切身利益，也給社會穩定造成挑戰。
這就相當於，房地產商將成屋銷售的實質風險轉移給了社會，反正房子都賣出來，資金鏈斷了，反正也是購房者買單。
據不完全統計，2017年廣東全省資金鏈斷裂類矛盾總數61宗，其中2016年轉存數28宗，2017年新增數33宗，2017年廣東全省資金鏈斷裂矛盾化解44宗，結餘17宗。
與此同時，建案預售制度降低了進入房地產商的門檻，也因為樓市的高暴利，刺激大量社會資金湧入房地產行業，也刺激房地產過度投資開發。
在我國現行房屋預售制度中，開發商跟銀行貸款拿地，不久之後，就可以通過收預付款的方式還掉一部分銀行欠款，之後還可以再次借錢拿地。
因此，任何人只要一點錢就能利用杠杆來開發房地產，全國也誕生了十多萬家大大小小的開發商，最終也造了太多房子，因此有“鬼城”、“去庫存”等說法。
有人說，外國可以採用建案預售製的方式來銷售房產的。但問題就在於，歐美多數發達國家的資本市場成熟，融資管道發達，開發商很少依賴房屋預售來籌集資金。
唯獨我國，開啟先河。
時間已到，勢在必行
要討論這項政策是否會取消，會不會在全國範圍內實現，還是要回歸到房地產預售製的本質。
這項政策更核心的本質是，降低開發商資金門檻，發展房地產行業來提振經濟。說白了，一切都是為了GDP，國家的GDP，各地區的GDP。
但時至今日，一切都變了。
並非GDP不重要，而是房子太多了，房地產這一支柱產業已經觸碰天花板，面臨川普這名不按常理出來的總統，如若房價再漲就要面臨泡沫破裂的風險。
因此在今年7月底，就有了各種“堅決遏製房價上漲”的政策頒布。
房地產的風光歲月不再，接下來，該是行業出清的時候了。
今年以來，房地產企業融資管道受阻，銀行、債券、股權等管道紛紛收緊。
據國家統計局數據，今年上半年，房地產開發企業國內貸款12292億元，下降7.9%；利用外資28億元，下降73.1%。
與此同時，債市、股市、公司債券也紛紛打臉房地產商。
今年以來，交易機構大比例地拋售地產債、地產股，大量的地償債、地產股一跌再跌，房企發行的公司債券也頻頻遇冷。
除此之外，國家在今年5月下旬明確了“房企境外發債不得投資境內外房地產項目、補充運營資金，僅限歸還存量債務”，將境外融資這條路也堵死。
8月份，福建、浙江、陝西、天津等地開始陸續接到了視窗指導，暫停新增地產信託的報備，這就意味著開發商的另一條融資通道被徹底堵死。
一條條融資通道被堵死，可見，整治樓市過熱的時候到了。
正所謂打蛇打七寸，建案預售制度作為房地產商最主要的一條融資通道又怎麽會被放過？
其實，在這些年來，取消預售製的傳聞一直傳出，但隨後均已得到了澄清。
一邊是澄清，另一邊卻有所行動。此謂明修棧道，暗度陳倉。
早在2016年4月，深圳市土地房產交易中心掛出一宗商住地塊，該地塊被確認為深圳市建案現售試點項目。
在我看來，最早實行住宅市場化的深圳，最早掀起一陣房價暴漲的深圳，或將成為最早接觸成屋現售制度的城市。
在我們國家，有任何重大政策的落地，都要經過吹風、辟謠、吹風、辟謠、落實等環節，如今也不例外，這叫充分的民意測試，提前釋放政策風險壓力。
所以，大家不要看人家說什麽，而是要看人家到底在做什麽。
在我看來，成屋銷售的時代將會來臨，當然動作沒那麽快，會逐步試點再慢慢擴大範圍。
畢竟，一刀切的行為會產生太大的影響，最終得不償失，至少很多房子會成為爛尾樓，買了房子的人就悲催了。
這就是國家為什麽一直叫喊著“房住不炒”，已經講得這麽清楚，這是在提前警告大家，炒房的時代過去了，別想著利用房子賺快錢。
房價到底會不會漲
每一次，樓市有點變動，大家都會問：房價到底會不會漲？
在很多人看來，如果採用成屋銷售，那麽市面上建案的供給一瞬間就減少了很多，會造成供不應求的局面，最終導致房價上漲。
但在我看來，這種判斷隻是考慮了市場的供給關係，卻缺乏政治考量，畢竟我們還不是完全市場經濟。
因為早在2016年國慶前後，全國各地都在實施凍結樓市的政策，並且持續實施至今，那個時候我在國內就率先提出“凍結”樓市的說法。
這種凍結的政策，限貸、限購、限售、限價……一直是在深化的，一直是在推廣的。
說白了就是凍結交易雙方，提升交易難度，所以別看廈門現在的樓市多冷清，雖然是樓價降了，但是總體來看也只是回到2016年的水準，房價依然是高位橫盤。
房產中介掛出來說降價多少，那都是騙人的，房價是多少，我們要看的是真實交易價格，不是掛出來的價格，現在很多掛出來的價格都是中介為了提高成交量故意做出來給人看的。
所以就像廈門一樣，哪怕新聞說得很恐怖，有“暴跌”的感覺，但公布出來的價格也依然是在2016年的高位。
不過有一個事情，我要提醒大家，現在開始要慎重買那些還沒有建好的房子。
大家想想看，一旦取消建案預售制度，改為現樓銷售，房地產商拿到資金的周期就延長了。
資金回血速度一慢再慢，那些資金饑渴的中小房企或在信貸收縮、高壓調控的環境下，命懸一線。
這對開發商的資金考核壓力也更多，開發商去拿地也要掂量掂量了。
今年1-8月，全國300城流拍890宗地塊，創歷史新高，“地王”現象也消失得無影無蹤。
“今天我們特別焦慮”，這是萬科集團董事長鬱亮在9月8日的北方區域媒體交流會講的。
在南方區域的月度例會上，鬱亮提到了：中國房地產市場走的是回頭路。面對當前的局面，鬱亮將萬科的目標設定為：活下去。
不止是萬科，很多房地產企業也很焦慮，從給公司改名這一件事就能夠看出來，紛紛將“房地產”三個字從公司名字中剔去。
今年以來，保利地產正式更名為“保利發展控股集團股份有限公司”，深圳市萬科房地產有限公司更名為“深圳市萬科發展有限公司”。
龍湖地產更名為“龍湖集團控股有限公司”；合景泰富地產確認要把名字改成“合景泰富集團控股有限公司”；
時代地產更名為為“時代中國控股有限公司”，大連萬達商業地產更名為“大連萬達商業管理集團股份有限公司”。
大家有沒有感覺到有大事要發生？房地產的風向真的變了，這是整個房地產行業的共識。
更嚴重的，今年年下半年-2021年，是房企的償債高峰期，債務兌付規模分別為2.9兆、6.1兆、5.9兆和3.4兆，而2022年及以後總計共0.9兆。
所以，如果取消預售制度，房企將面臨資金嚴重緊缺的局面。
為了活下去，這些房企會會對建案打折出售，加快現金流的回籠的節奏，有的房企一旦無法解決面臨的問題，我認為最終甚至會一跑了之。
所以，我判斷在三四五線地區，從今年下半年開始到未來三年，會出現大量爛尾樓。
至於房價，大家不用太擔心房價會大漲，再也不可能了，但要大跌，也是不可能的。
特別是在一二線重點城市更是不可能大幅下跌，三四五線城市要跌還有可能，有些會促銷打折降價回籠資金，但是依然不會出現暴跌這種局面，畢竟開發商的成本擺在那裡。
發展至今，房地產行業的使命已到一個階段，而接下來，房地產行業將有新的使命，那就是收取房地產稅，充實國庫。
收取房地產稅，那是要穩定房價的，因為房地產稅會以當下的評估價為參考來收取，所以說房價暴跌的那種說法，在我看來是不成立的。
無論如何，我們都無法逃過房地產的重壓，只是一個時代一個方式而已。
今年，是房地產行業的轉捩點，但也是新時代開始的一年。
有房沒房，你都要挨一刀，這才公平，從現在開始到未來很多年要解決的就是公平的問題。
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