成都主城區地塊溢價出讓，都要求成屋銷售，有何影響？

封面新聞記者 黃益輝

7月31日，成都傳統主城區兩塊宗地拍賣，備受關注。除了錦江區東大街地塊以19800元/㎡的成交樓面價，刷新成都的土地單價紀錄以外，還有這兩宗地塊都明確要求成屋銷售。

所謂成屋銷售，就是指開發商辦妥大產證，消費者簽訂買房合約後，就可以辦理入住並取得產權證。成屋限售制度對房企的影響是很大的，對其資金鏈提出更高的要求。“成屋銷售”大大拉長了房企資金回籠時間。對購房者來說，成屋銷售優勢在於降低買到“爛尾”項目的風險，同時規避一些“買家秀”與“賣家秀”大不相同的問題，例如“園林綠化”、“公共空間配套”、“裝修標準”等方面，都可以眼見為實後再決定是否購買，品質更有保障。但同時，房企的資金壓力與成本也會轉移一部分到購房者身上，未來成屋售價不低。

與成屋銷售相反的是建案預售製。據了解，我國現行的建案預售制度起始於1994年，並在《房地產管理法》和隨後發布的《城市房地產經營管理條例》、《建案預售管理辦法》等法律文件中予以明確。建案預售制度制定的初衷是通過縮短房地產企業資金回流的周期，緩解房地產行業的資金困局，從而促進整個房地產市場的快速發展。但經歷了20余年的發展，建案預售制度的優劣勢也表現的較為明顯，一方面對開發商來說有利於快速回籠資金，對購房者來說預售屋銷售價格相對更低。但另一方面購房者也容易買到與前期宣傳出入很大的產品，甚至遇到“爛尾項目”，需要承擔一定的風險。

2010年4月，住建部下發《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，首次明確提出推行商品住房現售試點，鼓勵各地結合當地實際，制定商品住房現售管理辦法，引導房企現售商品住房。

2016年8月，南京頒布新政策，將土拍價格與成屋預售的條件相掛鉤，規定當該地塊網上競價達到最高限價80%時，低層建築申領預售許可需達到建築主體封頂。當達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須成屋銷售。同年，廣東中山，浙江杭州等地，也在住宅地塊出讓上都探索過成屋銷售，不過，推行一段時間後，相關規則有所調整。到2018年10月，合肥市房地產管理局再次重申了“成屋銷售”。

2019年以來，成都土地拍賣市場回溫明顯，在6月27日成都重啟“限價競買+續競自持租賃住房面積+抽簽競得”的拍賣方式後，成屋銷售要求無疑是進一步加碼。成都在主城區的優質地塊建設要求中，提出“成屋銷售”的要求，是一次新的調控嘗試。不過也可以預見，未來成都土拍入場門檻將越來越高，資金實力不夠的小房企，可能難以單獨拿地，今日，廣東華發與錦江統建聯合拿地，也是一種印證。一場行業洗牌或許正在發生。