樓市轉軌，房子現買現賣防欺詐

本報記者 曹政

雖未開盤，深圳龍華金茂府建案這幾天卻頻上頭條。源於它是深圳首個試點成屋銷售的項目。

歷史總是驚人相似，20多年前，深圳也是最早嘗試“預售製”的城市之一。而就在20天前，廣東省傳出“研究取消預售製”的消息。一時間，預售屋變成屋或改變房價走勢，甚至引發樓市“變天”的猜測沸沸揚揚。但成屋銷售的市場影響，真的能有這麽大嗎？

房子現買現賣防欺詐

早在2016年5月，深圳規土委就發布過《我市開展建案現售試點工作》的說明：深圳市在全國範圍內率先探索建案預售制度改革，開展建案現售試點。龍華金茂府便是試點的第一個項目。同屬一省的中山市，也在成屋銷售上有了新動作。根據中山市國土局近來發布的宅地出讓公告，均增加了“實行建案現售”的要求。

這不得不讓人聯想起20天前傳出的“廣東研究取消建案預售”的消息。不過，當時廣東省房協相關負責人向本報記者坦言該政策僅處在內部征求意見階段，未來是否頒布還未確定。

建案預售借鑒於香港，並在1994年通過的《城市房地產管理法》中被確定。預售執行的20多年裡，讓開發商更快回流資金、解決了老百姓住房短缺的問題。但現實操作中，預售也直接或間接引發了開發商門檻低、捂盤惜售、哄抬房價等問題。甚至一批預售的建案品質不佳、爛尾，造成樓市糾紛。

“如果預售屋變成屋，老百姓‘現買現賣’，就能避免出現爛尾等問題。”一家知名房地產企業相關負責人認為，從老百姓購房角度看，成屋銷售的確有益於購房人減少上當受騙。

多地曾短時嘗試成屋銷售

“成屋銷售”不是今年才有的新鮮事。合碩機構首席分析師郭毅介紹，早在2014年，上海就曾對掛牌出讓的黃浦區五裡橋街道地塊要求須以全裝修成屋銷售；2016年後樓市急劇升溫，高價地塊頻出，多個城市也有此要求。

去年3月，杭州開始在土地拍賣中增加“溢價50%就成屋銷售”的條款；但到7月，這一規則便消失了。期間，約20宗地塊受到“成屋銷售”影響。

“杭州‘成屋銷售’是寫入出讓檔案的，這主要是一項土地政策。”了解當地樓市的杭州中房資訊科技公司首席企業谘詢師陳煥春解釋，這項政策本意是通過設定溢價率門檻來避免出現高價地塊。但沒想到，由於當時土地市場格外火熱，地塊幾乎都突破溢價50%的限制，成為成屋銷售。

成屋銷售需要等到開發商把房子蓋好並辦理了相關手續後才可銷售。對於習慣了預售的樓市，必然或多或少打亂了節奏。

當時，杭州新房庫存已跌破3萬套。業內開始擔憂未來兩三年內，杭州或將出現“供應荒”。陳煥春說，2017年杭州樓市本就出現了供應緊張的情況，“成屋銷售”相當於影響了建案的供應速度，也加劇了供需矛盾。這似乎成為杭州“土拍新政”隻實施4個月便戛然而止的關鍵。

預售到現售須循序漸進

區別於杭州等地所實施的土地競價越紅線才成屋銷售的政策，中山並未有溢價率要求，而是直接點明“成屋銷售”。

“這與杭州防止土地價格上漲過快的本意不同，有可能是相關部門有意引導到‘成屋銷售’模式。”中國指數研究院浙江分院副總經理高院生說。

相比一部分購房人樂見“預售屋變成屋”，開發商卻因此頓覺壓力山大。

一般而言，從拿地到預售需6至9個月，樂觀看，開發商一年內資金可回流；但如果竣工驗收後再銷售，則將延後兩年左右。業內認為，延長的這些時間會帶來財務成本翻倍增加，這一成本最終恐怕仍由購房者承擔。

“長遠看，土地出讓時要求成屋銷售，可以避免土地市場的過度競爭，從源頭上降低拿地成本，間接影響房子的銷售價格。”郭毅說，預售屋與成屋的制度轉軌不僅要循序漸進，同時還應考慮市場供需情況，以及不同城市房地產市場所處的發展階段差異。