宋清輝：取消預售製影響幾何

深圳成屋銷售試點項目進入施工收尾階段 樓面價直逼周邊次新房

每經記者 袁恩澤 每經編輯 林菁晶

關於取消建案預售製的風聲曾讓業界顫抖不已，相關討論還未塵埃落定。近日，全國首個建案成屋銷售試點項目龍華金茂府已亮相深圳。

而位於珠江口另一邊的中山市，在不到1個月時間裡已準備出讓10幅成屋出售地塊，總起拍價超過48億元。

始於上世紀90年代末轟轟烈烈“房改”潮中的預售製，是中國房地產市場化改革的基礎性制度設計之一，其廢立與否的爭論，又一石激起千層浪。

金茂項目預計明年入市

2016年6月2日，深圳龍華出讓當年的第一塊商住用地（A816-0060地塊），這也是深圳首宗建案現售試點地塊，一經上市即引起市場關注。按照要求，該地塊上建設的商業、住宅等建築物不能進行預售，必須在竣工並取得不動產權證書後才能以成屋形式對外銷售。

彼時，中國電建集團和金茂聯合以82.9億元的高價拿下，樓面價鋼彈56781元/平方米，達到了當時周邊二手房如潛龍曼海寧、特發和平裡等的掛牌均價，一舉成為龍華最貴的地塊。當時，有業內人士預測，至少要賣到8.5萬~9萬元/平方米才能賺錢。

近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪發現，該項目已進入施工收尾階段，住宅樓座已全部封頂脫綠，將進入外牆裝修階段；底層商業和幼稚園基本建成，目前尚未拆掉綠網。

記者了解到，目前項目周邊二手房在售房源不少，大多是2010~2016年間落成的次新盤，單價區間在5.6萬~7.3萬元/平方米之間，其中2013年龍華高價地塊中海錦城，緊鄰著金茂府，9月份的二手房成交均價是6.7萬元/平方米。

據悉，金茂項目預計2018年年底開放行銷中心，2019年成屋入市。這意味著，深圳這座內地最先引進建案預售制度的城市，在預售制度改革方面也率先邁出一步。

成屋銷售試點為什麽首選深圳

建案預售制度最早出現在香港，於上世紀80年代末傳入深圳，此後在內地陸續開花，終成今日普遍採用的一種售樓方式。

1994年頒布的《城市房地產管理法》在總結各地經驗的基礎上，建立了預售許可制度，並對預售條件、監管作出了原則性規定。目前，各主要城市建案預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至在90%以上，預售製成為國內建案銷售的主要形式。

在房地產市場發展初期，建案預售制度有利於加快建案供應，滿足群眾住房需求，在促進房地產市場快速發展方面發揮了重要作用。不過，由於房價飛漲、樓花炒賣嚴重以及預售屋投訴居高不下等情況不斷出現，關於取消建案預售製的呼聲也越來越高。

兩年前，全國首個成屋銷售試點項目地塊在深圳拍出時，廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲曾表示，建案取消預售製代表了一種方向，深圳的成屋出售試點是房地產市場走向成熟的標誌，隨著市場逐步走向成熟，制度上需要一些調整。

而深圳為什麽有底氣敢一下子跨越到成屋銷售呢？

在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，深圳市早已不依賴房地產。按照深圳市GDP來看，成屋銷售試點推出的前一年，即2015年，深圳的GDP為17502.99億元，房地產業增加值1627.77億元，而近十年的佔比都也沒有超過9.3%。

此外，在產業結構上，深圳市四大支柱產業、七大戰略性新興產業中均無房地產，雖然房地產業的增加值比其中的文化產業還高一些，但不如批發和零售業，也不如文化創意產業，更比不上資訊技術產業的增加值。

也正是從2016年開始，除了深圳之外，部分城市為抑製持續上漲的地價，對出讓地塊在一定條件下也提出了成屋銷售要求。

資料顯示，南京市國土局從2016年8月12日起，在住宅、商住地塊的土拍中，如果競價達到最高限價的90%時，地塊所建商品住房必須以成屋銷售。該政策一直到今年7月才以“競自持”的競拍方式予以替代，共執行了23個月。

杭州則從2017年3月開始要求當拍賣土地“溢價率達到50%，必須成屋銷售”，不過4個月後該政策即取消。

此前廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，從過去歷史看，預售制度的確問題非常多。當下房地產市場各種品質問題，交付問題，基本都與預售制度有關係。

另一方面，在過去幾十年，預售制度的確加快了房地產企業的銷售節奏，加快了房地產的建設量。建案預售制度是房地產行業能夠快速發展的最重要基礎條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，“貨不對板”“虛假宣傳”“品質瑕疵”等問題屢見不鮮。

取消預售製影響幾何？

房地產是資金密集型行業，持續健康的現金流對房企而言至關重要。今年以來，幾乎所有的房企都感受到融資管道的步步收緊，“缺錢”已成為2018年房地產的關鍵詞之一。

著名經濟學家宋清輝對《每日經濟新聞》記者表示，在房地產市場已基本進入存量時代的背景下，短期內全面取消預售制度的可能性不大。假若“取消建案預售制度”真的實施，對於房企的影響是致命的，預計三成以上房企的資金來源恐受到影響。

“房地產市場對預售制度非常敏感，特別是強調高周轉和高負債的企業。從對股市的影響看，房地產股全線下調體現了資本市場對政策調控繼續收緊的擔憂。”中原地產首席分析師張大偉認為，雖然全面實施取消預售制度的可能性不大，但在部分城市試點的可能性則明顯增加。取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利於平穩市場，房地產要進入成屋銷售必須要在房價平穩周期內。

“取消預售制度或是大勢所趨。”歐陽捷認為，但若政策頒布並且實行一刀切的話，會嚴重影響到企業的現金流，大幅延緩項目建設進度，企業大量減少拿地，在融資不暢的背景下，很多房企會出現資金不濟、工程爛尾；如果是循序漸進、新老劃斷，對於大型房企影響不會很大，企業可以調整拿地節奏，組織好施工、銷售管理，把控好現金流。原標題：深圳成屋銷售試點項目進入施工收尾階段 樓面價直逼周邊次新房