一季度物業股資本漲幅不俗，未來長期看好物業管理行業

截止2019年4月，在主機板上市的物業服務企業達14家，僅今年3月份一周內就有連續兩家物業服務企業成功上市。在主機板上市的物業服務企業越來越多，資本市場對行業的認可越來越高，也形成了很好的板塊效應，企業在資本市場的表現相應的也越來越好。

一季度上市物業服務企業股價均實現上漲

除了3月剛上市的濱江服務，就一季度末上市物業服務企業股價與去年底進行比較（奧園健康為與上市首日比較），均實現了10%以上的上漲，有5家實現30%以上的漲幅，其中新城悅、永升生活服務、中海物業漲幅超過50%，新城悅股價漲幅達110%，最為亮眼。

同時，上市物業服務企業的估值相對較高，市盈率大部分在20倍以上，部分企業達到30-40倍的估值，主機板上市的物業服務企業平均估值也達到了27.6倍。

就市值而言，與地產股比較，龍頭物業服務企業的市值可以排進前20位，以碧桂園服務為例，其市值接近400億，已經超過地產股前20強市值水準，可以說，優質物業服務企業的勢頭是非常強勢的。

不同類型物業服務企業股價表現各有差異

主要以關聯地產開發業務、承接自身項目的物業服務企業，管理規模增長確定性強。以碧桂園為代表，憑借碧桂園集團的開發規模的增加，碧桂園服務自身業務增長迅速，給資本市場帶來較好的預期，因此，估值水準相對較高。此外，永升生活服務、新城悅等也都受益旭輝、新城開發業務的增長，實現管理規模和營收大漲，受到資本認可。

與此同時，近兩年部分完全以市場化形式獲取物業的物業服務企業，估值一定程度上被低估，如彩生活、中奧到家市盈率水準較低。這一定程度上與資本市場認為其增長具有一定的不確定性引起的。

另外，還有一類企業，不僅自身關聯企業開發業務有增量，同時也有市場化外拓的能力，這類企業業績增長確定性強，想象空間大，特別是龍頭房企增長比較快，近兩年受到了資本市場的追捧，比如綠城服務、中海物業等，估值均在30倍以上。

從資本角度，物業管理行業同時具備傳統公共服務行業的防守性和新經濟產業的高成長性，這是資本市場認可行業價值的根本。同時，對資本市場關注的營收和盈利指標，在短期內主要增長仍來自於物業管理規模的提升，因此有足夠的股東背景支撐或者較強的市場化拓展能力會對未來的收入有一個很好的確定性。在這個基礎上，具有多元化業務的前景和想象空間會賦予企業更高的溢價，但是相比較，管理規模和盈利能力仍是第一位的，只有在這個基礎之上，企業的價值才越大。

對於未來，我仍然最看好物業管理這個行業。三年“建”，七十年“管”，甚至更長，雖然現在行業才慢慢火熱，但是它的想象空間最大。從長期來看，物業管理行業是屬於可以超越周期的生活服務行業，理論上說也可以越做越好。

同時，我認為，在行業逐步成熟發展的勢頭下，資本市場可以容納50家以上的物業服務企業，現在物業管理行業發展集中度低，存在不斷提升的空間，各家頭部企業未來發展空間是最大的。

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