房企物業迎來上市潮 部分企業業績嚴重依賴母公司

華夏時報（chinatimes.net.cn）記者陸肖肖 北京報導

6月19日，伴隨著一聲清脆的鑼鳴聲，碧桂園服務控股有限公司（下稱“碧桂園服務”）正式在港交所主機板掛牌上市，股票代碼為06098.HK。

這已經是國內第九個實現上市的物業企業，資本正以前所未有的速度進入物業服務行業。但並非所有上市物業企業能像碧桂園服務實現業績穩健增長和高淨利潤率，部分物業企業仍然存在高收入低毛利率、對母公司過度依賴等問題。

最大房企物業上市

6月19日，上午九時，碧桂園服務成功登陸港交所，開市價格為每股10港元，當日總市值最高達到250億港元，登上了港股物業服務板塊第一的位置，刷新了港股物業服務板塊的最高市值紀錄。

碧桂園物業的成功上市，標誌著碧桂園的物業板塊正式獨立邁入國際資本市場。在上市敲鍾現場，碧桂園服務控股有限公司執行董事兼總經理李長江表示，本次分拆上市，碧桂園服務將成功獲得獨立上市地位及獨立集資平台，有利於更好地發展業務，並改善運營及財務表現，“我相信，公司和股東都將因此受惠。”

背靠中國最大的房地產開發商，碧桂園服務的發展頗為迅速。招股書顯示，2015年-2017年，公司的營業收入分別為16.7億元、23.6億元以及31.2億元，2016年和2017年收入增幅分別為41%、32%。公司近三年毛利分別為5.1億元、8億元、10.36億元，2016年及2017年同比增幅分別為57%和29.5%。公司2015年到2017年淨利潤分別為2.2億元、3.5億元以及4.4億元，2016年及2017年同比增幅分別為59%以及26%。同時，2017年碧桂園服務淨利潤率達到14%。

九家物業公司實現上市

隨著我國房地產市場的發展，業主消費的持續更新，物業企業的發展迎來了新時期，但物業管理行業很長一段時間都是處於分散而競爭激烈的狀態。中國指數研究院提供的數據顯示，在2015年，業內有約10萬家物業管理企業。

大型物業企業通過並購等手段，加速擴張，出現了“強者恆強”的趨勢。中國指數研究院提供的數據顯示，2017年，百強企業市場份額32.42%，其中綜合實力TOP10企業市場份額達到11.06%，呈現出“越大越快，越快越好”的發展態勢。

億翰智庫的研究也表明，2017年，上市企業在管面積同期增幅普遍顯著，多家物業企業在管面積突破一億平方米，全國化布局全面鋪開，前後方陣營差距進一步被拉大。前期上遊房地產行業的快速發展對下遊物業管理行業形成了巨大利好，城鎮化的加快以及越來越多的老舊住宅引入物業管理也為行業釋放出了不少隱藏太空。大型物業企業持續跑馬圈地，收並購動作頻繁，小型物業生存太空被壓縮，因而湧現了一批以品牌物企牽頭的戰略聯盟，共享平台、資源，進一步加強聯合發聲力度。

隨著市場集中度的提升，物業服務企業日漸成為資本市場新寵，步入上市加速期。2014年彩生活叩開了資本市場的大門，到目前為止，共有8家企業登陸香港主機板，1家在A股上市，62家掛牌新三板，資本正以前所未有的速度進入行業。

南都物業（603506）於2月1日在上交所掛牌上市，成為“A股物業第一股”。實際上，由於在A股上市難度較大，部分房地產以及相關類公司紛紛轉戰港股市場，謀求資本力量的支持。在香港上市的物業公司包括，彩生活（01778.HK）、碧桂園服務、雅生活服務（03319.HK）、綠城服務（02869.HK）、中海物業（02669.HK）、浦江中國（01417.HK）、中奧到家（01538.HK）、祈福生活服務（03686.HK）。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《華夏時報》記者，由於近年來存量市場的發展，社區增值服務等成為了許多房企的一個業務方向。對於資金來源較窄的企業來講，上市可以給企業帶來比較好的融資管道。與A股市場相比，目前香港上市的政策更為寬鬆，許多企業選擇香港上市也是為了加快上市節奏，盡快把企業的規模和品牌做大做強。

部分物業難擺脫對母公司依賴

但是由於行業發展時間不長，品牌化的企業較少，我國的物業發展仍存在諸多問題，已經上市的企業也存在高收入低毛利率、對母公司過度依賴的問題。

以雅居樂旗下的雅生活為例，目前主營業務是物業管理服務。綜合其《招股書》及2017年年報來看，2014年至2017年，雅生活物業管理服務收入分別佔總營收的72.0%、73.9%、78.6%及68.5%，而在這部分收入中，雅居樂貢獻比例分別達100%、99.9%、81.7%、78.5%。

雅生活的在管建築面積的增加仍主要依靠其母公司雅居樂。雅生活2017年年報顯示，雅生活在管總建築面積為7833.5萬平方米，其接管雅居樂開發項目佔總在管建築面積的53.9%，第三方開發商佔比為42.7%，收購綠地物業帶來的在管建築面積佔比為3.4%。

嚴躍進帳析，物業公司在業務上極度依賴母公司，短期來看，這些物業企業要想做大還必須要並購其他公司，拓展第三方業務。集團需要協調開發業務和物業管理業務的關係，後期，房地產開發企業和物業公司的地位應該更加均衡，一個是增量市場，一個是存量市場，而不是作為一個配套來做。

另外，雅生活的物管服務還存在“高收入低毛利率”的難題。雅生活2017年毛利率為33.5%，遠低於彩生活的44.9%。在雅生活的營業收入中，物業管理服務收入佔比在68.5%。而在物業管理服務、業主增值服務和非業主增值服務三項收入中，物業管理服務的毛利率是最低的，2017年為26.9%，遠低於業主增值服務的41.7%，和非業主增值服務的49.3%。

另外，按照雅生活的發展計劃，將於2020年實現百億收入，其中40%來自自營物業，20%來自外拓業務，40%來自收購項目。但從2017年年報披露的數據來看，要達成2020年的100億目標，還存在一定的難度。

責任編輯：張蓓