來源：深藍地產（ID：shenlanhouse）
在融資難，市場風向轉變的情況下，不少房企試圖通過分拆物業的方式實現規模增長。
剛剛過去的11月裡，就有新城集團旗下的物業平台新城悅（HK，01755）成功登陸港交所。隨後的11月26日，佳兆業集團也宣布，此前已通過港交所聆訊的佳兆業物業已於2018年11月26日刊發招股章程，並將在不遲於12月4日協定最終發售價。
根據佳兆業的計劃，此次公開發售3500萬股，其中香港公開發售佔350萬股，國際發售佔3150萬股，每股招股價介乎9.08至10.88港元，計劃集資金額最多為3.8億港元。如果一切進展順利，12月6日，佳兆業物業將在香港聯交所主機板上市。
值得注意的是，目前內地房企中已有包括綠城服務、中海物業、彩生活、南都物業、金地物業、雅生活、碧桂園服務等在內的10余家物業服務企業在香港主機板上市。
可以看到的是，通過分拆物業上市豐富融資平台，已逐漸在房企業內達成共識。不過，梳理上述房企的物業板塊，不難發現，並不是所有房企的物業能力都能夠完成企業擴大規模及業績增長的目標。
上市在即，擺在佳兆業物業面前的難題仍然嚴峻。
物業板塊業績表現平平
從1999年開始，佳兆業物業已發展有20年的時間。目前佳兆業物業主要有四大業務線，分別為物業管理服務、交付前及顧問業務、社區增值服務及智能解決方案服務。對大部分物業公司來說，物業管理服務是收入的主要來源。
根據招股書，截至2017年年末，佳兆業物業的物業管理服務覆蓋中國12個省、市和自治區的36個城市，總在管建築面積達2400萬平方米；於2017年12月31日，公司管理119個物業，當中包括100個住宅社區及19個非住宅物業，為約16萬個物業部門提供物業管理服務。
2015年-2017年，佳兆業物業實現營業收入分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元；淨利潤分別為5772.0萬元、5811.4萬元、7144.1萬元。2018年上半年，佳兆業物業實現營業收入4.12億元，淨利潤為2303.2萬元。
根據招股書披露數據，目前，佳兆業的營收規模和增速與龍頭物業公司碧桂園服務、綠城服務等尚有較大差距。2016年和2017年，佳兆業營收的年增長率分別為12.8%、24.1%，相比於碧桂園服務上市前41.3%和32.2%的增長率來說，增速仍然有待提升。
而從最近三年各業務對集團業績貢獻情況來看，交付前及顧問服務貢獻的收益佔比一直居前，不過近年呈現連續下降趨勢。其2015年的毛利率為51.7%，2016年為46.1%，2017年則為28.8%。
大肆擴張致其成本攀升
對於此次募集資金的用途，佳兆業物業在招股書中表示，預計全球發售所得款淨額約為2.8億元。其中，50%的資金用來收購和投資物業管理公司，而20%的資金用來收購和投資能夠提供社區增值的產品及服務的公司。
值得注意的是，近幾年佳兆業物業的擴張因為其帶來了風險。根據招股書，佳兆業物業在管建築面積由2015年末的1830萬平方米按複合年增長率14.5%增長至2017年末的約2400萬平方米，隨著在管面積的擴大，其成本壓力也不斷攀升。
在2015年、2016年及2017年分別達到1.75億元（人民幣，下同）、1.99億元及2.53億元，分別佔服務成本約55.8%、52.8%及54.3%；而2015年、2016年及2017年，集團計入行政開支的員工成本則分別為6610萬元、5520萬元及7960萬元，是其行政開支中最大的一部分，分別佔行政開支約87.4%、79%及77.8%。
除了員工成本，佳兆業物業每年分包成本也不少。其向分包商外包若乾服務職能，例如秩序維護、保潔及保養服務，2015年、2016年及2017年，集團分包成本分別為5820萬元、8130萬元及1.04億元，佔服務成本分別約18.6%、21.6%及22.3%。因此，要想維持盈利能力，佳兆業目前還需要控制成本。
對此，安信國際證券行業分析師黃焯偉就在《佳兆業物業—IPO點評》中評價，“公司超約75%的成本為員工支出及分包成本，我們預計整體成本會上升，這是公司以至整個行業在短期最大的不利因素。”
港股市場降溫，多支新股破發
今年以來，港股一系列熱門IPO股票頻繁破發。統計顯示，今年上半年港股IPO的98家公司中，有45家在上市首日便慘遭破發，首日破發率鋼彈61%。例如10月11日，美的置業首日上市交易即破發，開盤股價報16港元，跌幅達5.88%。
業內人士認為，今年港股出現新股破發潮，與多個方面的因素有關。首先與港股市場的大環境有關。自今年1月底恆生指數創出歷史性高點之後，港股即處於震蕩下行的態勢中。市場整體表現低迷，無疑會波及到新股上。
尤其是在逆周期，今年下半年香港新股發行已明顯降溫的情況下，市盈率也大打折扣。而在這樣的大環境下，本有“內憂”的佳兆業物業還將面臨“外患”壓力。
綜合自：新京報、野馬財經
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室