灼見 | 今年中國房企生態日趨惡化 並購重組和轉型是主流

騰訊財經《灼見》特約作者 況偉大（中國人民大學國家發展與戰略研究城市與房地產研究中心主任）

一、 2018年中國房地產市場回顧

自2015年底，中國房地產市場的基調是供給側改革，“穩房價、去庫存、去杠杆”。

首先， 2018年房價上漲勢頭總體上被遏製了，房價基本上穩住了，但房價水準較高（見圖1）。國家統計局數據顯示，2018年一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.5%，漲幅比上年同期回落9.6個百分點，二手住宅銷售價格同比上漲0.7%，漲幅比上年同期回落11.3個百分點；二三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲7.6%和7.8%，二線城市漲幅比上年同期回落1.5個百分點，三線城市漲幅與上年同期相同，二三線城市二手住宅銷售價格同比分別上漲5.8%和5.9%，二線城市漲幅比上年同期回落2.1個百分點，三線城市漲幅比上年同期擴大0.5個百分點。

圖1 2017年2月-2018年12月中國房價變動趨勢

其次，2018年中國房地產市場去庫存效果顯著（見圖2）。國家統計局數據顯示，2018年末，建案待售面積52414萬平方米，比上年末減少6510萬平方米，住宅待售面積25019萬平方米，比上年末減少5072萬平方米，辦公樓待售面積13793萬平方米，比上年末減少15萬平方米，商業營業用房待售面積3649萬平方米，比上年末減少1411萬平方米。

圖2 2017年2月-2018年12月中國建案庫存變動趨勢

最後，中國房地產去杠杆效果不明顯，去杠杆壓力仍然很大。表1顯示，2008-2017年中國房地產開發企業的杠杆比率一直呈上升趨勢，資產負債率由2008年的72.3%增至2017年的79.1%。可見，房地產開發企業的杠杆比率不降反增，去杠杆壓力不降反增。同時，中國房地產開發企業的回報率不高，資產回報率（ROA）和權益回報率（ROE）分別由2008年的2.37%和8.57%降至2017年的1.62%和7.77%。因此，在房地產開發回報率低的時期，開發企業難以支撐高杠杆率，一旦房價下跌、庫存積壓，大量高杠杆比率的房地產企業將破產倒閉。因此，降杠杆和穩杠杆仍為防控房地產金融風險的當務之急。

表1 2008-2017年中國房地產開發企業財務狀況（%）

另一方面，居民的債務杠杆和償債壓力很大。儘管中國商業銀行嚴格執行至少20%首付比率，房貸的杠杆比率被嚴格控制在80%以下，但中國居民的償債壓力仍然巨大。圖3顯示，2017年1月至2018年12月，中國居民中長期貸款（基本上是房貸）佔儲蓄比重由2017年1月的38.32%增至2018年12月的47.05%，債務償還壓力驟增。儘管該指標不包括房產和股票資產，但目前中國家庭平均接近一半的儲蓄要用於償還中長期貸款和房貸，已接近中國家庭債務支付能力的極限，流動性風險很大。據此，房貸風險仍為房地產金融風險的核心。

圖3 2017年1月-2018年12月中國居民中長期貸款佔儲蓄比重變動趨勢（%）

二、 2019年中國房地產市場調控政策及房價走勢展望

前已述及，儘管目前房地產市場去庫存效果顯著，但房價和債務杠杆仍高企，“降房價和去杠杆”以及“穩房價和穩杠杆”的任務尚未完成，房地產市場金融風險仍高企，防範和化解房地產金融風險應成為防止發生系統性金融風險的當務之急、重中之重，必須采取巨集觀審慎的逆周期管理。實際上，去庫存和去杠杆均與房價高度相關，房價是中國房地產金融風險的“灰犀牛”，房價是中國房地產市場調控的關鍵和“關鍵”。因此，2019年中國房地產市場調控的基調和重點仍是控制房價，防範和化解房地產金融風險，必須防止房價大起大落，房價既不能“漲破”，也不能“跌破”，必須將房價的漲幅或跌幅控制在合理範圍內，使房價回歸合理水準。據此，2019年中國房地產市場調控政策應具有以下三個基本特徵。

第一，繼續堅持“房住不炒”的定位，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，打擊住房投機和炒房行為，大力發展租賃市場，滿足居民的居住需求。

第二，繼續堅持和實施從緊的房地產市場調控政策，保持房地產調控政策的連續性，穩定消費者和投資者預期，久久為功。

第三，樓市調控政策要因城施策、因時施策，多管齊下。房地產市場區域性特徵很強，一線城市以及熱點城市要繼續保持從緊的房地產市場調控政策，某些“鬼城”以及供過於求的城市實施從緊的供給政策和寬鬆的需求政策。要從供求兩方面入手， “限購、限貸、限商、限價、限公積金”等政策要多管齊下，形成系統的房地產市場調控政策。

在2019年房地產市場調控政策下，2019年房價總體上仍保持平穩走勢，經不懈努力，逐漸實現中央提出來的住房市場供給側改革目標以及十九大提出來的“房住不炒”、“住有所居”目標。

三、 2019年中國房企生態展望

2018年全國未出現“金九銀十”現象，土地流拍增多，萬科等房企高喊“活下去”，萬達集團宣稱企業已不是房企等。2019年中國房企生態將面臨更加嚴峻的挑戰。

首先，緊調控、嚴監管是中國房地產市場的典型特徵。一些發展不規範的地方房企和中小房企因融資能力、開發能力逐漸退出房地產開發市場。

其次，一線城市和某些熱點城市已進入存量房時代，開發市場佔比不到20%，開發市場萎縮，開發市場競爭激烈，房企轉型以及並購重組浪潮將愈演愈烈，大量中小房企不得不消失或轉型走專業化的路線，房地產開發市場集中度會進一步提高。

最後，中國住房開發市場比較發達、佔主導，而住房租賃市場不發達、不規範。為實現“房住不炒”目標，目前中央及地方政府正在大力發展租賃市場，頒布了相關租賃市場政策。大量房企將面臨要麽開發（銷售），要麽經營（出租）的選擇。但是，目前中國住房租賃市場的回報率較低，約2%，只有大型和品牌房企才能生存下來，大量房企因融資能力和高成本將退出房地產市場。

綜上，2019年中國房企生態日趨惡化，並購重組和轉型是主流。