當下的房產市場,房子價值如何衡量?

作者：美房網主編

1、驚人的售租比

最近看到了這樣一篇報導：

5月14日，社科院城市所發布了房地產藍皮書《中國房地產發展報告2018》。報告顯示，2018年1月廈門的住房價格中位數達到了每平方米3.7萬多元，已經超過了一線城市廣州、杭州、南京、天津的住房價格中位數是每平方米2.8萬多元，與廣州只有每平方米一兩百元的差距。如果從房價與租金比來看，2018年1月廈門、廊坊、惠州、石家莊、合肥、南京都超過了北上廣深。如果從售租比來看，不少二三線城市的表現讓北上廣深難以“望其項背”。上述報告數據顯示，2018年1月房價與租金比值最高的是廈門，達到了驚人的1100。這意味著，當房價與租金分別保持不變時，將需要91.7年才能通過租金回本。如果將未來租金折算為當前價值，則租金回本期還將更長。房價與租金比超過一線城市的還有廊坊，達到了883。惠州、石家莊、合肥、南京分別為844、824、746、653。從一線城市來說，上海該比例為644，深圳為627，廣州為600，北京為594。簡單計算，一線城市房價與租金比值最低的北京，租金回本年限為49.5年，年租金收益率約為2%。而蘇州、青島、濟南、天津的上述數據均超過了北京。上述報告指出，國際房價與租金比例一般在200-300，中國城市一般都遠超300的比值。

售租比的計算方法：是指每平方米建築面積房價與每平方米使用面積的月租金之間的比值。按照國際慣例，售租比一般在200-300的區間，先要強調一點，在這樣的水準線上一定是正常的，也是衡量售租比健康的重要參考數值。售租比高，可能是房價長得太凶猛，租金沒有跟上房價的漲幅。上面說的廈門是典型的例子，它的實際房價水準，已經超越了所有強二線城市，而租金水準卻不高。

接下來趨勢已經很明顯，租金將成為衡量房產價值的重要指標。雖然當下住房市場的收益率較低，但由於租金的上漲，租房市場的長期投資收益率會變高。這裡有重要的政策支撐——租購並舉的大力推行。同時租金的上漲是中國未來租賃市場和住房租賃資產證券化產品大發展的基礎。租金一旦提高，房價漲幅有限的情況下，將促使售租比調整至合理區間。

2、房產投資風向標已變

5月14日的中國社科院城市所與社會科學文獻出版社聯合發布房地產藍皮書中指出：

2018年，樓市調控將以“穩”為主，當前房地產政策調控的關鍵在於建立房地產調控的長效機制。房地產調控的長效機制應囊括法律保障機制、土地供給機制、金融調節機制、住房保障機制、稅收調節機制等諸多方面內容。

3、各地對租賃市場的積極響應

5月15日上午，廈門市公開出讓首宗租賃用地——湖裡區2018P01地塊使用權。據悉，該地塊不設拍賣底價，按照價高者得原則，同時還規定僅廈門市市（區）屬國有企業才可申請參加競買。最終2018P01地塊被廈門兩岸金融中心建設開發有限公司（金圓集團）拿下，成交金額2.2億，樓面價8016元/㎡。

5月14日武漢市正式公布第三批住房租賃試點企業和項目。2017年9月和11月，武漢市先後公布了第一批和第二批住房租賃試點企業和項目。加上此次公布的第三批名單，全市住房租賃試點企業和項目累計達到56家和14個。按照武漢市在全國率先頒布的住房租賃市場扶持政策，試點企業和項目將在水電費使用價格、稅費等方面享受到多項優惠政策。

5月16日從成都市城鄉房產管理局獲悉，繼今年初成都推出首批國有租賃住房之後，該市第二批1200套（間）國有租賃住房將於近日集中上市。這些房源基本位於中心城區，有租賃需求的市民可以登錄成都住房租賃交易服務平台查詢房源具體資訊。除了不斷推出存量國有租賃住房外，成都正推進租賃住房建設。在拍賣土地中合理配建租賃住房，目前已出讓配建租賃住房住宅用地18宗，可建租賃住房36.7萬平方米。

房產投資的最佳或者說最理想的狀態是租金收益加上房產升值的雙向收益。升值的途徑，可以通過找到價值窪地城市或者處於窪地的產品來實現，而一旦升值的途徑受到影響，租金收益變得更重要。這也是一直在強調的租金收益將成為衡量好房子重要標準的內在邏輯。房產投資需要順勢而為，目前樓市的概念股已經日漸沒落，售租比健康，租金高的績優股正式登場！

來源：美房網上海站 / Wechat：meifang-sh

作者：mksh886

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