租賃將帶動房地產金融發展

一家之言

對投資者來講，房地產證券組合為其提供了新的投資管道，並且其具有較高的現金回報、市場價值穩定，是一種可以有效分散風險的高回報投資組合。

日前，北京某區一房主發消息稱，自家120平方米的房子，預期租價7500元/月，找中介詢價時房源被爭搶，最終租金定價10800元/月。

租房市場仿佛“變了天”，與以往拚命向房東壓價的做法不同，如今的房地產中介為了獲得房源甚至不惜大幅提價，與競爭對手爭得頭破血流也要拿下房源。

以上現象的出現，一方面是因為地區經濟發展水準存在差異人口流動性較強，加上畢業季、春節等時間性因素，租房需求在總體增長的同時，呈現出階段性猛增的特點。另一方面，房地產階段性調控初具成效，房地產市場已經進入存量時代，對房地產亂象的整頓使得合法房源進一步減少，加之二手市場活躍不斷吸走流量，更使得租賃市場房源重金難求。在賣方市場條件下，商品自然呈現的是高價狀態。

房源少、房價高，背後也就意味著高利潤。這也解釋了為什麽目前各房地產商紛紛開始轉型更新，轉向自持性建案的開發，走開發+經營的路線。在房地產市場的當前階段，轉身做房東，對於企業來說，是一種相對低風險+高利潤的投資組合。

從當前的政策趨勢來看，自持性建案的投資正處於紅利期，其土地成本較低，並且國有企業也在積極地發揮作用。據有關資料顯示，杭州有兩家國企已經參與到租賃公寓的試點。

值得注意的是，類似於長租住房類的房地產長效機制，將一定程度帶動房地產金融的發展。目前。以住房租賃為底層資產的證券化產品主要有兩種REITs、CMBS。所謂的房地產證券化即以房地產為債券標的，以信託或抵押的方式，最終組成資產組合以股票或債權的形式發行入市。

對於當今的房地產市場來講，房地產證券化頗具現實意義。從商業銀行等金融機構來說，以現有房屋地產抵押或信託進行投融資，房地產證券化能有效地減少銀行資產的流動性風險，提高銀行資本利用率。對投資者來講，房地產證券組合為其提供了新的投資管道，並且其具有較高的現金回報、市場價值穩定，是一種可以有效分散風險的高回報投資組合。

不論從政策層面來講，還是從房地產市場現狀來看，房租價格在未來都是呈上升趨勢的。在住房需求不斷增加的狀況下，目前杭州、廈門、福州等地已經相繼頒布相關租賃新規，租賃市場正在迎來政策紅利期。同時，房地產市場投資銷售模式的利潤太空正在下降，投資經營的模式正在煥發新的發展生機。

不過，雖然房地產租賃是朝陽產業，高增長象徵良好的發展勢頭，但是如今租金過快地上漲，則完全淹沒了租房對購房的經濟替代意義，這與保障民生的目標是背道而馳的。

根據以上數據，暫且不論中介的利潤太空，僅10800元/月的租金夠在三四線城市購買一平米的房子，租住兩年的費用已經與100平米首付費用齊肩。因此，房地產租賃必須要“正根基”才能獲得長久健康的發展。其中，最核心的問題在於，為防止從現在的“買不起房”到將來的“租不起房”，政策指導方面需要未雨綢繆。

首先，盤活存量優化房源供給結構，同時廣開管道，增加資訊透明度，防止租價過高偏離，損害整個租客的權益和整個市場的發展。其次，培育新生市場主體，創新經營模式比如採用託管，同時加緊對市場行為的規範管理，完善管理監督機制，廓清市場發展風氣，為長久發展創造一個良好的行業環境。

最重要的是，加快廉租房等保障性住房的建設，建立起租賃市場的保障機制，形成多層次的供給機制。同時，增加政策扶持力度，為其發展提供政策紅利真正地活躍租賃市場，為房地產發展注入新活力。

□盤和林（中國財政科學研究院應用經濟學博士後）