地方樓市調控嚴控風險穩字當頭 加快培育住房租賃市場成關鍵

新一年各地針對房地產市場的政策基調怎麽定？中國證券報記者梳理地方“兩會”政府工作報告發現，各地2019年將繼續堅持“房住不炒”的定位，確保房地產市場平穩健康發展。同時，防範房地產領域風險成為重點表述，並加強住房租賃市場的培育力度，頒布具體措施繼續鼓勵住房租賃市場發展。

業內人士表示，從地方“兩會”的政策基調看，堅持“房住不炒”的定位清晰，防範風險屢被提及。因城施策方面，個別庫存充足、房價穩定、調控壓力較小的城市或出現政策微調。加快培育住房租賃市場，成為部分地方樓市轉型發展的關鍵。

堅持“房住不炒”

總體看，多數省份依舊強調繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，確保房地產市場平穩健康發展。

中原地產首席分析師張大偉表示，2018年年末召開的中央經濟工作會議繼續強調堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。樓市整體調控力度將依然維持從嚴態勢。地方“兩會”再次強調相同的表述，顯示了遏製房價上漲的決心。

確保房地產市場平穩健康發展措施方面，部分地區在土地環節繼續加快供應，確保庫存保持在合理區間。其中，北京市政府工作報告指出，2019年將完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項目開工建設和入市步伐。從2019年1月北京土地出讓市場情況看，截至1月28日已完成14宗住宅用地出讓；另有14宗住宅用地將於近日出讓。

張大偉表示，2019年，北京將有5萬-6萬套限競房入市。依照目前共有產權土地出讓情況看，預計入市體量將超過4萬套。市場庫存較為充足，有利於房價穩定在合理區間。

一直強調減輕房地產依賴的海南省交出了一份滿意答卷。海南省住建部門負責人透露，2018年海南房地產開發投資達1715億元，比上年減少16.5%；房地產銷售面積1400萬平方米，較上年減少近1000萬平方米。“目前房屋均價為14500元/平方米，從2018年2月開始基本維持在15000元/平方米水準，遏製了房價進一步上漲的局面。”

2019年，海南省強調繼續堅持“房住不炒”定位，同時強調要頒布引導房地產轉型發展的配套政策，保障企業合法權益。消息人士表示，海南省將研究頒布全域限購後引導房地產轉型發展的配套政策。

針對市場不同情況，因城施策、分類指導、精準調控成為地方調控住房市場的“藥方”。

福建省提出加強房地產市場精準調控。福州、廈門要編制“一城一策”實施方案。浙江省的杭州、寧波兩市將研究製訂“一城一策”方案，其他城市將做好方案製訂工作。

貝殼研究院院長楊現嶺表示，2019年，各地樓市調控大方向是落實“一城一策”。“有的地方房價上漲壓力大，庫存不足，政策將堅決落實‘房住不炒’目標。有的地方經濟下行壓力大，庫存充足，在樓市穩定的前提下可能適度放鬆。”

防範樓市風險

同時，地方“兩會”著重強調防範樓市可能出現的風險。

河南省提出，將高度關注房地產領域金融風險。陝西省提出，推動房地產市場平穩健康發展，有效防控房地產領域風險。

觀察人士表示，房企負債水準、現金流狀況以及炒作資金進入樓市等都是房地產領域可能出現的風險。

中原地產研究中心統計數據顯示，2019年1月以來，房企公布的融資事件超過70宗，合計金額超過1600億元，刷新2018年1月來的融資月度新高。張大偉表示，2018年，房地產企業銷售刷新歷史紀錄，但企業銷售業績漲幅放緩。隨著資金壓力加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。“在這種情況下，房企更關注資金鏈的安全，拿地預計將更加謹慎。越來越多的房企抓緊視窗期加快融資，應對未來的還債高峰期。”

現金流方面，中金公司研究報告指出，2019年房地產行業資金面趨緊，但無系統性風險。根據該報告，房地產行業境內外公司債、ABS等債券到期量2019年將同比增長逾50%，約9000億元。開發商現金流壓力加大，預計行業整體在手資金將由2019年初約2.7兆元降至年底約2.1兆元，淨負債率將有所提高，現金流風險整體可控。

近日，中國銀保監會相關負責人撰文強調，要進一步完善差別化房地產信貸政策，堅決遏製房地產泡沫化。恆大研究院首席研究員夏磊表示，當前的調控成果來之不易，庫存降至歷史低位，部分城市仍有房價上漲壓力，居民杠杆大幅提升引起監管層重視。“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”仍須放在突出位置。

發展租賃市場

完善住房保障體系、加快培育住房租賃市場，各地依然著力解決住房問題、保障民生的重點工作。

完善住房保障體系方面，多地提出2019年棚戶區改造、政策性產權住房等方面的目標。

北京市提出，2019年將多管道建設籌集租賃住房5萬套(間)、政策性產權住房6萬套，完成棚戶區改造1.15萬戶。福建省提出，完成棚戶區改造4.5萬套。四川省提出，改造城鎮危舊房棚戶區15萬套、農村危房11萬戶、農村土坯房30萬戶。安徽省提出，新開工保障性安居工程21.45萬套，基本建成10.19萬套。河南省提出，新開工棚改安置房15萬套左右，更好解決群眾住房問題。

從棚改數量看，多地2019年將出現一定下調。業內人士表示，結合2015年至2018年的數據看，全國棚改實際完成數量都在600萬套以上。經過多年發展，棚改出現一定程度下滑在合理範疇。

多位受訪專家表示，2019年，住房租賃市場的相關政策將成為各地推進房地產市場平穩健康發展的重要抓手。

天津市指出，將增加長期租賃住房供應，大力培育和發展住房租賃市場。海南提出大力發展住房租賃市場，鼓勵發展分時度假、在線租賃、房屋分享等共享經濟商業模式及經營性旅居物業，積極完善住房保障和供應體系，加快建設面向本地居民和引進人才的商品住房和租賃住房。

夏磊表示，根據住建部等部委2017年8月印發的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，2017年11月前，北京、上海等13個試點城市編制實施方案上報，2019年11月前試點城市中期評估，2020年底總結試點工作並形成可推廣經驗。預計相關城市將加大力度建設租賃住房，保障房源供應。

上述13個試點城市近日擴圍至18個。根據自然資源部、住建部聯合印發的《關於福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》，原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。

張大偉表示，過去兩年住房租賃市場持續被關注。近日召開的全國住房和城鄉建設工作會議提及補齊租賃住房短板。從市場趨勢看，租賃作為政策鼓勵的房地產發展方向，涉足其中的主體或在2019年繼續大幅增加。