二線城市土地投資利潤空間研究——從行政區域視角

導 讀

我們將研究對象進一步細分到了行政區層面，通過將房地差、地房比與區域供求、產業、配套、規劃等因素結合分析。

文/馬千里、邱娟、周奇

在“房住不炒”的總體基調下，樓市各類調控政策持續高壓，尤其2018年下半年房地產市場轉冷信號頻現。在此期間，二線土拍降溫更為顯著，地市流拍數量持續攀升，六成地塊價格出現回落，但大多數城市房價依舊保持穩中有升，二線城市投資利潤空間逐漸擴大。雖然在2019年一季度，二線地市有所回暖，但地價並未普漲，二線城市拿地良機依舊存在。

為了對房企盈利空間研究更為精準，本文將研究對象進一步細分到了行政區層面。通過將房地差、地房比與區域供求、產業、配套、規劃等因素結合分析後，可以看出高投資價值區域多集中在近郊區，多為人口導入較多的城市新中心、產業新區，例如杭州余杭區、成都郫都區，都是投資價值較高的區域；而地房比高、房地價差小的重慶九龍坡等區域，因前期地價飛速上漲，部分區域出現 “麵粉比麵包貴”的現象，進入風險較高。

01

2018年二線城市房地差拉大

迎來拿地良機

受2018下半年市場明顯降溫的影響，二線城市土地價格迎來了近5年的首次回落，成交樓板價降至3555元/㎡，同比下滑9%；其房價增幅卻依舊保持穩定，且走勢好於一線和三線城市。就此來看，二線城市迎來了新一輪的投資窗口期。

1、地價回落、房價上漲同時到來，二線城市利潤空間再一次擴大（略）

2、2018年地價大幅回調，推動南京、海口房地價差顯著增大（略）

3、城市內部各區域差異較大，判斷投資價值應進一步細化（略）

02

五成行政區投資利潤空間較高

僅不足一成區域面臨盈利風險

為了研究對象聚焦到有一定投資價值的區域，我們以2018年供求比50萬㎡為篩選條件，再縮減研究樣本範圍，最終將研究區域數量聚焦到135個。在本章節研究中，將分別對135個區域的地房比和房地差進行梯度分析，之後還將從地房比（地價/房價）和房地差（房價-地價）兩個維度，綜合評判各區域的利潤率和利潤空間，以期為房地產開發商的在拿地機會的取捨方面提供參考。

1、地房比梯度分析：約一成區域地房比僅為0.1，但盈利空間往往與去化風險共存（節選）

在135個典型區域中，42%的區域地房比在0.3以下，這些區域大多位於近郊或發展較好的新區，也是房企拿地主要關注的區域。其中地房比在0.1左右的區域大多位於城市遠郊或代管縣市，相對而言，地房比較高的區域通常位於近郊。譬如產業發展較快的鄭州鄭東新區、重慶大渡口區、成都新都區、天津西青區等城市近郊區地房比均大於0.5，而南京高淳、蘇州吳江區等遠郊區域地房比均在0.4以下。出現這一現象的原因不難理解，近郊區域一般產業發展較為成熟、配套較為完善，加之房價上漲預期較高，周轉速度相對更快，因此房企拿地關注度更高，推高了區域土拍溢價率，地房比大多較高；而遠郊區域產業發展不及近郊，土地比較便宜，地房比也相對較低。

其中，地房比在0.1左右的區域數量佔比約7%，這些區域多集中在青島、鄭州、西安等城市的遠郊或產業發展相對滯緩的新區，譬如青島黃島市、西安高新區、鄭州滎陽等。由於新區新增供地較多，並且地塊較為偏遠，因此地價較為便宜，而房價受規劃利好，加之前兩年市場持續高熱，已經漲至高位，兩方面因素疊加之下使得這些區域地房比處於極低的位置。儘管這部分區域地房比極低，盈利空間似乎十分可觀，但是由於購房需求所有透支，加之自身經濟活力稍弱、人口增長遭遇瓶頸，同樣要警惕發展後勁不足的風險。

2、房地差梯度分析：八成區域房地差超5000元，大多數區域無虞建安成本壓力（節選）

在銷售、土儲規模競爭持續激化的行業背景下，較低的地價房價比已經不是企業拿地應當滿足的必要條件，例如在中心城區或熱點近郊，那些地房比較高，而房地差更大的標杆性地塊，依舊會引來眾多房企的青睞。在135個典型區域中，半數以上區域房地差處於8000元/㎡之上，對比當前竣工住宅平均4000元/㎡部門價值而言，利潤空間豐厚；另外3成區域房地差在5000-8000元之間，尚存一定的盈利空間；對於那些房地差在5000元/㎡以下的區域，剔除建安成本、行銷費用等，房企盈利空間微乎其微甚至面臨虧損。

3、盈利期望分類：超半數區域投資價值較高，僅少數區域盈利期望處低位

上文通過房地差、地房比兩方面進行梯度分析，探明了135個典型區域的盈利情況，但是單一指標研究具有一定的局限性。為對這些區域的影響空間有一個更為公允的評價，我們從房地差和地房比兩個維度綜合考量，利用四象限法對各區域的投資前景予以區分，以期對房企未來的投資和布局策略提供參考。

135個區域可以分為四類：其中以杭州拱墅為代表的低地房比、高房地差區域投資價值較高；而地房比低、房地價差小和地房比高、房地價差高的兩類區域機遇與風險共存，具體風險方面，前者是由於房價水準處於低位使得盈利空間受限，而後者風險主要來自市場過熱、土地過度競爭等現象；另外，以重慶九龍坡為典型的部分區域投資價值處於較低水準。

數據來源：CRIC

聯繫各類區域數量分布來看：

(1)約五成區域投資價值較高（地房比較低、房地價差大）

杭州拱墅、海口美蘭、秀英、青島黃島等68個區域地房比小於0.5、房地差大於8000元/㎡，投資價值較高，尤其是杭州拱墅區，房地差高達22374元/㎡，地房比為0.43，是研究對象中盈利空間最大的區域之一。對於海口美蘭、青島黃島等由於供地結構導致的盈利空間較大的區域，由於需求不足，還是要警惕政策調控帶來的風險。

表：2018年地房比較低、房地價差大區域一覽（略）

武漢新洲、長沙望城、寧鄉、沈陽沈北新區等47個區域雖然地房比小於0.5、但房地差相對較小，均低於8000元，投資價值受到一定的影響。究其原因，主要是由於武漢、長沙、沈陽等城市房價水準處於低位，況且新洲、望城、寧鄉均處於遠郊，地價水準處於低位的同時，房價水準也處於低位，使得盈利空間受到極大的局限。以武漢新洲為例，儘管地房比為0.42，但是由於新洲房價僅6280元/㎡，房地差3625元/㎡，扣除建安成本，盈利空間不複存在。

表：2018年地房比較低、房地價差小區域一覽（略）

(2)極少數區域房地價差大，但地房比高，稅費壓力大（地房比高、房地價差大）

杭州西湖、蘇州姑蘇、天津西青等5個區域房地價差均在萬元以上。這些多處於城市中心區或近郊，地價水準已經漲至高位，導致地房比均高於0.5，稅費成本不可小覷，應警惕土拍競爭過度的風險。

表：2018年地房比高、房地價差大區域一覽（略）

(3)約一成區域區域投資價值較低（地房比高、房地價差小）

重慶九龍坡等區域即是此類的典型區域，由於前期地價快速上漲，疊加限價政策，使得盈利空間被大幅壓縮，兩區房地差僅3000元/㎡左右，扣除其他成本，已無盈利空間。當然，對於那些鄭州市鄭東新區、天津津南區這類房地差超過5000元/㎡的區域而言，由於市場需求較為旺盛，尚存一定的投資價值。

表：2018年地房比高、房地價差小區域一覽（略）

03

人口導入、購買力增長保障盈利預期

風險多來自於地價過快上漲

為深入剖析各類區域的投資盈利空間特徵，我們進一步從上文四個類型中分別選出具有代表性的區域，結合各區域供求關係、政策背景、需求空間等因素進行分析。通過研究可見：高投資價值區域均是城市發展的重點區域，有諸多規劃利好，新區概念最為常見；需求方面，人口導入數量大多居於前列，區域商品住宅供求關係基本均衡或偏緊、產品供應多以改善為主；而那些市場競爭已經十分充分、地價已經漲至高位的區域，如重慶九龍坡等，進入風險成本較高。

1、利潤指標最優區域：產業助力人口增長，杭州余杭購房需求後續動力十足（略）

2、高利潤率走量區域：城市規劃利好需求增加，濟南歷城需求旺盛保障周轉速度（略）

3、可適量投資、均衡布局區域：成熟配套支撐杭州西湖去化，改善類產品去化風險低（略）

4、風險警示區域：重慶九龍坡區域地價上漲過快，後續進入面臨成本劣勢（略）

04

2019年初多數區域利潤空間穩定

僅重慶渝北、天津寶坻等四區域顯著下滑

在剛剛過去的2019年一季度，二線城市土拍熱度有所升溫，成交溢價率也在3月份達到25%，創下2018年下半年以來新高。不過從各區域交易情況來看，二線城市地價還遠遠談不上普漲，絕大部分區域土地價格漲跌幅均在合理範圍內，投資利潤空間變化幅度不大。

1、一季度大部分區域地價波動影響有限，各區域利潤空間分布梯度並未顯著變化（略）

2、重慶渝北、天津北辰等少數區域地價波動劇烈，盈利空間變化值得關注（略）

3、杭州、西安高投資價值區域更多，政策高壓下武漢多區域蘊藏風險（節選）

結合一季度市場動向來看，就城市而言，投資潛力區域依舊集中在杭州、西安、蘇州、鄭州城市人口流入數量較多的城市。這些城市在人才新政下，人口得到了快速增長，需求較為旺盛；加之這些城市基本上經濟產業水準都在區域範圍內較為領先，就業機會較多；加之房價收入比處於相對合理水準（杭州房價收入比較上海低許多），對周邊的異塵餘生帶動能力較強不至於被“吸血”，加之良好的人口結構使得人口可持續增長能力較強，種種因素疊加之下，這些城市的土地投資利潤空間最大。

至於風險區域，多出現在武漢這類調控政策較嚴、且房價梯度尚未完全拉開的城市，就風險區域在各城市的區位情況來看，武漢的風險區域多位於中心城區的限購區域，以武漢江漢為例，2018年供求比大於3，供應嚴重過量，地價水準也居於高位，地價房價比高達0.66，房地差僅5076元/㎡，扣除建造、行銷等成本，盈利所剩無幾，這類區域如果延續政策高壓態勢，投資盈利壓力勢必日趨嚴峻。

4、投資潛力區域集中在近郊，多為人口導入較多的城市新中心、產業新區（略）

專題

目錄

《二線城市土地投資利潤空間研究——從行政區域視角》

一、2018年二線城市房地差拉大，迎來拿地良機

1、地價回落、房價上漲同時到來，二線城市利潤空間再一次擴大

2、2018年地價大幅回調，推動南京、海口房地價差顯著增大

3、城市內部各區域差異較大，判斷投資價值應進一步細化

二、五成行政區投資利潤空間較高，僅不足一成區域面臨盈利風險

1、地房比梯度分析：約一成區域地房比僅為0.1，但盈利空間往往與去化風險共存

2、房地差梯度分析：八成區域房地差超5000元，大多數區域無虞建安成本壓力

3、盈利期望分類：超半數區域投資價值較高，僅少數區域盈利期望處低位

三、人口導入、購買力增長保障盈利預期，風險多來自於地價過快上漲

1、利潤指標最優區域：產業助力人口增長，杭州余杭購房需求後續動力十足

2、高利潤率走量區域：城市規劃利好需求增加，濟南歷城需求旺盛保障周轉速度

3、可適量投資、均衡布局區域：成熟配套支撐杭州西湖去化，改善類產品去化風險低

4、風險警示區域：重慶九龍坡區域地價上漲過快，後續進入面臨成本劣勢

四、2019年初多數區域利潤空間穩定，僅重慶渝北、天津寶坻等四區域顯著下滑

1、一季度大部分區域地價波動影響有限，各區域利潤空間分布梯度並未顯著變化

2、重慶渝北、天津北辰等少數區域地價波動劇烈，盈利空間變化值得關注

3、杭州、西安高投資價值區域更多，政策高壓下武漢多區域蘊藏風險

4、投資潛力區域集中在近郊，多為人口導入較多的城市新中心、產業新區

END

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