作者 孫春芳
劃重點：
1、杭州像大多數一二線城市一樣實行新房限價政策，新房跟周邊二手房價格倒掛嚴重，大量購房者瘋狂湧入新房市場，希望“大賺一把”，僧多粥少之下，搞房號、托關係成了樓市的一道風景。
2、政府的限價政策也不是剛性的，肯定會隨著時間的推移有所調整，也會根據不同地塊的成本做出合理的定價。
3、在杭州大筆出手買房子的，多為杭州本地人，而杭州本地人之所以出手豪闊，得益於這幾年來的棚戶區改造的貨幣補償。
個人投資者張磊是土生土長的蕭山人，十年來，他眼看著蕭山從杭州人眼中的“化外之地”變成而今的投資熱土。
十年前的張磊還是個蕭山市衙前鎮上的高中生，“那時候，錢塘江北岸的杭州人覺得南岸的蕭山就是個農村，又偏僻又落後，加上當時錢塘江上沒幾座跨江大橋，更沒有江底隧道，來往也不方便，沒有杭州人會想來蕭山置業。”
2016年9月，G20峰會在杭州市蕭山區錢江世紀城召開，隨後，包括蕭山區之內的杭州樓市一夜爆火並延續至今，購房者和開發商們蜂擁而至。
由於杭州像大多數一二線城市一樣實行新房限價政策，新房跟周邊二手房價格倒掛嚴重，大量購房者瘋狂湧入新房市場，希望“大賺一把”，僧多粥少之下，搞房號、托關係成了樓市的一道風景。
2018年4月4日，搖號售房一聲令下，杭州的樓市從暗地裡的請托變成明面上的排隊，“90多歲老奶奶坐著輪椅登記”“大雨夜售樓處門口萬人排長隊”這些新聞不時出現在本地報紙的版面上。
初夏的杭州，變得越來越燥熱。
亞運會前的暴漲
無論是來杭州掘金的開發商，還是開出租的司機，人人口中都蹦出一個詞：“亞運會”。2022年，第19屆亞運會將在杭州召開。
而對這場體育盛事最熱心的，則是各大房企。
5月3日下午三點左右，張常德和他的同事趕往位於杭州市解放東路2號的國際會議中心，這裡是杭州市亞運村建設指揮部所在地。張常德是代表他所在的房企來提交標書的。全國排名前20的房企和綠城、濱江等杭州當地房企幾乎悉數參加了此次競標，他們的標的物是杭州亞運村，這個超大項目包括運動員村、技術官員村和媒體村。
張常德說，參與到亞運會這種盛大的體育賽事，能增加企業的品牌知名度，如果得標了把這個項目建好了，就能獲得杭州市政府的好感，以後拿地售房方面就能相對容易。
張常德所在的房企為了此次投標，花了血本，光做設計方案就花了上千萬，請的都是頂級的設計公司。
按照亞運會組委會的規定，此次投標將會在今年6月裡見分曉。不過張常德說，目前參加投標的房企應該都已經知道大概的結果了，一些實力排名靠後的基本都沒有機會了，“我們公司很遺憾沒有入圍。”
在6月確定得標者後，7月份，這一目前還是農田和平地的地方將投入到熱火朝天的建設中。
亞運城地塊位於錢塘江以南的蕭山錢江世紀城東北，佔地約為389.02萬平方米。該地塊對岸是杭州金融中心錢江新城，旁邊就是亞運會主會場杭州奧體博覽城，奧體再往西就是杭州市的濱江區。
由於錢江新城和濱江區早就已開發完畢，無地可供，無新房可開盤。因此，奧體所在的錢江世紀城成為購房者和開發商角逐之地。
融信保利世紀城就在錢江世紀城板塊，毗鄰杭州地鐵2號線的盈豐站。該建案的銷售稱，還有700多套房源待推，但目前還沒有申報去拿預售證。在此前推的幾期中，售價是 3.5萬/平方米，基本都是秒光。
“很多業主都主動要求全款買房，其實我們沒有這方面的規定，抵押也是可以買房的，但因為這個房子太搶手了，業主們大概覺得抵押的話肯定買不到房，所以這個房子一推出來我們就回款了96%左右。”建案銷售表示。他說的是4月4日杭州頒布搖號售房之前的情況。
個人投資者張磊主要投資股票市場，同時也看看房子“算不上投資，因為限購的關係，我手頭有一套了，最多只能再買一套。”他對融信保利世紀城也是覬覦已久，但是根本就買不著。“聽到建案開盤的消息時，趕緊打電話給置業顧問，她告訴我房子早就賣完了。”
融信保利世紀城之所以賣得這麽火，因為新房跟周邊的二手房價格“倒掛”嚴重，目前該建案周邊的二手房價格是4.5萬/平方米，再往西的濱江區二手房是5萬/平方米，隔著錢塘江的錢江新城二手房則是7萬/平方米。
在杭州頒布搖號售房政策之前，買新房成了一個“技術活”，找關係，要選號費、茶水費，成為公開的秘密。張磊說，他就聽說過一個熱門建案買個選號費要70萬元。
融信保利世紀城的售樓處大廳至今還掛著一個辟謠聲明：近期網絡傳播的通過30萬元就可獲得購房資訊資訊的為不實謠言。落款日期是3月30日。
不在買房現場就在買房路上
在新房和二手房價格嚴重倒掛之下，新房市場這種亂象甚囂塵上，為此，4月4日，杭州推出售房搖號制度。
此舉一出，杭州樓市更加火爆。張磊說：“以前是靠關係，靠提前得到消息，現在公開搖號，名義上是機會均等了，只要符合條件，人人都有機會，大家都去搖號了，連90多歲的老奶奶都坐著輪椅去搖號。”
不過像濱江區、杭州主城區甚至蕭山錢江世紀城，由於無新房可供或者供房較少、新房二手房價差較大、中簽率太低，大多數人都不抱希望。搖號的主場，是環杭州周邊的大江東、高新技術區、臨平新城等地區。
2018年一季度，杭州住建部門對新房的預售證發放卡得很嚴，到了5月初，新盤才陸陸續續拿到預售證開始登記。
5月3日，位於杭州西北郊區的臨平新城，同時有數家建案開始登記，匯高栢悅中心是其中之一，家住杭州東北郊良渚的王豔是第二天去登記的，她在5月4號周五上午準備好材料，因為路途遙遠，下午15時左右才到現場。大概排了一個小時，她請工作人員幫她初步審核一下材料是否合格，結果發現資產證明不合格。
按照杭州市的搖號售房新政，新建案要有一定比率傾向給無房家庭，但不含未婚、2018年4月4日後離異單身以及2018年4月4日後因自有住房交易產生的“無房家庭”。
匯高栢悅中心對於登記的驗資證明，普通購房者需要按照首套或二套的首付比例要求提供資金證明，首套三成需要有100萬的驗資證明。
這一次，匯高栢悅中心將無房家庭的驗資證明從100萬降為50萬，王豔就拿著50萬的存款證明去登記，結果因為自己是單身，不屬於無房家庭範疇。
因此她請分別站她前後排隊的客戶幫她佔位。結果等她辦完銀行證明回到栢悅時，前後人員已經登記結束，她只能跑到隊伍最後面重新排隊，此時現場工作人員告訴她：今天的號結束了，明天再來排。
第二天是周六，儘管下著大雨，然而人卻比前一天多出不少。王豔排了四個多小時終於排到了售樓處門口，工作人員說因為當天人太多發號隻發到2000號，剩下的人明天再來！
王豔以為自己只能第二天再來排隊了，低頭一看自己的號牌：1889號。當天在排了六個多小時的隊後，王豔終於登記上了。然而4000多個人搖128套房，中簽率低到3%。王豔對於自己能否買到房，根本就沒有底氣，接下來她還會趕去其他陸續開始登記的建案“撞撞運氣”。
不過不是誰都有這個財力去撞運氣的，因為每個新開建案對參加搖號的人都有驗資的要求，首套房按三成首付到銀行開存款證明，二套按六成，如信用記錄不好的還得是全款驗資。
這對購房者是一筆不小的資金，張磊表示，很多建案都是中、大戶型，至少是100多平米，買房者手頭起碼得有一百萬以上，如果要在多個建案搖號，手裡得有幾百萬，而且得是存款，不能是股票等投資類資產。
誰在杭州搶地？
跟購房者排長隊搖號類似的是，各大房企在杭州的土拍市場上競爭得熱火朝天。
隔著一條馬路，融信保利世紀城對面是一塊淨地，這塊地的持有人是保利地產。
2018年3月30日，為了角逐這塊奧體地塊，各大開發商激烈廝殺，創下杭州拍地史上耗時最長記錄，最終保利還拍出杭州史上第二高總價地王100.99億元，樓面價為32277元/平方米。
某開發商地方負責人給保利地塊算了一下账：“目前周邊開盤的新房價格也就3.5萬左右，保利的樓面價就是3萬2，加上建安行銷成本，如果到時開盤政府限定的還是3.5萬的價，那保利必虧無疑。”
不過，該負責人也表示，政府的限價政策也不是剛性的，肯定會隨著時間的推移有所調整，也會根據不同地塊的成本做出合理的定價。
像世紀城和周邊的幾個建案，之所以政府給定了3.5萬的限價，因為這些建案當初拿地的時候也就2萬左右，房企還是有很大的盈利太空。
杭州樓市越來越火，地價越來越高，甚至讓當地的開發商大佬都有點看不懂。綠城地產總裁曹舟南就表示，杭州的土地市場有點過熱了，綠城不會去買高價的地，因為算過账，拿了地就得虧。
重倉杭州的融信中國，自2015年進入杭州以來，在杭州拿下眾多地塊，目前按並表口徑已經有21個項目，加上合作的已經超過30個項目。
融信進入杭州是交了學費的，2015年，融信在杭州入手了三個地塊——藍孔雀一期、二期和杭州公館，這三個項目的樓面價都不低，分別為1.4萬/平方米，1.49萬/平方米和2.57/平方米。融信中國第三事業部總裁余麗娟表示，當時融信拿地基本都是區域最高價，拿了地之後由於杭州房價和交易量遲遲起不來，融信開發的幾個建案賣得都非常吃力。
儘管如此，2016年全年，融信還是在杭州吃進了大量地塊，在當年融信增加的21個土地儲備項目中，杭州就佔了10個，基本在杭州的各大板塊都做了布局，樓面價從最高的慶隆地塊（3.1萬/平方米）到最低的臥城地塊（5113/平方米）不等。
2016年，G20在杭州召開，自2010年調控歸來蟄伏了6年之久的杭州樓市全面爆發，從上海等地來炒房的人蜂擁而入，杭州的房價不斷攀升，部分熱門版塊甚至翻番。融信一年多的提前布局終於迎來碩果。
2016年，融信在杭州的銷售額為0，到了2017年，銷售額即達到82億，佔集團總體銷售的33%，2017年，銷售額更是翻番達到166億，佔集團總體銷售的33%。
儘管目前杭州的新盤都實行政府限價，大部分新房的價格都低於周邊的二手房價，開發商的利潤有所削減，但由於融信在杭州市場谷底期以較低的價格囤積了大量的土地，這讓它在杭州限價和隨後的土地價格高漲中依然能夠從容應對。
以蕭山錢江世紀城板塊的創世紀建案為例，政府對這一區域的新房價格限定為3.5萬/平方米，而周邊的二手房價已在4.5萬/平方米以上，融信在2016年拿下這一地塊時，樓面價為1.923萬/平方米，利潤率仍然較高。
融信中國第三事業部總裁余麗娟表示，融信在杭州市場的平均利潤率在20%以上，2018年融信杭州的銷售目標是400億。目前融信在杭州土儲達1500億左右，在集團貨值中佔比25%。2020年融信杭州的銷售額將衝刺到1000億元。
當然，政府限價和新房搖號銷售，多少影響了開發商的利潤率和回款周期。某大型房企杭州事業部一位高管表示，在搖號之前，一些熱盤基本都是全款才能買到房，開發商回籠資金很快，但搖號之後，對於抵押和公積金購房者得一視同仁，開發商回款周期變慢了，且政府的限價措施也影響了開發商的定價和利潤。
對此，余麗娟表示融信杭州的應對策略是，收放結合。
也就是說，利潤符合預期的項目，她會毫不猶豫地先開掉，比如這個項目今年的指標是10個億，明年的指標是5個億，她今年會把這個項目的15億全部賣掉。而利潤比較薄的項目，她會等一等，熬過這個周期。
由於融信在杭州的布局全面，土儲豐裕，所以余麗娟可以損有余補不足，通過不同項目資金利潤的騰挪周轉來保證整年的指標。
由於杭州樓市的火熱，大量開發商蜂擁而入，導致土地價格直線飆升，融信今年在杭州的拿地就變得非常謹慎。相比16/17年的大舉拿地，2018年，融信杭州截至目前隻拿了一兩塊地。
余麗娟表示，融信集團給杭州市場的土地投資指標是220個億，但她一季度才才完成70個億。“很多首次進入杭州市場的開發商拿地會比較凶，我們確實拚不過他們，所以今年在拿地上會比較保守，但我們會積極參與，基本上每塊地的招拍掛融信都會參與，這個參與是希望接下來能夠有合作的機會。”
“杭州人民有的是錢”
余麗娟對杭州市場尤其錢塘江南岸的蕭山區充滿信心。
張磊和王豔也是，他們依然在不斷地看新的建案，尋找新的購房機會。
“五一”前後，住建部約談了西安、成都等全國12個城市的負責同志，要求他們在調控各地所在城市房價調控“目標不動搖，力度不放鬆”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，杭州沒有在這次約談的城市名單之中，說明上面對杭州的房價調控措施還是比較滿意的。
浙江大學區域與城市發展研究中心執行主任陳建軍表示，杭州未來的發展思路是旅遊西進，城市東進，跨江發展，多中心分布，東邊的大江東區域將重點發展智能製造，西邊的未來科技城將重點打造科技產業，而錢塘江南岸將是未來杭州市的新城市地標。
按照杭州的規劃，到2020年，杭州將建成10條地鐵，而到目前，杭州一共開通了1、2、4三條地鐵線，目前多條新地鐵線路正在建設之中。除此之外，杭州將建設8條城際線路聯通杭州主城區和周邊的余杭、嘉興、湖州、柯橋等地。
嚴躍進稱，杭州的財力在全國省會城市中是比較雄厚的，光濱江區就有幾十家上市公司，杭州這兩年捨得花大錢搞軌道交通等基礎設施建設，杭州房價上漲是有一定的基本面在支撐的。
張磊表示，2016年下半年杭州房價開始萌動的時候，上海等周邊地區的炒房客過來了一些，但是隨著2017年3月份杭州進一步調整限購政策後，外地購房者成交佔比顯著降低。
杭州市住建委的數據顯示，2017年全年，外地購房者在杭置業的總套數佔市區新建商品住房成交總套數的比例為14.4%，明顯低於2015年（19.5%）和2016年（33.8%）水準，2016年來杭州置業較多的為上海購房者，2016年佔比6.8%，然而到了2017這一比率降了5個百分點。
陳建軍表示，杭州沒有像西安、天津那樣高調頒布吸引人才的政策，但這幾年杭州的人口淨流入量還是有顯著上升。數據顯示，2017年，全市年末常住人口為946.8萬人，2015年、2016年、2017年，杭州新增常住人口分別飆漲了12.6萬、17萬、28萬。
不過陳建軍表示，這些新來的人基本都是奔著杭州的城市環境、職業發展等因素而來，因為買房子而來多少也有一點，但比例不高。
事實上，在杭州大筆出手買房子的，多為杭州本地人，而杭州本地人之所以出手豪闊，得益於這幾年來的棚戶區改造的貨幣補償。
張磊表示，他所在的鎮上，有很多人就是“拆遷暴發戶”，“很多人家在以前的宅基地上蓋了三四層房子，政府拆遷補償一下子就拿了上千萬的錢，這些人拿著錢不會存起來，投資管道又窄，自然就只能買房子了。”
按照杭州“十三五”計劃（2016-2020），期間杭州要開工13.7萬套保障房，均為棚改安置房，竣工22.8萬套，其中19.4萬套為棚改安置房。“十三五”期間，杭州要完成改造178個村，其中，按拆除重建139個、綜合整治21個、拆整結合18個；各年度目標是：2016年21個村、2017年22個村、2018年27個村、2019年32個村、2020年76個村。
陳建國表示，目前杭州的核心城區像西湖區、濱江區已經無棚改區可以改造，拆遷整治主要在杭州外圍如蕭山區、余杭區進行。（文中張磊、王豔、張常德均為化名）
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