在房產稅以及長效機制建立之前，我國大多採用行政調控手段來抑製房價過快上漲、保障剛需購房人群、穩定市場預期。而作為國家中心城市的成都，最宜居城市之一，房價及購房資格限制必然成為調控加碼的重中之重。為堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，支持住房剛需家庭自住購房需求，成都也進入了公開搖號購房的新時代。

2017史上最嚴調控年

成都步入“五限”+“搖號”時代

自2017年3月，成都市政策不斷更新開始駛入“五限”時代。而又在2017年11月，成都市成為繼南京、上海之後全國第三個正式進入“搖號”選房的城市。公開搖號購房杜絕了新售房源不透明、不公開、不公正，亂收費等現象，維護了廣大購房者的權益。“限制令”當頭並結合金融監管手段，能有效抑製短期炒作、防止市場投機。這也是為房地產長效機制建設創造的必要條件。

成都現行房地產市場調控措施

——經中指院整理

全國範圍來看，成都市限購措施算是全面的，但少數城市諸如鄭州、北京等還施行了離婚差別化信貸政策或暫停企事業部門或社會組織等法人部門購買商品住房等政策。此外，限購+搖號政策對購房資格的限制，還能使購房需求一定程度被擠壓，合理分化購房熱點需求。

從中簽率百不足一到多盤流搖

515新政成搖號分水嶺

在搖號政策初期實施階段，開發商多呈觀望、籌備階段，預售供應量少，從市場表現看，2018年1月起，成都正式進入了全面搖號時代。搖號政策落地以來，以2018年5月15日新政為基準線，從中簽率百不足一（人中之龍湖天璞名邸中簽率0.66%、招商中央華城0.95%），到多盤流搖，經歷了“大起大落”。

515新政主要是限購更新、搖號更新，限購與搖號對象由個人調整為家庭。限購更新前，因由政府限價導致新房價低於新房周邊虛高的二手房價，剛需及投資客“哄搶式”排長隊，參加搖號總人次高，中簽率低，認購率高。限購更新後，由於新政“堵漏洞、擠投資”，市場逐步回歸理性，參加搖號人數驟減，購房者越發理性，中簽率合理化，開盤認購率明顯兩級分化。尤其是金九銀十期間，上市房企在資金壓力回籠要求下，新房預售量大增，回歸理性的購房情緒主導下，購房者逐步采取較為謹慎的態度排號選房。

成都搖號建案認購率變化

——經中指院整理

從搖號建案的認購率變化情況看，2018年5月以後整體認購率快速下降，9月後逐步恢復平穩。

成都搖號建案中簽率變化

——經中指院整理

從搖號建案的報名人數與中簽率，可明顯看出，515新政對於市場的影響極其巨大。

2018年10月，成都共有96個建案搖號，其中47個建案中簽率超過100%，流搖建案佔到總數一半。流搖建案中，有19個來自三圈層，其中最值得一提的是青白江區。青白江區10月共9個建案搖號，是三圈層中最“高產”的一個，但不幸“全軍覆沒”，全部流搖。

理性購房時代

哪些建案仍獲青睞？

購房者逐漸回歸理性，中簽率100%的建案大量出現，但仍有不少建案開盤後供不應求，受到購房者的青睞。這一類的新盤分別以怎樣的特質吸引購房者？帶著這一問題，我們對10月以來監測到的111個建案進行了梳理，從中整理了23個中簽率小於50%，認購率為100%的建案，並按所屬圈層分別進行了分析。

2018年10月以來中簽率小於50%，認購率100%的建案

——經中指院整理

（1）一圈層仍為供給乾旱區域，區位優勢成為購房者最主要關注因素

10月以來開盤的111個項目中，一圈層的項目僅有12個，而其中認購率為100%的項目多達7個，一圈層的供給仍然不足。

在23個100%認購項目中，前5名均為一圈層項目，5個項目中簽率均不足10%，基本接近515新政前的水準；但同時也有5個項目中簽率達到100%，這在515新政前一圈層極為罕見。

從政策角度而言，515新政對於一圈層的影響並不直接。一圈層的12個項目中有4個項目並非首次搖號，在515新政公布後，青秀未遮山項目在6月4日進行過一次搖號，當時的中簽率僅為1.71%，而11月搖號的中簽率已經提升至9.07%；西派城項目在6月15日搖號的中簽率僅為5.71%，而11月再次搖號的中簽率已經鋼彈28.56%；濱江樾府在9月份搖號的中簽率尚為85%，而在11月份推出26套房源報名人數卻僅有5人。從這些案例中可以看出，一圈層銷售熱度的變化並非是由於515新政的直接影響，更多是由於購房者逐步回歸理性導致了中簽率的提高。

那麽，在供給乾旱嚴重的一圈層，什麽因素導致了購房者的區別對待呢？

從品牌層面來講，開盤效果火爆的華潤金悅灣、青秀未遮山、頤和翡翠等項目開發商均為知名房企，但同為品牌地產的西派城、華潤龍灣禦府等項目的中簽率情況較高，同為華潤旗下的金悅灣和龍灣禦府在銷售熱度上出現了較大差異，品牌優勢並未形成決定性影響。

從性價比層面來講，價格優勢主要體現在長治南陽禦龍府和北大資源頤和翡翠兩個項目上。這兩個項目位於高新區與天府新區交界區域，以較低的單價獲得了購房者的關注。而與之相對的是濱江樾府項目，該項目定位改善墅居，在交通區位、教育商業配套無明顯優勢的情況下進行了較高的定價，最終銷售情況不盡如人意。而從其他項目來看，銷售狀況最好的一圈層項目並未與其他一圈層項目顯示出巨大的價格優勢，甚至天譽項目為10月開盤以來項目中銷售單價最高的項目。

注：

藍色標記建案中簽率

綠色標記建案中簽率10%-50%；

橙色標記建案中簽率>50%

——經中指院整理

從區位來看，近期一圈層推盤均位於二環以外。可以發現銷售較好的項目如華潤金悅灣、青秀未遮山、天譽項目均位於三環內或緊貼三環；而如凱德世紀名邸、北星城、華潤龍灣禦府等與主城距離較遠的建案則銷售情況不盡如人意。可見距離市中心的距離仍然是主城購房者最主要考慮的因素。

（2）二圈層降溫明顯，性價比是關鍵

重點監測的111個建案中有59個是二圈層新盤，其中僅有6個搖號中簽率低於50%，降溫非常顯著，尤其體現在萬科、花樣年這樣的品牌房企上。

中簽率最低的萬科第五城在10月搖號的中簽率為20.91%，而在今年3月份的搖號中，萬科第五城中簽率僅為6.2%，出現萬人報名的盛況，而本次搖號報名人數僅有700多人。

花樣年香門第同樣出現類似情況，在今年5月份搖號時報名人數多達26000人，中簽率僅1.44%，而這一數字在8月份的搖號中已經升至20.92%，在10月末最近一次搖號的中簽率則達到了37.31%。

萬科第五城、花樣年香門第以及九龍倉時代上城最終憑借其品牌口碑的優勢維持著100%的認購率，但中簽率已經在不斷攀升；而悅彩廣場、品潤金樽府這樣的小開發商建案憑借扎實的戶型和極高的性價比同樣實現了極佳的銷售效果。在供應大量增加的情況下，二圈層的購房者開始更多的選擇謹慎觀望。對於二圈層的開發商而言，如果不具備萬科這樣的品牌優勢，走極致性價比路線也不失為一個好的選擇。

（3）三圈層去化情況優於預期，品牌與低價產品仍是首選

重點監測的111個建案中有40個位於三圈層，總的去化率超過65%，優於大成都的整體情況。515限購首次將三圈層納入限購範圍，但三圈層所受的影響並沒有顯著異於其他區域。近期開盤項目中也不乏水岸華府、翡翠濱江、北大資源·頤和天璞、正成源築這樣報名人數眾多，中簽率不足20%的項目。

低中簽率的項目主要分為兩類：一類是北大資源、正成、中鐵等大開發商旗下產品；另一類則是單價在7500以下的低價產品，可見品牌和價格因素仍是三圈層購房者的首要考慮因素。

結語

走完“銀十”，2018年的樓市大戲也要進入結局了。後面的劇情會如何發展？前幾天新華社的一篇文章已經表明了方向。“在房地產長效機制尚在研究、還未完全建立之際，在房地產調控正在逐步由以行政措施為主向綜合施策轉變的關鍵期，不會允許任何放鬆原已建立的調控政策體系、任由房價上漲的做法。”樓市調控短期內不可能放鬆，隨著“房住不炒”基本方針的不斷落實，長效機制不斷推進，樓市正在發生的變化，是從感性的野蠻式生長轉變成更加理性的發展。開發商更加注重產品品質和軟性服務，對於購房者而言是個好消息。

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