萬人參與成都新房搖號：購房者稱“買到就算賺到”

　　萬人參與新房搖號背後： 成都一二手房價“倒掛”已久

　　本報記者 張敏 成都報導

　　2018年3月初，位於成都市東二環外的招商中央華城項目啟動搖號。據報導，400套房源共有超過5萬人參與搖號，中簽率不足1%。早在核驗資料階段，開發商就提醒購房者，為避免造成擁堵，“請到場客戶盡量選擇公交、地鐵或計程車前往。”

　　自成都於2017年12月發布“搖號”政策以來，部分熱門項目都出現過萬人搖號的“盛況”，因釋放房源較少，中簽率通常低至個位數。其中，首個參與搖號的項目電建洺悅府，中簽率也僅2%。

　　過去幾年一直不溫不火的成都樓市，似乎瞬間陷入失衡。無論是首次置業者還是改善型購房者，都面臨“買不到房”的困境。很多人甚至將問題歸咎於搖號政策本身。

　　截至目前，全國共有7個城市頒布了購房搖號政策，如成都這般卻絕無僅有。分析人士認為，在這背後，是新房價格信號扭曲帶來的供需失衡。

　　“買到就算賺到”

　　作為一名換房者，李先生今年先後參與了三次搖號，均一無所獲。這三個項目分別是金牛區的電建洺洛府、郫都區的萬科理想城，以及成華區的招商中央華城。按照他的說法，這三個項目搖號者均破萬，但由於房源較少，中簽率均為個位數。

　　李先生表示，即使成功搖到，房子也未必盡如人意。按照成都市搖號政策的規則，搖號順序為棚改安置住戶、首套房剛需客戶、改善型客戶。在很多項目中，留給最後一類客戶的房源比例極低。

　　“就算我搖到了，也是別人挑剩下的房子。”李先生4月26日向21世紀經濟報導表示，這種“尾房”通常是樓層、朝向、戶型不佳的房型，難以滿足一個改善型置業者的需求。但他也承認，按照當前的新房價格，“搖到了就算賺到”。

　　據21世紀經濟報導了解，“買到就算賺到”是很多成都購房者對新房市場的看法，因為在他們看來，最近開盤的這些項目“真的很便宜”。

　　以招商中央華城項目為例，開盤均價為1.2萬-1.5萬/平方米，精裝修交房。而附近的中房紅楓嶺項目，二手房均價在1.8萬/平方米左右，萬科金色樂府項目的二手房單價則超過2萬。

　　位於青羊區的綠地新裡城項目，開盤最高均價不超過1.7萬元/平方米，但周邊的二手房項目均價普遍超過2萬。

　　中睿行銷總經理何良栩26日向21世紀經濟報導表示，在成都市主城區、天府新區和部分近郊區，新房價格和同地段、同類型的二手房價格，差別大約在5000元/平方米左右。他表示，雖然有部分中介機構刻意推高二手房價的成分，但成都新房和二手房價格“倒掛”的現象仍然十分嚴重，部分區域的價差甚至達到一倍。

　　何良栩表示，這種情況始於去年7月。2017年7月20日，成都頒布限價政策，要求開發商申報預售時，將按照樓面地價+建安成本+合理利潤的方式申報，不得以提高裝修標準、提高設施設備等級的方式變相加價，申報價格比照項目前期和周邊同類項目，不得超出太多。

　　該規定意在遏製成都房價“跳漲”，但迅速將新房和二手房的價差拉開。加上去年成都高價地頻出，購房者逐漸意識到，新房項目的價格競爭力很強。

　　政策頒布之初，新房項目大多通過“驗資”的方式來篩選客戶，將很多資金實力不足的客戶擋在門外。據21世紀經濟報導了解，部分項目甚至隻接受全款支付的客戶。

　　2017年11月，成都推出買房搖號政策，明確指出，“全款支付”不得被額外特殊對待。於是，具備購房資格的客戶紛湧而至。自今年2月首次啟動搖號以來，主城區和天府新區的一些熱門項目，購房情緒高漲；一些非熱門項目，也面臨供不應求局面。

　　被激發的需求

　　過去多年來，成都樓市的供需關係一直十分平穩，房價也未出現大漲大跌。但從2016年下半年開始，東部和中部城市的外溢需求湧入，推動成都房價上漲。

　　為此，成都從2016年10月開始，密集推出包括限購、限貸、限售等在內的房地產調控措施。到目前為止，主城區和五大近郊區均納入限購範疇，高新南區和天府新區等熱點區域則實施“更新版”限購和限貸政策。

　　即便如此，成都房價水準似乎仍然不高。據易居克而瑞統計，2017年成都住宅成交均價為9608元/平方米。雖然城中區的均價已超過20000元/平方米，且一些熱門區域的均價漲幅接近100%，但這一價格水準仍然低於南京、杭州等東部同類城市。

　　同樣在2017年，成都成交土地139宗（大部分為住宅和商住用地），平均樓面地價為6214元/平方米，漲幅超過50%。其中，很多優質住宅地塊單價破萬。

　　成都某房企人士26日向21世紀經濟報導指出，成都樓市的變化要滯後於中東部熱點城市，2016年以來的房價上漲，帶有一定的“補漲”成分。但從房價絕對值和土地價格水準來看，未來成都房價仍有一定的補漲太空。他認為，這也使得更多的需求被激發出來。

　　何良栩也指出，在當前成都市場的需求中，有一定的投資心態存在，購房者“投資”的是成都的城市前景。當然，房價的上漲也加劇了“買漲效應”。

　　鏈家研究院的一組數據顯示，2017年，成都年輕人的購房年齡從原來的購房峰值27歲前移到25-27歲。

　　需求方的另一個刺激因素，在於人才引進政策。2017年7月發布的《成都實施人才優先發展戰略行動計劃》（即“人才新政十二條”），大幅放寬人才落戶的學歷和年齡限制。據官方公布，自政策頒布至2017年末，共“吸引13萬餘名本科以上人才來蓉落戶發展”。

　　上述房企人士指出，儘管這部分人在成都的整體需求佔比很小，但“新成都人”對市場心態的刺激作用不可忽視。

　　需求的大量釋放，使得成都樓市的供需關係出現失衡。易居克而瑞數據顯示，2017年成都的住宅供應量為13.3萬套，成交量19.5萬套，供應缺口約30%。

　　“限價令”的頒布，則再度加劇了短期的供應缺口。多家當地房企人士向21世紀經濟報導指出，由於價格受限，房企推盤的積極性大減，很多企業延遲了推盤計劃。部分存在資金和業績壓力的房企，也多採用“小股推盤”策略。該人士指出，這也是近期“萬人搖號”誇張場面的另一個誘因。

　　但他同時透露，從近期政府機構的審核結果來看，對部分區域的價格管制有松動跡象。這將激發企業的推盤熱情，並使得市場供應有一定程度的恢復。

　　他表示，從2016年下半年開始，成都的土地交易規模明顯擴大，並延續到2017年。雖然地價有所上漲，但若能形成有效供應，仍可在很大程度上起到穩定市場的作用。

　　何良栩則認為，雖然供應端出現補充跡象，但短缺局面很難在短期內真正改變。他指出，今年的成都市場供應仍會保持緊缺狀態，但在限購區域內，房價不會出現大幅上漲。（編輯：駱軼琪）

責任編輯：梁斌 SF055