外資青睞中國商業地產 去年投資激增62％

證券時報記者 吳家明

商業地產的供應是否過剩，成為近年來市場關注的焦點。不過，外資在2018年卻悄然席卷中國商業地產市場。

商業地產谘詢公司世邦魏理仕集團的數據表明，2018年外資在商業地產上的投資激增62%，達到780億元人民幣(大約91億美元)，創下自2005年以來的最高水準。其中，上海佔據了半壁江山，而黑石集團和新加坡開發商凱德置地成為最大的兩個買家。

近日，凱德集團宣布與淡馬錫達成交易，以110億新元收購其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。交易完成後，凱德集團在新加坡和中國的管理資產將分別增長40%和9%，其在中國的資產價值將達到482億新元，佔比集團管理資產的41%。更有消息指出，凱德集團將與一家非關聯第三方公司成立合資公司，斥資27.52億元收購上海浦發大廈約70%面積，涉及建面約4.2萬平方米。收購完成後，凱德在中國12個一二線城市將擁有或管理25個辦公樓項目。

外資在上海商業地產領域的大宗交易“風生水起”，而在深圳，高力國際公布的數據顯示，去年前11月深圳共錄得16個大宗交易記錄，總交易額200億元左右。戴德梁行的數據顯示，與北京、上海和廣州相比，外資在深圳大宗交易的佔比較少，2018年外資的佔比僅為2.6%。據悉，2018年上半年福田中心區國際商會中心4個樓層的成交，成交額僅為5.2億元，但此次交易被許多機構視作深圳近年來真正意義上的外資機構投資者進入深圳市場，具有標誌性意義。

此外，3年來一直未發生交易的深圳零售商業地產，在2018年首次出現整棟成交。亞洲最大的房地產投資信託基金領展斥資約74億港元（大約65億元人民幣）購買深圳怡景中心城。公開資料顯示，怡景中心城位於深圳市福田中心區，商業面積近12萬平方米。按照高力國際的測算，零售物業是收益率最高的物業類型之一，平均可達到5%。

值得注意的是，由於養老基金和主權財富基金追求穩健的收益，不偏好風險且投資標的較大，因此中國一線城市核心物業以其大體量、長周期且回報穩定的特性備受其青睞。此前，來自加拿大養老基金投資公司（CPPIB）表示投資中國的資金達到170億加元，佔其全球投資的4%，未來其投資中國的比例還會不斷提高。龍湖集團也在去年7月宣布，與CPPIB共同設立長租公寓投資平台，用於投資位於中國一線和核心二線城市的長租公寓項目。

其實，從全國範圍來看商業地產正在出現過剩，存量改造和提升等現象。在去年年底發布的《中國商業地產市場年報》中，中指院指出，2018年的中國商業地產整體表現回落，供應過剩壓力仍存。2018年商業地產在投資、新開工和銷售面積均出現同比下降，這預示著商業地產告別粗放的增量發展階段，高品質發展階段已經來臨。

有分析人士表示，國內投資者對於商業市場其實也非常活躍，但由於去杠杆的原因，融資杠杆上升以及融資難度加大，外資的優勢就體現出來了。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這兩年商業地產似乎又有新的市場信號，尤其是大城市的商業地產投資機會依然較大。對於一些外資機構來說，過去幾年地產投資力度不大，部分機構還出現拋售項目的做法，所以資金面相對寬裕，加之商業地產證券化的金融政策支持，這樣也會帶來商業地產投資的上升。

（吳家明）