深圳控股靠大宗交易勉強達標，寄望恆大重組盡快完成

時代財經APP記者 黃昱

作為深圳市國資委旗下最大的房地產上市公司，深圳控股2018年受深圳房地產市場低迷影響較大，依靠累計87.3億元的大宗交易，其全年合約銷售額同比增長43.1%至164億元，勉強完成年初制定的150億元目標，但未達到年中上調後的200億元目標。

“731政策對公司在深圳的項目影響確實比較大，許多買家轉為觀望心態，項目去化率只有20%-30%。”在3月29日深圳控股於香港舉行的業績發布會上，副總裁董方坦言。也正是基於對當前市場回暖並不樂觀的判斷，深圳控股將今年銷售目標值定在了180億元。

大宗交易佔比過半

深圳控股2018年度業績報告顯示，其全年實現銷售面積約57.1萬平米，同比上升1.3%，合約銷售額約164.5億元，同比上升約43.1%。合約銷售貢獻主要來自深業中城、泰富廣場、深業東嶺等項目。

據時代財經了解，在2018年8月的中期業績會上，深圳控股宣布，將2018年的銷售目標由150億元提高至200億元，並對完成目標充滿信心。但世事難料，深圳控股去年下半年推出的深業中城公寓、辦公大樓和泰富廣場項目受“731”政策影響較大，這也造成深圳控股下半年的業績乏力。

數據顯示，截至2018年11月，深圳控股累計合約銷售額只有90.24億元，為達成年初的150億元銷售目標，其在去年12月通過大宗交易的形式，將深業中城和泰富廣場項目的辦公大樓及公寓，以及觀瀾玫瑰苑項目的商業出售，錄得合約銷售約68億元。

大宗交易對深圳控股2018年的業績貢獻巨大，其全年大宗交易額達到87.3億元，佔總合約銷售的53%。深圳控股董事會主席呂華表示，“731之後，深圳樓市尤其是公寓市場十分低迷，我們是被迫做了大宗交易。”

而對於今年否會繼續採用大宗交易的形式實現銷售目標，呂華稱，若住宅市場銷售好，深圳控股還是會以散售為主，如果銷售不好，也會把握大宗交易機會；而在辦公大樓市場，當前並沒有任何回暖跡象，大宗交易是很重要的渠道，並且辦公大樓散售也不利於後期運營管理。

深圳控股將2019年度的銷售目標定在了180億元，同比增速不到10%，董方表示，定下這一目標是基於三方面的考慮，一是深圳樓市從去年十月開始進入低迷狀態，目前市場並未回暖；二是深圳的政策並沒有明顯放鬆的跡象；三是整體經濟狀況並不是特別樂觀。

董方認為，這是一個相對謹慎穩健的定位，符合實際情況。在資源獲取方面，深圳控股聚焦粵港澳大灣區，截至2018年底的土儲規劃總建築面積約628萬平方米，計容建築面積467萬平方米。2019年深圳控股全年可售貨值約362億元，其中位於深圳的貨值佔比約70%。

輕資產混改全面啟動

和銷售一樣，深圳控股2018年的盈利情況也算不上突出。報告期內，深圳控股核心盈利31.48億港元，同比減少221.5%；權益股東應佔淨利潤為34.15億港元，同比下降31.0%。

針對權益股東應佔淨利潤下降的問題，深圳控股表示，這是由於2017年集團出售三四線城市項目獲得33億港元的一次性盈利而存在較高基數，加上受集團持有的恆大地產股權公允值變動產生的非現金損失8.5億港元的影響。

據了解，2017年深圳控股出資55億元換取恆大地產1.7626%的股權。對於恆大重組深深房的進展問題，深圳控股首席運營官朱國強表示：“恆大與深深房的重組史無前例，目前重組工作正在穩步推進。我們也希望恆大能夠盡快完成重組，為包括深圳控股在內的股東帶來豐厚的收益。

根據投資協議規定，若恆大重組深深房在2020年1月31日前仍未完成，深圳控股有權要求凱隆置業或恆大控股股東許家印以原有投資成本購回其持有的全部恆大地產股權，或者要求凱隆置業再向深圳控股無償轉讓屆時其是有的恆大地產50%股權作為補償。

除了地產業務外，2018年深圳控股的轉型發展也邁出了新的步伐，全面啟動輕資產業務板塊的混合所有製改革，在分別整合商業運營、物業管理、代建業務以及智慧園區運營等輕資產運營業務的基礎上，設立了四家輕資產運營管理公司，並制定了包含引入戰略投資者和管理層持股的混改方案。

“我們進行混改的業務都是與主營業務緊密相關的，總體的方案架構在去年都獲得了國資委的立項審批。同時，混改班子的組建已經完成。戰略投資者目前仍在洽談中，會經過市場掛牌最終確定。” 深圳控股執行董事、總裁黃偉對時代財經表示

而關於管理層持股的具體細節，黃偉透露，從目前制度設計架構上來看，管理層持股所佔的比例大概會在25%左右，而核心人員的持股以及定價上還需進一步評估，整體的工作計劃在今年底完成。