外資為什麽青睞中國商業地產？

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一波外資掃貨中國的“買買買”潮正在形成。

5月6日，國家外管局網站發布信息，今年前4個月，國家外匯管理局共批準13家合格境外機構投資者（QFII）投資額度共計47.4億美元，超過2018年全年批準總額度；共批準12家人民幣合格境外機構投資者（RQFII）投資額度共計240億美元，超過2018年全年批準總額度的一半。

受益於金融市場的開放，也由於股市和債市相繼被納入多個全球重要指數，使外資對我國金融市場有了更強的配置需求。2019年一季度，境外機構在A股淨買入股票194億美元，境外機構淨買入我國債券95億美元，較去年同期及第四季度均大幅增長。

境外投資者青睞的可不僅僅是中國的股市，最明顯的，還有中國一線城市的商業地產，而這背後，是國際長青資金對中國未來經濟的長期看好。

外資抄底？

外資抄底中國商業地產，從去年下半年開始就已經顯露出明顯的跡象。

世邦魏理仕數據顯示，去年外資在華商業房地產投資猛增62%，達780億元人民幣，創2005年以來的最高水準，他們還購買了中國31%的商業房地產。加拿大高力國際稱，2019年，外資在上海和北京的商業地產銷售額中所佔比例可能高達40%。其中帶頭的包括美國黑石集團和新加坡凱德集團。

2018年11月14日，凱德集團通過來福士基金與新加坡政府投資公司，以127.86億元成功競得上海市虹口區北外灘核心區域的上海最高雙子塔整體股權。該筆交易創造了上海大宗交易史上外資收購單體體量及交易金額的兩個紀錄，創下了凱德1994年進入中國後單體收購交易金額紀錄。

除了凱德，去年黑石以12.5億美元（約86.2億人民幣）收購了上海怡豐城購物中心以及相鄰的辦公大樓和淮海中路雪豹商城。英資太古收購了前灘一開發地塊50%股權，加拿大博楓收購了金橋太茂與南翔太茂。

今年以來，外資延續在華的積極投資態勢，據世邦魏理仕4月10日發布的《2019年第一季度上海房地產市場回顧與展望》顯示，2019年第一季度上海商業地產大宗交易市場延續了2018年的市場熱度，共錄得9筆大宗交易，成交總額為239.4億元（人民幣，下同），同比增長92.78%，其中外資涉及的交易共有3筆，包括陸家嘴浦發大廈、虹口一方大廈、五裡橋陸地綜合體都落入外資手中，成交總額近百億元。

除了上海，北京的商業地產也備受外資青睞。世邦魏理仕統計數據顯示，僅今年一季度，北京就有8筆大宗交易，交易總額達155億元，其中海外投資者交易額佔比56%。中關村地標建築鼎好大廈被瑞士合眾集團以57.2億元拿下，新加坡豐樹集團以30.4億元從工銀國際收購位於豐台商務園的聚傑金融大廈B座等。

從去年以來的外資不斷的購買來看，外資對中國商業地產的興趣正在增加，並從北京上海逐步向杭州、南京、武漢、鄭州、西安等收益不斷上升的城市蔓延，投資標的也從商業辦公大樓向商場、出租公寓和物流場地等細分市場開拓。

戴德梁行大中華區資本市場主管李志榮說：“雖然外國投資者花費了大筆資金，但他們的彈藥沒有用盡。外國資本今年將成為中國商業房地產投資的一支重要力量。”

嗅覺靈敏

外資的嗅覺一向靈敏。比如今年一月份開始的這波A股小牛市，率先帶動的就是滬港通、深港通北上的外資，而一有風吹草動，北上資金淨流出也被視為行情的風向標。

相對來看，外資在中國市場這一波商業地產的“買買買”原因更複雜。

與外資瘋狂抄底A股類似，買入中國商業地產，首先一個原因也是投入和產出比更劃算。一方面受經濟放緩影響，2018年人民幣兌美元貶值5.7%。人民幣兌美元匯率從6.2最高衝到了6.9，現在也穩定在6.8左右，美元購買力大大上升，分析人士稱人民幣2019年可能維持下跌趨勢。另一方面，中國過去一兩年的去杠杆、去地產、資管新規以及銀保監會合並等原因，推高了借貸成本，流動性被抑製，一些私企資金緊張，為了維持流動性，不僅拋售海外資產，國內的房地產也被折價兜售，以斷臂求生。

而收益方面，此次外資接盤的北京、上海等地的商業地產收益不斷走高。據戴德梁行的數據顯示，截至2018年底，上海甲級寫字板市場租金為277元每平方米每月，上海北外灘甲級辦公樓有效租金更是在2018頭9個月內增長了10%。不過北京的租金更貴，全市市場租金高達400.1元每平方米每月。出租率方面，北京的商業辦公大樓空置率一直保持在10%左右，上海近幾年由於供應量大增，但也不超過15%左右。即使是物流倉儲市場今年租金也全線上揚，今年一季度，上海物流倉儲市場平均租金環比上漲2.6%，至每月每平方米47.1元，主要工業園區平均地價保持在每平方米2105元，全市幾乎長期保持滿租狀態。

從地域上看這波外資的“買買買”潮也特別有意思。外資雖然觸覺敏感，但由於經濟體制等因素的區別，在中國能看懂的投資其實並不多，而一線城市的商業地產是為數不多的優質標的。我們看外資雖然在北上廣深等一線城市下手果敢，但其他城市卻表現得謹慎，這也和一線城市表現出來的投資回報有關。隨著外資的全線進入，未來北上廣深的優質商業地產會越來越貴。

對外資來說，可能面臨的情況是，看不懂的暫時“按兵不動”，看得懂的就果斷出手。

看好中國未來

外資的大舉發力，更重要的原因可能是看好中國未來。長遠來看，中國已經成為國際長青資金配置資產的必選項。

“中國現在在整個世界經濟版圖裡所佔的比例越來越大，是外資擴大投資必須選擇的地方之一。”戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵在接受媒體採訪時表示，隨著北京、上海等一線城市進入存量市場，核心地段土地稀缺，成熟的投資型物業抑或是具有改造空間的舊樓項目成為外資的獵物，能夠帶來穩健持續的收益。

從中美經濟的對比來看，2018年中國GDP為900,309億元（大約13.6兆美元），比上年增長6.6%。2018年美國GDP總額為20.51兆美元，比上年增長2.9%。中美之間的經濟總量差距在逐年縮小，而中國現在的增長率仍遠遠超過美國。按照目前主流的GDP計算方式，中國GDP總額大概在2030年左右超越美國。中國仍是國際資本的投資窪地之一。

市場未來增速可期，投資回報率可期，中國一線城市的商業地產成為國際長青資金投資的選項也就水到渠成。

據英國《金融時報》去年8月的一份報導顯示，加拿大退休金計劃投資局（CPPIB）計劃到2025年將其在中國的資產配置佔比從目前的7.6%提高到20%。作為全球規模最大的養老金計劃之一，CPPIB的資產總規模達3670億加元（大約2800億美元）。CPPIB希望從中國這個快速增長的新興市場獲得更大收益。去年7月，CPPIB宣布與在香港上市的中國房地產開發商龍湖集團合作，在中國開發租賃住房項目。

需要特別提出的是，CPPIB還通過允許外國機構投資者在滬深兩市購買股票的“合格境外機構投資者”（QFII）計劃，在中國股市投資約30億美元。

這就不得不回到文章開頭，隨著國家金融政策的不斷開放，無論是QFII還是RQFII，已經成為外資進入中國市場的重要方式，此外，國家大幅度放寬金融領域的市場準入，甚至允許外資獨立在華設立保險機構，這對未來外資投資中國又將是重大利好。

可以預見的是，新一波“買買買”的中國潮即將到來。

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