限價下的深圳樓市： 新房供應短缺 整售成常態

導讀

2018年出現了一個新趨勢：整售從商用物業蔓延到住宅市場。購買主體除了實業公司、基金、投資公司外，區級政府及人才安居集團成為該類大宗交易的主力軍，前者主要收購辦公物業，用於區域產業集群引進；後者則大量收購公寓以及住宅物業，用於人才安置。

在嚴厲的調控措施下，自2016年9月以來，截至今年3月，深圳新建商品住宅價格已實現18個月連跌。

價格平穩對應的卻並非市場降溫，今年一季度，深圳新房成交量同比增長7成。但自去年起，深圳新房供應量出現了明顯下滑。深圳中原研究中心的數據顯示，2017年的批售住宅套數對比2016年下降了30.4%，對比2015年更是幾近腰斬。

據該機構統計，2018年深圳將有117個新盤入市，但深圳中原人士表示，開發商會根據不同的政策調整推貨，預測往往不準。

限價政策下，開發商入市的意願降低；而在新房與二手房出現價格倒掛的情況下，被限制住價格的新房，尤其是高端豪宅成為了良好的投資標的，直接刺激了購買需求，近期部分受關注的建案更是出現了“一房難求”現象。

在新房“稀缺”背景下，此前以散售為主要特徵的深圳樓市，在過去一年裡已轉變風向，整售悄然成風，包括基金、投資公司、實業公司、區政府以及人才安居集團在內的主體，加入了整購大軍。

稀缺的新房市場

4月4日，位於深圳香蜜湖片區的萬科臻山府二期項目獲得預售許可。據規土委備案資訊顯示，備案均價8.33-10.9萬/平方米，總價2000萬起。相比之下，該片區的二手房均價大約在12萬元/平方米，該項目無疑吸引力巨大，引起了市場廣泛關注。

另一個深圳的明星建案華潤城潤府三期，目前還未開盤，但已受到多個購房者關注。

在限價政策影響下，新房和二手房價格普遍形成明顯倒掛，這為資本提供了天然的逐利太空。

另一方面，隨著經濟的持續向好發展，人口吸附力增加，深圳早已不是一個區域性市場，而是吸引了來自全國各地的買家，這進一步擴大了購房支付能力。

從開發商的角度，限價降低了其新項目入市的意願。2017年12月底，深業集團宣布將深業中城420套大戶型房源由售轉租，由此，備受市場期待的10萬+豪宅轉為長租公寓，這幾乎是全國首例。除了響應中央鼓勵發展租賃市場的號召之外，深業的這一舉措同樣包含著商業效益的考量。

深業集團副總裁董方曾透露，很多項目賣了以後，開發商不如業主掙得多，從戰略角度看，深業以這種重資產持有物業的方式來做長租，未來在物業增值方面會受益很大。

無獨有偶，近日萬科臻山府二期的項目中，也有30多套住宅進入了長租公寓市場，用作深圳高端人才租賃用房。

這進一步導致了一手房買賣市場供應量的下滑。根據深圳中原研究中心的統計，2015年和2016年全市批售新房住宅套數分別為65249套和48463套，但在2017年，這一數字縮水至33707套；2015-2017年深圳新房住宅供應的批售面積分別為690萬平方米、474萬平方米、316萬平方米。

房源稀缺加劇了市場的購入情緒。在剛剛過去的一季度，深圳新房住宅成交量回暖，達5601套，同比增加7成。

從土地供應角度來看，根據第一太平戴維斯的統計，自2009年起，深圳居住用地供應逐年震蕩下滑。

尤其自2017年起，在鼓勵租售並舉的政策導向下，深圳的住宅供地已明顯偏向租賃房，截至當前，已有4宗“隻租不售”土地完成招拍掛。

第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿告訴21世紀經濟報導記者，當前深圳人口大量湧入，高端人口增多，樓市的供需矛盾將長期存在，從而影響房價，未來一定時間內，政府的土地供應結構也有可能會發生變化。

整售交易新元年

在新房稀缺的背景下，整售成為新的市場動向，這進一步擠壓了“散戶”的機會。

4月11日，第一太平戴維斯發布《2017年深圳市商用物業大宗交易報告》顯示，2017年深圳全市預計共成交26宗商用物業大宗交易（僅統計整棟銷售），總成交面積約65萬平米，總成交約370億元，金額比2016年翻了一倍。

辦公樓、公寓以及社區型商業為三種主流投資標的，隨著市場活躍度明顯提升，吳睿因此將2017年稱為“深圳商用地產大宗投資新元年”，他表示，此前深圳是典型的“散售”市場，但去年開始風向發生了變化。

中原地產的分析也指出，整購交易曾是京滬港等大都市的專利。據不完全統計，2010年全國商業地產整購案例超25個，主要集中在北京、上海，但近來深圳大宗整售仿佛已經成為常態。

並且，2018年出現了一個新的趨勢：整售已經從商用物業蔓延到了住宅市場。

就在4月10日，新體育集團發布公告稱，以4.2億元購得位於深圳南山區的寶能城物業，共包括56套住宅。

吳睿說，只要限價存在，整售會繼續，一手住宅市場有可能出現更多的整售現象，留給散戶的機會越來越少了。

限價仍然是核心的影響因素之一。對於開發商而言，在限價影響下，散售的動力大大降低，而整售可以保持項目的完整性，提高運營效果。此外，房貸政策收緊的背景下，一手房動輒半年的放款期也對開發商的資金回籠產生了影響。

從買家的角度，吳睿指出，傳統融資管道收緊，REITs政策加速落地的預期之下，大量資本開始加速建倉。深圳房地產因其需求旺盛，增值太空大等因素，已變為國內一線城市最核心投資標的。

他進一步預測，隨著限購限價政策的延續，開發商整售意願強烈，這也將成為2018年深圳商用物業和住宅的重要出貨方式。

值得注意的一個趨勢是，購買主體除了實業公司、基金、投資公司之外，區級政府及人才安居集團成為該類大宗交易的主力軍，區級政府主要收購辦公物業，用於區域產業集群引進；人才安居集團則大量收購公寓以及住宅物業，用於人才安置。

深圳人才安居集團成立於2016年，是專責負責人才安居住房投資建設和運營管理的市屬國有獨資公司。目前，集團正在通過投資建設、項目回購、合作開發、長期租賃等方式多管道籌集建設人才安居住房房源。

根據第一太平戴維斯統計，2017年，人才安居集團的大宗物業購買足跡分布在寶安區、羅湖區和南山區。

吳睿表示，在當前的調控措施下，深圳的樓市價格得到了有效控制，人才安居集團由此獲得一個非常好的視窗期，去構建完整的租賃保障體系。

“政府仍會成為未來商用物業大宗交易的一支重要力量。”吳睿表示。（編輯：駱軼琪，郵箱：[email protected]）（21世紀經濟報導）