圖片來自於網絡
文：劉 璐
頻道：房產 | 城市
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可以預見，如果樓市繼續轉冷，那麽根本不需要“取消預售製”，作為一個市場自然結果的“成屋銷售”也會出現。
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1，引言
作為經濟特區的深圳，的確在很多事情上都走在了全國的前列。在兩年多以前的2016年5月，深圳就傳過“取消預售證”的事兒。當時筆者寫了一篇文章進行了一些分析和探討。如今，在筆者寫這篇文章兩年多以後的2018年9月底，“全面取消預售制度”的話題又在網絡上被熱議了起來。“取消預售製傳言重挫房產股”、“地產大佬將消失”等觀點紛至遝來。
官方管道的消息是：廣東省房地產協會表示該檔案內容屬實，不過目前還處在內部討論階段，並不是最終定稿。此外，住建部則否認了全面實施現售征詢意見的情況（消息據北京青年報）。
那麽，究竟應該如何理性看待“取消預售證”這個問題呢？請看下面的正文（請注意寫作時間是在2016年5月），原標題為《看不懂：深圳“取消預售製”到底是在降房價還是促房價？》。
2018年9月25日，地產股早盤受挫
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2，正文
作為經濟特區的深圳，其各種創新的經濟政策屢屢走在全國前列，是地地道道的改革排頭兵。在房地產領域，除了屢創新高的房價（注：此處主要指2015-2016年），深圳在很多相關的政策制定上，也往往成為了全國的標杆。例如前一陣引發熱議的“土地使用權到期”問題，業內紛紛就探討深圳的“基準地價”模式在全國推廣的可行性。這一次，伴隨著深圳試行“取消預售製”，深圳又一次被推到了行業政策制定的風口浪尖上。
5月3日，深圳市規劃和國土委員會官微發布公告，根據《住房和城鄉建設部廣東省人民政府共同推進城鄉規劃建設體制改革試點省建設合作協定》開展建案預售制度改革的有關規定，按照廣東省住房建設廳開展建案現售試點工作的有關要求，深圳在全國範圍內率先探索建案預售制度改革。文章稱，將進行跟蹤采集數據，分析對市場產生的影響，並在對試點經驗總結的基礎上進行政策研判。
事實上，在五一節前的4月26日，深圳就引起了業內的密切關注，當時深圳市土地房產交易中心掛出一宗龍華新區的商住地塊，該地塊被確認為深圳市建案現售試點項目。消息一出，立即引發行業關於建案預售制度存亡的討論。很多人擔心實行了22年的建案預售許可制度是不是就這樣退出歷史舞台了？
筆者覺得其實大可不必這樣擔憂。
首先，我們並不應該帶著有色眼鏡來看待建案預售許可制度。
預售制度就是一種工具，據說來自於香港的“樓花”，其本身並沒有好和壞。預售制度的好處當然對於開發商來說可以大大加快資金回籠速度，減少資金佔用壓力。從金融的視角來看，預售就是開發商以小博大的金融杠杆，其本質和購房者的住房貸款沒有太大區別。購房者隻給了首付，向銀行貸款。而預售制度實際上是開發商房子隻修了一小部分，就預支了購房者的購房全款。對開發商來說，這當然是劃算的，可以馬上滾動開發其他項目。對於行業來說，這有利於加速行業快速發展。那麽，預售制度的缺點是什麽呢？這當然是購房者看不到成屋，總存在一定程度的不確定性，比如建案爛尾，或者交房品質和預期不符，等等。但預售制度對購房者來說也不是沒有好處。在房價飛漲的環境下（注：此處主要指2015-2016年），通過買預售屋的方式，可以縮短購房時間，提前鎖定房源，也能為購房者節省不少錢。當然，很多時候購房者是沒得選，市場上沒有成屋，自然就只能買預售屋。客觀地說，預售制度對我國房地產市場的發展做出過重要的貢獻，不能因為少部分建案的爛尾和品質問題而全盤否定這個工具。
其次，為什麽深圳要在這個時間節點推出“取消預售製”的政策？
這是一個值得深思的問題。眾所周知，深圳樓市從2015年初開始就變得”一發不可收拾”。房價指數顯示，在整個2015年，深圳房價的整體漲幅為50%，而一些熱點建案漲幅超過一倍者也大有人在。進入2016年以來，雖然上海接棒領漲，但深圳樓市的累計漲幅依然已經相當驚人了。而且即使在熱點二線城市房價漲速超過全面超過一線城市的四月(注：此處指2016年)，深圳的環比房價漲幅依然遠遠超過全國大多數城市。在這個背景之下，深圳其實從三月份開始就已經有了加強房價調控的舉措，比如進一步嚴格住房限購，調整首付比例，上調稅收相關的基準房價，等等。然而深圳房價依然在漲，雖然有一定的減緩勢頭，但程度還不大。畢竟深圳的住房庫存據估計只有5個月，這種供需失衡的市場基本面在短期是很難改變的。
一般來說，要想平抑房價，一方面要抑製需求，一方面要增加供給。前面提到的進一步嚴格住房限購、調整首付比例、上調稅收相關的基準房價等政策都可以看作是針對需求面的限制性措施。在“供給側改革”的大背景下，人們都在觀望深圳會頒布什麽樣的供給面措施，是加大土地供應還是填海造地呢？但這一次，人們等來了“取消預售製”這個試點政策。怎一看，這個政策的直接效果是把建案的銷售節點往後推了。從拿地到動工在到預售，目前國內的“快槍手”型的房企能夠做到半年左右，大多數房企還是要等到一年甚至更長時間。一個建案要修成成屋的狀態，顯然需要更長的時間，少則一年，多則兩、三年，這還是建案資金充裕不差錢的情形。所以，“取消預售製”以後，建案的銷售時間可能平均來看要後移兩年左右的時間。愚以為，這是為了不讓深圳房價不繼續過快上漲的緩兵之計，把矛盾往後推。深圳如果老是成為房價過快上漲的標杆也不好，不如先慢一下，變相地不讓你賣房，也許兩年後市場壓力就沒有這麽大了呢？
接著，我們來看看“取消預售製”有什麽樣的影響。
的確，“取消預售製”後暫時這些處於預售屋狀態的建案都不能銷售了。俗話說，沒有買賣就沒有殺害。自然，建案不能銷售，房價也就不能上漲。以時間換太空。說不定過一陣遊資就轉向了呢？這個邏輯也算是成立的。但是從短期來看，也許市場的供需矛盾還會惡化，想買房而買不到的購房者很可能把“怒火”燒向二手房。
此外，對於開發商而言，瞬間壓力指數可能就爆表了。兩年時間，這需要墊多少的錢進去，又需要付出多大的融資成本呢？這必然會加劇開發商之間的分化。央企、國企、上市公司，對這個政策的態度應該是比較從容的，反正貨在自己手裡。但是很多中小房企，特別是那些融資成本很高的房企，估計要成熱鍋上的螞蟻了。如果熬不過兩年，也許只能等著被收購。
最後,我們來看看這個政策會不會全國推行呢？
筆者覺得可能性很低。每個城市所處的樓市環境差異很大。當前，除了四個一線城市和少數環一線或熱點的二線城市，大多數中小城市的樓市依然水深火熱、庫存壓頂（注：這是指2015年和2016年初），對這些城市而言，推行“取消預售製”必然無異於是雪上加霜，而且也沒有這個必要。當然，不排除一些房價上漲過快的城市會跟進，但從數量上看這畢竟不會是多數。
目前，在庫存高企的城市，實際上很多建案已經在成屋銷售了。不過這是一種被動的成屋銷售，是由於銷售乏力，而並不是開發商的主動選擇。
這樣看來，預售制度在全國應該還是會繼續保留一段時間的。至於以後會不會取消，這要看有沒有這個必要。我們可以密切關注深圳的市場反應，看“取消預售製”之後房價到底是漲還是跌。
2016年5月6日
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3，後記
當前國內樓市的市場環境，和筆者寫上面這篇文章時的兩年多以前，已經發生了很大的變化。此時我們再來探討“取消預售製”這個話題會感覺更有意思。
在2016年初的時候，全國只有少數城市的房價在過快上漲，大多數城市的樓市還處於庫存壓力山大的狀態。而當前，國內樓市在經歷了兩年多的發展變化之後，全國大多數城市（包括三四線城市）的庫存已然已經較少了。此時再來回顧2016年初深圳的案例，會發現“取消預售製”的“群眾基礎”顯然更扎實了。畢竟，就和需求端的“提高房貸首付比例”類似，“取消預售製”也可以被看作是供給端的“降杠杆”的重要政策工具。近期“取消預售製”首先從廣東省傳出，這也很好理解。畢竟，廣東不僅擁有兩座一線城市，而且還有眾多經濟發達的中小城市，其房價調控壓力是比較大的。此外，由於前陣一些城市裝修房品質的問題曾引起較大爭議，這也是對“成屋銷售”發出呼聲的一個重要原因。
當然，如果接下來樓市大規模向下調整（實際上現在多個前期的熱點城市已經處於下行通道之中了），那麽新房的銷售速度必然會減緩，則各地樓市的庫存又會回升到比較正常的水準。目前在一些城市的新房市場，“買房送奔馳”、“開發商墊付首付”、“下單就打折”等行銷舉措又紛紛重出江湖。可以預見，如果樓市繼續轉冷，那麽根本不需要“取消預售製”，作為一個市場自然結果的“成屋銷售”也會出現。
圖片來自於網絡
- 完-
2018年9月27日
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鄭重提醒：
本文純屬學術探討，描述和分析客觀的市場情況，不構成任何投資建議。
本文僅代表作者個人觀點，與所供職的部門無關。
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作者介紹：
西南財經大學經濟學院 副教授、博士生導師
留美經濟學博士
長篇都市財經愛情小說《樓市與愛情》作者
知名財經評論人
企鵝號/頭條號/新浪微博等：@學者劉璐
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