媒體談取消建案預售製：要求成屋銷售將致房價飆升

　　取消建案預售製，不宜操之過急

　　如果在短時間內要求預售屋轉至全成屋銷售，很容易因為本就緊缺的市場供應出現突然“缺貨”而進一步導致房價飆升，反而不利於樓市價格的穩定。

　　據媒體報導，一份廣東省房地產協會下發的《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》（下稱“通知”）顯示，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於建案預售許可事項調整”的材料，將上報住房城鄉建設部。這份材料建議逐步取消建案預售制度，全面實施現售。很快，廣東房協回應稱，這只是一個征求意見，目前還處於內部討論階段，相關內容只是擬訂。

　　儘管有關方面及時回應辟謠，但依然是一石激起千層浪。因為對於市場來說，無論如何這都意味著“取消預售製”正在逐漸進入政策制定的考量範圍之內。而這也預示著實施近25年的建案預售制度或將面臨改變，這對於普遍依賴於預售資金、且本就負債率極高的中國房企來說無疑是雪上加霜。

　　自1994年頒布的《房地產管理法》提出“建案預售制度”，建案預售製成為中國新房交易的主要模式。預售制度的建立為中國房地產近30年的大發展提供了極大的助力；特別是在建案制度建立初期，房地產預售製為解決住房供應短缺貢獻了重要力量。

　　但預售製的弊端也開始不斷暴露。正如通知所附的住建部下發的函所指出，房地產預售制度存在諸多風險，比如一旦房企發生資金鏈斷裂，將導致工程爛尾，損害購房人利益；而各地發展不平衡，使違法違規銷售有機可乘，房地產市場亂象叢生；而且預售製降低了房地產業進入門檻，導致吸引大量社會資金湧入，造成低效率競爭。

　　從長遠看，當中國房地產市場逐步走向存量房時代，取消建案預售製是樓市交易制度改革的必然之途，這在其他歐美發達國家已有參考借鑒。

　　但從當下來看，還需謹防“取消預售製”所產生的“蝴蝶效應”。從需求端來看，不可否認的是當前主要城市的房地產供應依然是處於緊缺狀態，如果在短時間內要求預售屋轉至全成屋銷售，很容易因為本就緊缺的市場供應出現突然“缺貨”而進一步導致房價飆升，反而不利於樓市價格的穩定。

　　而從供給端來看，房地產開發商的高負債率是眾所周知的行業難題。而且，在預售製多年發展之下，交易過程中的大量風險往往都堆積在了購房者和銀行身上。取消預售製固然能夠規避其弊端，但也容易引發中小房企資金鏈斷裂風險在金融體系中傳導。

　　因此，如何推動包括房企在內的樓市交易主體有序去杠杆才是當務之急。比如報導中所說，在確立取消預售製之前進行一部分區域的試點。此外，在國外不乏也有採用預售製銷售不動產，但其預售製往往建立在嚴格的第三方監管之上，其預售取得的資金並不是完全由開發商掌控，而是由律師行、銀行等機構代為監管，根據開發商建設的不同階段按比例付給開發商。這樣既有助於保障購房者權益，同時使得房地產開發商很難再把購房者的銀行抵押貸款作為主要的融資管道，從而避免開發商把風險完全轉嫁給消費者和銀行。

　　樓市交易制度的改革任重而道遠。需要與增加市場供應、整治市場秩序等手段結合起來，特別是對於房地產市場的指導法律法規，需要根據實際市場的發展而與時俱進，經過了充分討論和征求意見的法律修訂與完善，對於市場來說更易於接受，也更有指導意義。

　　□沸雪（媒體人）

責任編輯：李鋒