取消預售，深圳開啟“一手交錢 一手交貨”！

上個周末，全國首個成屋銷售試點“龍華金茂府”，在深圳橫空出世。

而這距離“廣東省內部討論取消建案預售制度”的材料曝光，僅僅過了20余天。

當時住建部要求幾個省在9月25日前評估取消預售證事項並上報。

廣東省住建廳率先建議取消預售制度，廣東省房產協會下發檔案給副會長部門，讓開發商評估一下，把意見匯總到協會秘書處。

沒想到這麽快深圳便率先在預售制度改革上邁出一步。

更耐人尋味的是，20年前，是深圳率先從香港引進來建案預售制度；今天，又是深圳第一個試點取消建案預售制度！

預售製、限制住宅用地供應等從香港移植過來的制度，撬動了房改20年來高歌猛進的發展史，同時也產生了高房價、高杠杆等日益凸顯的問題。

一個明顯的信號是：

中國樓市此時正在嘗試向“香港模式”揮手告別！

不僅對深圳樓市影響深遠，對全國房地產長效機制建設，都具有強示範意義。

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事實上，這已經不是今年深圳，第一次對樓市制度作重大調整。

在此之前，深圳已經率先發布了：《深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》。

這一被稱為先試先行的深圳房改，內容豐富，亮點突出：

從2018年起，在新增居住用地中，人才住房、安居型建案和公共租賃住房用地比例不低於60%，普通建案用地供應只有40%。

到2035年，新增建設籌集各類住房將達170萬套，其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房三類保障性住房總量將不少於100萬套。

人才住房：價格為市場價的60%左右，面積小於90㎡，可租可售。

安居型建案：價格為市場價的50%左右，面積小於70㎡，重點面向符合財產收入限額標準的本市戶籍居民，可租可售、以售為主。

公租房：租金為市場價的30%左右，特困及低保、低保邊緣家庭最低可降至10%。重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應，面積30-60㎡為主。

根據這個規定，我們梳理出一條核心是：人才房降價至60%，安居房降價一半，公租房最低可降至10%！

更重要的是，幾乎每一個深圳人都有機會：

按照計劃，到2035年，深圳新增約550萬人，按照三人一戶計算，大概需要183萬套新增住房。而深圳規劃170萬套住房，幾乎可以滿足絕大多數人的需求。

深圳樓市兩大新政的頒布，無論是取消建案預售制度試點，還是規劃“四成建案+六成人才房保障房”，都可以看作是對中央政治局會議精神的貫徹落實，是建立長效機制的重要探索。

背後更釋放了另一個耐人尋味的信號：

國家已經下了決心，對房地產調控將繼續全方位加碼。

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對此，業內表示，“這是一個重大的變革，只能逐步實行。先試點，通過試點看看市場反應，這是必不可少的，如果市場反應好，那麽就可以逐步放開。”

而試點之後，若在一定範圍內逐步推開，對於房地產行業顯然是重大衝擊，一定會導致行業的大洗牌。

比如，少了這一條最重要的融資途徑，而且是無息貸款途徑，各個房地產商的資金壓力會空前高漲，周轉速度降低，利潤會受到壓製。

那麽回到市場，你會發現開發商的錢越來越難賺了，這也不難理解，為什麽現階段不僅僅是萬科在“拋棄房地產”，綠城、碧桂園、恆大、融創等等大佬，也在以奪命狂奔的速度，或下死命令壓縮開發周期，或忙著向其他領域轉型。

取消預售改為成屋銷售，所見即所得，可以倒逼開發商更關注品質。

但取消現售的核心目的不是為了降房價，而是為了去杠杆，降低開發商和樓市對於銀行的綁架。

所以從另一個角度說，“取消預售製”是房地產改革的方向，什麽時候什麽區域執行現在說為時尚早，但這個消息擴散，無疑會影響社會多方看空的預期。

也有開發商表示，“其實更需要逐步提高預售的門檻，而不是一下子就取消，應該同步解決開發商融資流程和制度設計問題，有個過渡期吧。”

兩個方面原因：其一，供應跟不上，尤其是近三年總體房地產業處於去庫存的周期，短期供應會出現很大問題；其二，開發周期拉長，房企杠杆降低，成本提高。

這兩個方面，不可避免的會出現推動房價上漲的可能性，最終還是可能將弊端轉嫁到購房者身上。

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而更明顯的感受是，樓市持續在收緊和糾偏，棚改貨幣安置基本停了，人口落戶也不怎麽宣傳了，各地方土地流拍嚴重，開發商資金鏈緊繃，可見調控勢必要進行到底。

對購房者而言，任志強有句話說的很對，未來兩年你買房可能會更困難，不是沒貸款就是沒資格，要不就是見不到好項目。

但如果你是想炒房投資，現在樓市基本就是單行線，錢進去容易，再出來就困難了。

編輯=周鑫 編審=徐紅