2018年東莞樓市“年账單”來了！從東莞中原戰略研究中心發布的數據來看，去年東莞洋房成交457萬㎡，均價達17270元/㎡，同比上漲6.62%；公寓成交84萬㎡，但較2017年仍出現顯著下滑；而別墅供求熱度則持續低迷，但受到“經濟型”別墅興起的影響，別墅市場熱度有所回升。
值得注意的是，2018年東莞洋房套均188萬元/套，同比2017年上漲6.82%，創歷史新高。放眼各個鎮街，區域分化顯著。全市共計10個鎮街套均總價超200萬，14個鎮街 套均總價在150-200萬之間。其中，松山湖購房門檻最高，套均總價達296萬元/套。除了公布年账單以外，東莞中原戰略研究中心還發布了後市預判。
國企央企將逐步主導土地市場
在土地市場方面，根據東莞政府中長期供地計劃，未來三年土地招拍掛供應依然維持偏緊態勢，房企進入拿地競爭及成本越來越大，盈利空間有限。另外東莞進入存量房開發時代，政府也在鼓勵房企加快參與到城市更新當中來。當前來看，就有華潤置地攜手東城共同改造火煉樹近28萬平佔面三舊項目，政府同時也在加快推進南城東華等8個片區1.7萬畝改造。可見市場發展潛力巨大，城市更新步伐將加大。
但不可否認的是，東莞拿地門檻居高不下，開發商拿地也更趨謹慎。從前段時間東莞政府發布的《2018年區片市場評估價表》來看，住宅用途區片市場評估價（平均樓面地價）都比較高，與前兩年比，大部分區域土地評估價都同比翻了兩到三倍。這也反映出許多鎮街土地價值大幅提升，土地價值將明顯支撐地價。所以開發商拿地行為將持續理性，更趨謹慎。
其實從去年十月以來，東莞土拍市場就多次因為地塊無人問津，頻頻“急刹車”終止掛牌出讓。而那些成功出讓的地塊中，不僅不見深耕東莞多年的品牌開發商的身影，反而出現了金融街、深圳安居集團、安徽交投等國企央企頻頻在莞拿地。東莞中原戰略研究中心預測，今年土地市場也將逐步回歸平穩，國企央企由於資金實力比較強，將逐步主導市場。
西部、東南臨深板塊或成樓市熱點
而從樓市熱點區域來看，今年將圍繞供應和規劃利好區域，如西部板塊、東南臨深板塊。在規劃利好方面，今年穗莞深城軌有望通車，東莞西站同步投入使用；虎門二橋預計是今年5月全線通車，番莞高速也是預計今年開通，交通規劃利好非常明顯。而濱海灣新區、虎門白沙片區去年12月也已經通過專家評審。在供應方面，今年西部潛在供應量佔全市的三成，其中沙田、虎門和麻湧潛在供應量比較大，均超40萬平方米。
從產品來看，根據東莞中原發布的研究報告，別墅市場經濟型別墅成主流。從供求結構看，2018年別墅供求主要集中在200㎡以下的產品，佔比超五成。其中，144㎡以下的“經濟型”別墅產品，供應佔比鋼彈44%，較之同期大幅上漲。市場別墅產品開始革新，“小別墅”在逐步興起。戶型小、總價低的優勢，也得到了購房者的青睞，供應佔比大幅放量。受供應放量推動，“經濟型”別墅成交佔比顯著上漲。
而公寓市場則供需雙雙回落，“微型”公寓逐步成為市場的供求熱點。從公寓總價段來看，40-60萬的總價段為公寓成交的熱點區間，其次為60-80萬。東莞中原戰略研究中心分析認為，這是因為該類產品戶型小、總價低，投資壓力相對較小。而購房者的接受度也較高，去化速度快，利於房企迅速回籠資金。
而在東莞購房者最為關心的洋房產品方面，70-100㎡的剛需型產品仍為市場的供求主力，也是購房者的置業首選，其次為110-144㎡的改善型產品。不難看出，購房者絕大部分還是以自住為主。而受到二胎全面放開，加之改善需求的釋放，改善型產品成交佔比持續維穩。但144㎡以上的大戶型產品由於首付比例高，供求明顯遇冷。
采寫：南都記者 黃慧萍
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室