東莞土地供應開閘 地王項目將扎堆入市

■中房報記者 翁曉琳 深圳報導

今年上半年東莞縮緊的土地供應出現明顯開閘跡象。

8月13日、14日，東莞清溪連續推出商住用地，地價紀錄再次被刷新。

進入8月，東莞將有十宗商住用地入市，總計出讓用地面積超過57萬平方米，起拍價高達90.715億元，遠遠超過了上半年東莞66.3億元賣地總收入。

大型房企加速在東莞圈地的同時，2016~2017年的“地王”項目也做好了扎堆入市的準備。

嚴控地價難阻房企熱情

去年東莞整體土地就陷入供應不足的局面，今年上半年土地供應也並沒有放開，商住用地入市延續去年的冷清開局。

7月市場進入空白期後，東莞又迎來新一輪商住地競拍熱潮。8月即將入市的10宗商住用地，普遍面積較大，其中超過5萬平方米大地塊就佔了7宗，橫瀝的“巨無霸”地塊甚至達到了11萬平方米。

為了控制地價上漲，地塊均設定最高限價，並採用“限價+配安居房+競自持面積+自持年限”或者“限價+競自持面積+自持年限”方式出讓。

8月8日的茶山商住地塊，採用“限地價+競自持”方式出讓，須配建宗地住宅建築面積10%的比例作為安居房，用於人才住宅、保障性住房、租賃住房等用途。最終被香港嘉華集團旗下子公司東莞廣裕房地產開發有限公司以17.72億元拿下，折合樓面地價約11142.9元/平方米。

8月9日的鳳崗商住地塊，吸引更多開發商的關注。最終被東莞市科岑實業投資有限公司、深圳中交房地產有限公司、中致（深圳）谘詢管理合夥企業（有限合夥）和東莞市中萬創誠實業投資有限公司以最高限價約17億元，自持面積15%、自持年限不低於5年的成交條件聯合競得。

最吸引市場的還是8月13日和8月14日出讓的清溪地塊。8月13日是由華潤以總價10.7億元、樓面價約13396元/平方米拿下編號為2018WG016號的地塊。這一價格已經刷新了近三年來清溪的最高樓面價。

但是這一紀錄僅僅保持了1天，8月14日由金茂以5.56億元、樓面價約14003元/平方米拿下編號為2018WG017的地塊，再次刷新紀錄。

有房企人士對中國房地產報記者直言：“這說明開發商更為看重清溪的規劃定位。清溪作為曾經的臨深房價窪地，在2015年後就成為了東莞樓市成交主力，房價不斷上揚。7月清溪的新房成交套數排第二，雖然均價還未走高到鳳崗這樣的區域，但是隨著開發不斷深入，房價上漲是必然的。”

“地王”項目入市價格受限

新“地王”的誕生也給2016~2017年的老“地王”項目打了一劑強心針。

據悉，包括融創公園首府、碧桂園蘭亭、碧桂園鉑公館等地王項目均預備在近期入市。

去年3月，東莞市政府正式發布《東莞市人民政府辦公室關於進一步規範我市房地產市場發展的通知》，加強房價備案管理。其中“新盤備案價高於競爭對手的，要說明理由，否則不予備案，不發預售證”“同一套房的備案價格超過5%，暫停備案，暫停網簽”“不得哄抬房價、製造緊張氣氛，屢教不改的要暫停網簽、暫停資質更新”，這些規定成為套在開發商頭上的緊箍咒。

東莞中原戰略研究中心總經理車德銳指出，“放眼過去的東莞地王，大部分不盈利。部分轉手後碰上近兩年市場好才得以全身而退，但前後也耗費了近十年時間。只有通過產品創新加上資源、品牌支撐，才得以較快速度去化並實現盈利。2016年的這批地王，大部分項目都會面臨開發和銷售的巨大困難。”

已經入市的數個“地王”項目，從2017年的銷售價格來看，受到諸多限制，並沒有賣出高價。

例如在2016年拿下石排“地王”的時代地產，拿地總價14.2億元，折合樓面地價9928元/平方米。彼時，石排鎮一手房網簽均價約為9400元/平方米。“地王”項目時代天境在2017年9月首次開盤，入市均價為16414元/平方米，相比周邊住宅均價在20779元/平方米，“地王”這個定價還沒跟上周邊均價。

2017年的“地王”項目表現也並不突出。中海去年1月拿下的“地王”樓面價甚至達到了26646元/平方米。合富研究院此前預計項目售價至少要超過5萬元/平方米。但是中海雲麓公館在今年3月取得預售證，別墅均價超過4.8萬元/平方米。而普通的洋房6月24日開盤，均價只有3.5萬元/平方米，僅比周邊在售新房2.5萬元~2.8萬元/平方米略高，並未達到之前的預期。

2017年的“地王”，絕大部分被萬科、中海、碧桂園、華潤、招商等一線房企拿下。合富研究院指出，超過八成項目地價破萬元，未來入市解套壓力大，房企定價也將趨於高端。

合富研究院相關負責人對中國房地產報記者指出，“今年以來，樓市調控持續嚴厲，開發商推貨積極性低。新增供應量低，缺乏刺激購房者入市的新品，也導致了成交量的下滑。今年下半年供應量將較去年出現大幅度萎縮。由於供應不足，加上樓市調控政策限制，預計下半年簽約量將持續低迷。”

房企的“地王”账本

然而，房企對於自身拿“地王”項目是否會虧本還是有自己一套算法。在大部分房企眼中，高周轉、注重現金流、做產品，能有效彌補限價政策帶來的影響。

2016年在三天內連拿東莞兩個“地王”的時代地產，就是走高周轉之路。2016年9月19日拿下的石排“地王”在2017年9月25日就已經入市。而2016年9月21日同樣在石排的“地王”反而更早，在2017年9月15日就已經入市。

進入東莞以“地王”發聲的融創操作路徑也是如此。2016年2月拿下的東莞清溪“地王”在2017年3月變身為融創清溪壹號，預售價格在1.8萬~2萬元/平方米。

實際上開發商在拿“地王”之前就已經算好了總账。

在融創中國董事長孫巨集斌眼中，拿“地王”這都不是事兒。他的拿地名言是，“融創從來沒有高價搶地，我看好它，是因為我覺得它不貴。”即使是一次又一次拿下地王，對其來說，只是一次新的決策和戰略布局，並不能用“貴”來評價。

今年年初業績會上，時代地產董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄主動談及“地王”項目，其表示：“我認為這樣的地價不算貴，地塊很小，總的價格不高，項目會給我們帶來不錯的回報。”

岑釗雄也直言：“公開市場拿地，大家每次都覺得貴。但現在來看，事實上並不是這樣的。我們在2015年、2016年購買的土地，看起來不便宜。現在來說，可能就是個零頭，之前買的土地，都已經升值了。這反映出我們對價格的準確判斷。”

不過，對於房企要如何在“地王”項目上突破，車德銳表示：“要依靠政府助力提升區域定位。高房價一定是要高品質支撐的，產品還是需要個性化和差異化。同時，有強有力的品牌支撐，就能實現高溢價。另外，產品還要符合智能化的發展趨勢。”