前三季度成交創8年新低 東莞“特價戰”延續至四季度

■中房報記者 翁曉琳 東莞報導

“金九失色”，“銀十不再”，在調控政策持續影響下，東莞樓市觀望心態日益嚴重。今年前三季度，東莞的住宅供應、成交量均創下近8年的最低水準。為了吸引購房者，開發商打起價格戰，“特價房”“一口價”“下調備案價”字眼充斥市場。

與此同時，10月土地出讓供應高峰卻遇到了1宗地流拍、3宗地終止出讓以及大部分底價成交的冷清局面。

龍頭房企打響價格戰

“我們這個是品牌開發商的項目，又有折扣，價格實惠，自然吸引了很多購房者。”來自萬江的金地藝境水岸銷售人員對中國房地產報記者侃侃而談。該項目從9月底推出了“8.3折起”清盤促銷活動，洋房和精裝修公寓分別有2000元~3000元/平方米的優惠幅度。

一個多月來，東莞樓市特價房、打折、清盤一口價等促銷活動層出不窮，不少開發商希望借此打破今年以來持續低迷的市場，而大開發商的入局也預示著這場價格戰的持久性。

位於洪梅的保利海棠別墅和洋房，從9月底至今持續進行著8.6折促銷活動，特價1.5萬~1.8萬元/平方米；位於茶山的保利錦城也聯合中介推出特價房，最多直降27萬元；位於高埗的萬科第五城還沒入市，就以“13999元/平方米起”的價格吸引了許多購房者。

此外，還有開發商下調了備案價，旨在吸引深圳客回流。位於厚街卓越維港·瓂頌，有18套住宅下調備案價，原本2.2萬元/平方米的均價調整為19976元/平方米。位於樟木頭的錦多寶吉祥龍，有4套洋房下調了5000元/平方米備案價，達到1.69萬~1.7萬元/平方米。這已經不是該項目的第一次下調備案價，7月該項目就被爆出有3套洋房下調備案價超過20%。

有房企人士對中國房地產報記者解釋稱：“東莞受到限價政策影響，建案備案價只能下調不能上升。這就導致了建案首次備案價或會偏高，如果市場持續冷淡，這些建案會通過下調備案價的方式來降價促銷。”

另一位房企人士對中國房地產報記者直言：“其實開發商不會整體建案價格下降，通常都是放出部分部門來試探市場。現在市場整體情況並沒有好轉，一定的讓步也利於市場回暖。”

成交低迷 開發商加速推盤

不過，市場的接受度卻沒有想象中的那麽高。據東莞中原戰略研究中心數據顯示，國慶期間有47個建案開展促銷活動，其中30個項目推出特價房，個別項目優惠幅度鋼彈3000元/平方米。來訪量雖明顯上漲，但來訪轉化率環比、同比均下滑2%，國慶期間零成交項目更是鋼彈24%，整體市場與去年相比仍顯冷淡。

合富研究院數據也顯示，從區域來看，往年的熱點區域臨深片區、中心城區跌出熱賣榜，虎門、橋頭、大嶺山和石碣樓市表現搶眼，但全市的2/3區域在前三季度的簽約量不足千套。

雖然“金九”恢復至正常水準，但“銀十”頹勢明顯。樂有家研究中心監測數據顯示，9月東莞一手住宅網簽3584套，環比上漲30.6%；10月1日至10月29日一手住宅網簽合計2640套，與去年同期的4057套相比，大幅下跌35%。

樂有家片區專家盧宗誼對中國房地產報記者表示：“目前東莞開發商推特價房，多數是一些行銷手段，真正降價的並不多。東莞新房本來就有限價的限制，開發商通過降價去打價格戰的可能性不太大。”

深圳貝殼研究院相關負責人也對中國房地產報記者表示，“東莞住宅成交還是以本地客戶為主。受政策影響，深圳客入市較為謹慎。”

由於第四季度的到來，受到全年業績目標的影響及資金回籠的壓力，各大房企不得不選擇在此間扎堆入市。尤其到了10月，經歷了觀望階段的房企紛紛加大力度出貨，打響四季度爭奪戰。

合富研究院數據顯示，單單10月最後一周，東莞新建商品住宅供應就達到約3180套，創年內周供應最高峰。 

2018年前三季度東莞一手建案供應面積463.4萬平方米，同比減少18.5%；網簽面積485.2萬平方米，同比減少10.6%；網簽均價16659元/平方米，同比微漲3%。

合富研究院相關負責人對中國房地產報記者指出：“相對於2015~2016年高峰時間，今年前三季度東莞樓市總體供求表現大幅回落，在政策調控下，房價漲幅大幅回落並處於停滯上漲的狀態，需求回歸理性。”

國企入場拿地

或將吸引深圳客 

今年上半年東莞樓市供應不足很大原因也是去年土地供應偏緊。今年上半年土地供應的局面有所改善。

進入10月後，土地供應爆發，單月掛牌9宗商住地和1宗商服地，累計總建築面積約125.69萬平方米，創出年內供應的新高。

合富研究院相關負責人對中國房地產報記者指出：“今年可開發土地不足，已開發項目中房企資金不足也造成了後期開發進度減慢。預計2018年全年整體開工量1152萬平方米，為近六年來開工量最低。不過，今年第三季度開工量驟增，大幅度提高了全年的平均水準。”

房企對於土地市場顯然更為理性。10月土地拍賣，遭遇了1宗用地流拍，3宗用地接連掛出終止出讓，而剩下成交的也多為底價成交。

值得注意的是，國企在東莞土地市場表現搶眼。10月，從拿地房企來看，金融街、招商蛇口、安徽交投、深圳人才安居集團4家均為國有企業，共貢獻54億元，總金額佔比達到83%。

有業內人士對中國房地產報記者直言：“地王銷聲匿跡，取而代之的則是土地流標現象增多，國企或國資大股東企業頻頻拿地。在大宗住宅地塊中，配套租賃租房、保障性住房等不可售面積比例越來越高，這種情況下，對於民企來說運營難度較大。”

而深圳人才安居集團到東莞拿地建保障房，也給了市場一個信號，未來東莞臨深片區還將繼續容納更多外溢的深圳人。這對於東莞樓市也變相成為了一個利好信號。在臨深片區供應量大幅放量下，臨深片區深圳客佔比或有所回升。

不過，盧宗誼對中國房地產報記者指出：“目前深圳客在東莞還是有一定的比例，但不再主要集中在臨深片區，畢竟臨深的價格都漲上來了，深圳客開始往東莞的價格窪地鎮區滲透，如清溪鎮、橋頭鎮、石碣鎮等，但因為東莞新房限購，再加上嚴查社保，購房資格管控非常嚴格，對於深圳客來說回流還是有一定的阻力。”