小區產權與物業管理權分離 6千平米地庫成“擺設”

建成入住十餘年來，朝陽區“美然動力街區”小區風波不斷，近日再曝小區地下車庫出現糾紛。有A2區業主告訴北京晚報記者，為了在A2區地庫內停車，她在物業方和地庫產權方分別辦理了車證，相當於停一輛車交了兩身份錢。不合理的現狀背後，潛藏著何種利益糾葛？對此，記者進行了調查。

地下車庫空空蕩蕩

地上太空供不應求

■現狀：地下車庫成“擺設”

前天上午，記者在“美然動力街區”A2區看到，小區公共太空被嚴重擠佔，消防通道和小區綠地也停放車輛。有業主擔心，一旦出現突發情況，停車亂象會阻礙救援車輛進入小區。

多位業主表示，近半年來，地庫產權方和小區物業出現利益糾紛，部分業主車輛變得“無家可歸”。“車主們要麽在小區地面上“見縫插針”，要麽去朝陽北路輔路上另尋出路。”一位業主說。

記者在A2區內發現一個怪象，儘管地面車位嚴重緊缺，但地下一處面積超6000平方米的地下車庫卻堪稱“擺設”。該地庫剛經過翻新和修繕，但幾乎無人使用。據地庫產權方透露，地庫施劃車位159個，可滿足大多數停車需求，但目前僅15名業主辦理了車證。為什麽大家在地面上“搶車位”，冒著“被貼條”的風險去擠佔社會路線，也不願意在家門口的地柯瑞停車呢？

■原因：產權變更業主吃了“掛落兒”

記者調查發現，小區地庫產權和小區物業管理權出現矛盾是焦點所在。據了解，地庫的產權方是“北京攬月天和餐飲管理有限公司”（下稱“攬月天和”），而非小區物業“北京昆和物業有限公司”（下稱“昆和物業”）。

小區開發商“北京美晟房地產開發有限公司”（以下簡稱“美晟地產”）辦公室主任劉先生告訴記者，A2區地庫原是開發商產權的小區配套設施。但因開發商與他人存經濟糾紛，朝陽區人民法院依法對該公司資產進行了委託拍賣。2016年末，A2區地庫1層及地下1層地下室產權被“攬月天和”公司以940萬元價格買走。

地庫產權變更後，引發昆和物業不滿。據“攬月天和”公司負責人張先生介紹，此前他們進駐小區，準備對地庫進行翻新改造時，就遭遇物業方面的阻撓，後者不願交接地庫。

其主要原因是，物業此前將地庫車位向業主出租。2017年12月起，由於“攬月天和”公司啟動地庫施工，準備重新對外租售。業主車輛只能移出地庫，間接導致之前簽署的車位租賃合約中斷。

業主趙女士稱，業主們發現地庫產權變更後，曾找物業協商退款。但物業認為，依據《合約法》229條之規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合約的效力”，即“買賣不過租賃”，不能予以退款。

趙女士表示，此前業主與物業簽署的租賃協定長達十年，有人為此交付了數萬元停車費，“現在地庫產權方突然變更，新的產權方不承認這個合約，物業又不願把原來的錢退給我們。在糾紛沒解決之前，業主哪還有錢到地庫重新租車位呢？”她表示，由於上述雙方僵持不下，業主“坐吃掛落”。之前停在地柯瑞的車，一股腦湧上地面。

小區群聊記錄還顯示，地庫產權變更後，有業主谘詢物業得知，如果業主在地庫重新租車位，出小區大門時，可能被物業再收一次錢。多名業主稱，儘管物業目前沒這麽做，但業主的疑慮並未就此打消。趙女士說，為了在小區裡有個踏實地兒停車，即便物業還沒退費，她還是和地庫新的產權方簽了合約。“這就造成了我停一輛車，交兩身份租金的局面。”趙女士解釋說。

■分析：雙方各執一詞僵持不下

長期研究物業管理問題的專家陳鳳山指出，物業所稱“買賣不過租賃”之說有一定適用前提，即此前物業和業主簽署的車位租賃合約必須是合法有效的，這個說法才成立。開發商此前是否授權物業經營地庫，便成了焦點，但目前雙方各執一詞。

昆和物業負責人張經理在接受記者採訪時回應，物業具備車庫租賃資質，與業主簽署的租賃合約受到法律保護，但這種說法被小區開發商否定。美晟地產辦公室主任劉先生告訴記者，開發商曾出具《告知書》通知居民，小區自開始出售之日至今，開發商從未授權任何部門及個人對車庫進行管理。那昆和物業為什麽能將車位租給業主呢？他表示：“是物業入駐小區後，直接把地庫封了幾年，之後不顧開發商勸阻和投訴，開始單方經營地庫。為此，開發商曾多次維權但沒結果，直到現在，物業還佔著開發商產權的小區鍋爐房。”

對此說法，昆和物業負責人張經理繼續予以否認。他還指出，小區地庫被法院拍賣一事本身就不合理。因為是地庫中包含著小區配電室、自備井等公共設施，“現在地庫被社會公司買走，我們到地柯瑞維護設施，難道還經過別人同意？”他還提到，地庫建在小區內部，日後若向社會開放，一旦外來車輛湧入，將增加小區管理難度。

對於物業公司乾預地庫經營的說法，張經理也予以否認。他稱，考慮到業主無法到地庫停車，現在小區裡停車並不收費，因此，“不存在停一輛車被收兩次錢的情況”。至於業主為何不去地庫停車，他認為，是地庫施行商業化運作，月租金較之前有所上漲，是業主嫌貴而不去停的。張經理承認，目前物業方和地庫產權方出現利益矛盾，需要雙方坐下來協商解決。“攬月天和”公司負責人張先生則呼籲，希望政府有關部門能介入協調此事，盡早改善小區停車亂象。

■支招：業主可起訴獲退費

物業專家陳鳳山告訴記者，當務之急，業主需確認物業之前是否有地庫租賃資質。如開發商所述，從未授權物業去經營地庫，那業主和物業簽的合約就是無效的，“買賣不過租賃”的規定也不成立。

陳鳳山建議，“如果物業公司和地庫產權方長期僵持，業主可到法院起訴物業公司，拿著之前的車位租賃合約或收條要求物業退費。如果有業主和地庫產權方簽署新的車位租賃合約，但出小區大門時還被物業攔下收費，業主可以立即報警，或向屬地房管局投訴物業公司非法經營。”但他也指出，業主在解決上述糾紛時，還需查看小區管理規約或物業合約中是否有物業公司對停車設施擁有管理權並收取停車費的相關條款。

對於物業公司所稱，小區地庫產權變更後，將增加小區管理難度一事。陳鳳山認為，根據物權法規定，小區地下車庫應為小區業主優先使用，在未滿足業主需求情況下，車庫不應對社會車輛開放。

陳鳳山指出，小區配電室、自備井屬於公共設施，儘管建在地庫內，但產權仍歸全體業主所有，不應在法院拍賣執行範圍內，不能被私有化。如果地庫產權方阻礙物業進入地庫維護設施，物業也可以報警。

陳鳳山長期觀察北京物管行業各種案例，但他仍感覺，“美然動力街區”這起糾紛極其特殊。“小區的物業公司非常強勢，開發商卻比較弱勢，車庫產權被拍賣變更，導致地庫的產權和物業管理權發生衝突。而且車主必須經過物業大門才能進入地庫。解決起來非常棘手”。

來源：北京晚報 記者 張驍 文並攝

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