江蘇省：物業換了，原物業用房租賃合約還有效嗎？

時間：2018年9月5日

地點：江蘇省南京市溧水區人民法院

案由：房屋租賃合約糾紛

案情：紅梅物業公司在為新城小區管理物業期間，將物業用房出租給阿娣做營業用房，租期五年。合約簽訂後，新城小區業主委員會成立。一個月後，紅梅物業公司在投標競選新城小區物業管理權中落選。業主委員會要求紅梅物業公司與阿娣解除租賃合約未果，遂訴至法院，要求確認阿娣與紅梅物業公司簽訂的合約無效，責令阿娣立即搬出，並要求阿娣按市場租賃價格向其支付紅梅物業公司退出管理之日起至搬出之日的租金。阿娣認為其與紅梅物業公司簽訂的合約合法有效，且其已向紅梅物業公司支付租金，故拒絕搬出，並要求繼續按原合約履行。原物業公司簽訂的物業用房租賃合約，在其退出管理後能否繼續履行？

案情回放

2014年1月22日，紅梅物業公司在開發商的邀請下管理新城小區的物業，並與之簽訂了《前期物業物業合約》，雙方約定：在合約期限內由紅梅物業公司經營管理屬全體業主所有的物業用房。

2016年12月23日，紅梅物業公司與阿娣簽訂了租賃合約一份，約定：將坐落於江蘇省南京市溧水區金蛙路的紅梅物業公司所擁有之物業用房出租給阿娣使用，房屋的建築面積為500平方米，房屋用途為經營，租金為每年6萬元，租賃期自2017年1月1日起至2022年12月31日止。雙方同時約定：如因不可抗力或紅梅物業公司撤出管理，造成租賃合約無法履行的，雙方互免承擔責任。

阿娣承租房屋後，將其中三分之一自用作為煙酒售賣店鋪，三分之一租給他人經營餐飲業，三分之一託管給他人。

2017年9月2日，新城小區業主委員會成立。後紅梅物業公司在投標競選中未取得新城小區的管理權，業主委員會與榮昌物業公司鑒定了物業服務合約。同年9月8日，紅梅物業公司申請撤出小區管理，並承諾將配合做好交接工作。

9月19日，業主委員會通知紅梅物業公司於10月20日前做好財務、資產、資料、設備等的清理工作，並移交業主委員會。10月23日，紅梅物業公司完成交接，正式退出管理。

2017年11月27日，業主委員會分別發函給紅梅物業公司及阿娣，要求解除租賃合約或者重新簽訂合約。同年11月14日，紅梅物業公司發函給阿娣，告知阿娣其已退出小區管理，阿娣與其簽訂的租賃合約應於2017年10月31日終止。

2018年1月8日，江蘇某律師事務所向阿娣發出律師函，通知其如十五個工作日內未與業主委員會或者昌榮物業公司簽訂新的租賃合約，將建議業主委員會依法行使權力。

對此，阿娣均不予理睬，未作任何回應。

庭審現場

2018年9月5日下午，原、被告及第三人紅梅物業公司均到庭參加庭審。原、被告雙方在庭審中圍繞以下問題展開激烈辯論：原物業公司簽訂的物業用房租賃合約，在退出管理後是否能繼續履行？

法庭辯論階段，該案承辦法官總結了本案爭議焦點。原、被告雙方圍繞爭議焦點，分別發表了自己的觀點。

原告業主委員會稱，小區建設部門與紅梅物業公司簽訂的《前期物業物業合約》中約定，在合約期限內由紅梅物業公司經營管理屬全體業主所有的物業用房。紅梅物業公司退出管理後，租賃合約應解除，不應繼續履行。

庭審中，原告主張，依據物業管理條例第三十七條的規定，物業用房的所有權依法屬於業主，未經業主大會同意，物業服務公司不得改變物業用房的用途。因此，第三人與被告簽訂的物業房屋租賃合約沒有獲得小區業主大會或業主委員會的授權，合約簽訂後也沒有獲得追認，第三人的行為屬於無權代理，原告依法提出訴訟，要求確認合約無效是有法律依據的。

原告代理人稱，依照物業管理條例第四十九條規定，第三人擅自將物業辦公用房出租給被告使用，明顯改變了房屋的用途，違反了上述強製性的規定，也可以作為認定房屋租賃合約無效的理由。物業用房的管理權屬於物業管理內的全體業主，只有全體業主有權處分物業管理用房的使用權，因此被告與第三人之間簽訂的合約是無效的，原告有權收回該涉案房屋，並責令其搬出。

業委會主任稱，小區業主委員會成立之後，紅梅物業公司在投標競選中未取得管理權，小區業主委員會與新的物業公司簽訂了物業服務公司。 被告與第三人簽訂合約時未成立業主委員會並不等同於第三人與被告簽訂合約時不要經過管理區域內的業主同意，雙方簽訂的合約已經違反了相關規定，在簽訂時就是無效的。

被告阿娣則認為，在簽訂租賃合約時業主委員會並不存在，其與第三人簽訂合約時，是善意有償和無過失的，是善意第三人，合約依法有效，不能因原告物業管理人變更而影響善意第三人的合法權益。合約法第五十一條有關處分權的規定，主要涉及物權而不涉及債權，租賃合約是債權，只能作為參考。關於處分物權最高人民法院的相關意見是保護善意第三人的，民法總則中關於表見代理的規定，也體現了對善意第三人的保護原則，體現了法律維護合約穩定的價值取向。據此，其要求法庭保護善意第三人的合法權利，駁回原告的訴請。

第三人紅梅物業公司認為，其在開發商的邀請下管理新城小區的物業，物業管理用房有空余，如不改變用途，實屬資源浪費，其簽訂租賃合約是出於為全體業主的利益考慮。租賃合約上寫的用途為“經營”，是因為是列印好的格式合約，其未仔細核對審查。至於被告改變房屋用途，擅自出租，是被告後續個人行為，與其無關。對於其退出管理後租賃合約的效力，其在與被告簽訂的租賃合約中已經明確約定，是應該解除合約的，並已經以書面的形式報送業主委員會及榮昌物業公司。

經過兩個半小時的庭審，法官方宣傳布休庭，該案將擇日宣判。因本案有典型意義，20餘名市、區人大代表旁聽了庭審，並在庭後進行了評議。

稿件來源: 人民法院報

轉自：中國普法網