首個成屋銷售試點亮相 樓花時代將終結

10月14日，根據媒體報導，首個成屋銷售的試點地塊位在深圳龍華新區亮相。這意味著將終結實施了24年的建案預售制度（俗稱賣樓花），同時也引發人們對未來房價和房地產開發商受到衝擊的熱議。

成屋出售和成屋銷售不同  深圳開始試點

據《中國經濟網》10月14日報導，這次試點成屋銷售的地塊位於深圳龍華新區，土地面積3.57萬平方米。深圳市土地房產交易中心掛出的出讓公告明確顯示：本宗地被確認為深圳建案現售試點項目，本宗地上建築物、附著物不得預售，只能以現售形式對外銷售。房地產開發商經常打出“成屋出售”的廣告語，那麽，這個成屋銷售有什麽區別？據了解，成屋銷售和平時所看到的成屋出售的廣告不是一回事：“建案在前期會有相當大的一部分是預售的，銷售進行到尾聲時，部分的產品就已經進入到成屋的狀態了。但是像深圳這個試點項目的話，它是所有的產品、所有的樓棟都應該是以成屋交付使用之後才能銷售的。這兩者概念還是有區別的。”

此前有跡象表明賣樓花的時代要終結

在9月下旬，廣東省房地產協會向各副會長部門下發《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》表示，廣東省住建廳已配合中國住建部要求，對建案預售制度進行了調研並擬訂了相關材料，擬“逐步取消建案預售制度，全面實施現售”。

該材料擬於9月25日上報住建部。9月25日，廣東省住建廳工作人員對媒體表示，“總體而言，現售是趨勢。”中國的建案預售制度起始於1994年通過的《城市房地產管理法》，並在隨後的相關法律檔案中進一步明確。它的好處是房地產開發商能提前回籠資金。在一般情況下，房地產開發商從拿地到建築完工大致要兩年的時間。而在賣樓花的模式下，在內地則要求建設到三分之一時即可對外預售，而這個時間周期一般都是半年左右。

所以，預售製說白了就是玩“空手套白狼”的遊戲，房地產的高周轉模式由此而來，風險卻要轉嫁給購房者和銀行。於是弊端就很明顯，房屋預售制度是房價居高不下的重要原因之一，因為開發商不需承擔房屋的存貨成本，等到提前收回大部分乃至全部成本之後，就有條件囤積居奇、推高房價。更大的風險在於，一旦房企資金鏈斷裂，那不但建案爛尾，買房人可能也會血本無歸。房地產開發商可以以很少的自有資金，撬動起動輒幾十億乃至上百億的開發項目，源源不斷從購房者和銀行手中套取資金，所以近年來建案預售製飽受詬病。

取消建案預售製，首先會對房地產開發企業產生衝擊，有研究表明：1.可能導致萬科、保利等房企利潤約下降4%；2.過度依賴房地產開發貸和高周轉企業受傷更大。3.房地產行業淘汰會加速，建房成本會增加。

而對於房價的衝擊，現在很多人擔心，建案預售制度一旦取消，住宅出讓周期拉長，會減少新房供給，讓市場更加供不應求，房價隨後上漲。

商品預售制度--賣樓花的來歷

1954年，香港富豪霍英東用不到100萬港元的本金，在一年時間裡“蓋好”並出售了100余棟四方街唐樓和香檳大廈、蟾宮大廈，淨賺1000萬港元，連他自己都沒料到。這歸功於他生平得意之作——“賣樓花”。

上世紀50年代的香港，房地產市場一片沉悶，雖然人口在短短幾年間急速從50萬膨脹到220萬，住房嚴重短缺，市場需求旺盛，但平均收入水準不高，很多人都買不起房，即便此前有地產商吳多泰首創“分層出售”，對普通人來說，買房仍遙不可及。

這時候，霍英東出現了，他帶著本港第一份售樓說明書，給全世界的地產行業帶來了翻天覆地的改變。他開創先河，發明了一種能加速開發商資金周轉、又能讓普通人減輕支付房款壓力的新方法——分期付款。

當時四方街還沒動土，霍英東就告訴市民們，你們可以交五成定金，交樓前再分期付清余款即可。市民只需等錢交齊了，租客就晉升成業主！

愛圖好彩頭的香港人把購買正在建設中的房屋（即預售屋）稱為買“樓花”。