取消建案預售製，讓誰害怕了？

文|凱風

任何重大政策的到來，都是從吹風開始的。

日前，廣東省房地產協會下發《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》《通知》稱廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於建案預售許可事項調整”的材料，並將於9月25日上報住房城鄉建設部。

一時間，取消建案預售製的消息甚囂塵上。

當晚，廣東省房協相關人士向《中國經營報》記者表示：

該檔案只是征詢意見稿，並非真的實施。

住建部房地產市場監管司相關人士同樣表示：

情況並不屬實，具體我們也在調查處理當中，具體情況不方便透露。

兩級機構紛紛出面否認，這件事有意思了。

1“賣樓花”簡史

土地70年產權、公設面積、建案預售製，堪稱房地產市場的三大發明。

巧的是，這三大發明均是師仿香港而來。

1950年代的香港百廢俱興，房地產業蒸蒸日上。當時香港樓宇一般都是整棟出售，對資金要求量大，有開發商率先想出“分層出售”的主意，既然分層出售，那麽自然就有了公設部分，公設面積於是由此而來。

1953年，剛剛從海上賺取第一桶金的霍英東，加入房地產業。精明的霍英東，第一時間就看到房地產的巨大商業潛力，同樣看到僅靠分層出售還不足以刺激龐大的購房需求。

為加快建案銷售，霍英東設想出“分期付款”模式。

第一期先交訂金百分之五十，第二期落妥二樓樓面交百分之十……第六期余款百分之十於領到入夥紙時清繳。

分期付款一經推出，立刻引爆香港樓市。

香港人將正在興建或沒有動工的樓宇單元，形象稱之為“樓花”，所謂預售樓花，就是“賣樓花”。

“賣樓花”讓開發商在動工之前就獲得一筆定金，從而加快資金周轉速度，而購房者也因此減輕資金壓力，香港樓市徹底被激活。

霍英東後來回憶說：

每天都有很多市民從港九各地蜂擁而來，隊伍排成長龍，售樓盛況空前。有些人排隊預售到“樓花”後，隨即把“樓花”轉售給別人，一天之間就已經賺了一筆……

霍英東由此賺得盆滿缽滿，“賣樓花”也被各地所效仿。

2預售製：空手套白狼的遊戲

1994年，我國頒布《房地產管理法》，其中提出“建案預售制度”，這就是“賣樓花”在內地的變形。

建案預售製，伴隨中國房地產已有25年。在住房短缺時代，預售製提高周轉速度，有效促進住房供給，功不可沒。然而到了25年後的今天，預售製已經弊端重重。

預售製，說直白點，其實就是“空手套白狼”的遊戲。

眾所周知，一棟高層建築，從拿地到完工一般需要兩年時間。而在“賣樓花”模式下，香港最早只要項目立項就能對外開售，而內地則要求建設設1/3層左右時即可對外預售，而這個時間周期一般都是半年左右。

半年就能開賣，購房者付了定金，銀行給了貸款，開發商輕輕鬆松拿到現款，同時還能以既有資金再度放大銀行貸款，然後進行下一輪開發。

房地產的高周轉模式由此而來，而風險卻轉嫁給購房者和銀行。

賣樓花，給購房者以“預售屋比成屋更便宜”的印象，提前兩年鎖定購房者。同時，以不到三成的自有資金，撬動起動輒幾十億乃至上百億的開發項目，源源不斷從購房者和銀行手中套取資金。

可以說，商品房預售製，是中國房價政治經濟學的基本構成。它是維系房地產企業高周轉的重要基礎，也是維系土地財政高速運轉的重要前提。

所以，不難明白，為什麽“取消預售製”呼籲了十多年卻一直毫無進展，也不難理解，為何此番兩個機構都紛紛出面辟謠。

3取消預售製：讓誰恐懼？

有時候吹風，是為了試探市場，為政策落地提供前提。還有些時候，吹風是為了反向試探決策部門，防止政策的落地。

取消預售製，最直接的影響就是房企周轉速度變快，高周轉模式就此終結，這必然帶來房地產行業的全面洗牌。

中小房地產開發商，或將面臨生死之劫。事實上，最近一段時間，銀行開發貸、信託貸款等房企融資方式全面受限，一些中小地產商就頻頻傳出“崩盤”的消息。

大開發商也不是高枕無憂。雖然一些龍頭房企能進一步擴大勢力範圍，大魚吃小魚。但預售取消，整個市場都要面臨資金壓力，房企的利潤必然大受影響，高速擴張的歷史，將會一去不複返。

所以，無論是大開發商，還是小開發商，都不會樂見“賣樓花”的消失。

對於地方政府來說，高周轉的好處，是提高了土地出讓的效率，短時間內獲得更多的賣地收入。

如果高周轉不複，一宗土地兩年才能變現，開發商必然減緩拿地速度，土地財政又將如何維系？

所以，現實利益錯綜複雜，“賣樓花”顯然不會那麽容易取消。

4不必擔憂房價上漲

“賣樓花”一旦取消，房價將會何去何從？

很多人擔心，預售取消，住宅出讓周期變長，會減少新房供給，讓市場更加供不應求，房價應聲而漲。

這顯然是過度擔憂。

其一，現在早已不是住房短缺時代。過去一旦取消預售製，必然會帶來供給短缺。現在早已不可同日而語，一二線城市早已進入存量房時代，取消預售的影響，沒有想象那麽大。

其二，影響房價的根本因素在於兩點：一是貨幣放水，二是土地壟斷。有沒有預售製，在其中的分量並不大。否則，過去25年，預售製大行其道，最近開發商高周轉更是進入極致，可見有半點阻止了房價的上漲？

其三，樓市已經進入冰封期，最大的製約因素不在於供給，而變成需求不足。換句話說，房票足夠，但剛需們都在持幣觀望。預期一旦下行，市場成交量自然下降，預售取消又如何？

其四，預售製給開發商加杠杆，將風險轉嫁給購房者和銀行。取消預售，顯然符合購房者的利益。即使不取消限售，將預售資金進行第三方託管，也好過現今的開發商“空手套白狼”。

所以，作為購房者，千萬不要被一些人牽著走。

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