李庚南：此時取消預售製或收“一石二鳥”之效

　　文/意見領袖專欄作家 李庚南

　　作為建案銷售的一種模式，預售製一直處於輿論的風口浪尖。房地產領域每一陣風起，幾無例外都會波及預售製的去留。某位經濟學家就曾表示，房地產領域最該改變的兩大問題：一是取消公設面積；另一個就是預售製。因為這兩個問題都包含對購房者利益的侵害，對購房者而言是極大的不公平。誠然，預售製的出現和存在，自有其深刻的背景與合理性，也在我國房地產市場發展中發揮了不可磨滅的作用，但現在已經到了壽終就寢的時候了。可以說，關於預售製的弊端、取消預售製的必要性和迫切性，其實是一個爭論得很充分的問題。對於建案預售製，或許已不是要不要取消的問題，而是何時取消的問題。

　　那麽，在當下，在房地產市場乍暖還寒、房企風險化解正穩步推進的節點，呼籲並推動取消預售製是否合時宜？對羸弱的市場是否是“落井下石”？會不會導致房企風險的放大？其實，筆者一直主張取消預售製，也曾多次撰文細數取消預售製的必要性，但同時一直認為“不是最好的時機”。但現在，或許是時候了！

　　從2月16日國家統計局公布的房地產數據看，市場似乎已有回暖跡象，但真正走向復甦或許仍是充滿荊棘。供給端的資金鏈風險、供給的質量，需求端信心的修複與消費能力支撐，以及政策預期的穩定性等，諸多問題的疊加、症結的糾纏將使樓市的復甦前路漫漫。而取消預售製或能另辟蹊徑，使諸多方面變得明朗化、簡單化。

　　當前製約市場回暖的根本原因是市場信心修複緩慢。如果房企資金鏈緊張問題不能得到有效紓解，則爛尾樓還會不斷湧現，進一步影響市場信心，而取消預售製勢必極大地激發市場信心。因此，在當前情況下，重新討論並推動取消預售製，或有助於現有房地產政策的優化落地，有助於推動緩解“保交樓”的持續性壓力，有助於推動房地產市場逐步走向良性循環。在破解房地產市場困局方面收到“一石二鳥”之效。

　　一方面，此時取消預售製，將大大減少“爛尾樓”出現的可能性，從而緩解政府救火式的“保交樓”政策面臨的可持續壓力，並推動市場信心的修複。

　　毫無疑問，頻頻出現的“爛尾樓”、精裝變“驚裝”等侵害購房人權益的現象，始作俑者是建案預售製。由於預售時建案“看不見、摸不著”，容易導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平等問題和風險。當然，其中也有預售資金監管不到位等問題。

　　自去年多地出現的“爛尾樓”業主集體停貸潮之後，“保交樓”就成為穩樓市的重中之重。“金融16條”政策明確支持國家開發銀行、中國農業發展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規、高效有序地向經覆核備案的借款主體發放“保交樓”專項借款，封閉運行、專款專用，專項用於支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。同時，鼓勵金融機構提供配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

　　“保交樓”政策的出發點是為了維護國家經濟發展的大局，為了維護普通購房者的利益，也是為了維護社會穩定，其最初的邏輯是保項目但不保房企。但隨著房地產風險的不斷演繹，面臨的問題越來越複雜，既有的邏輯難以貫穿，“保交樓”政策面臨可持續的壓力。首先是出現“爛尾”、困難的存量項目量大、面廣，紓困資金缺口大。其次是項目自身回血困難、增量爛尾樓項目不斷出現。這實際上也影響到定位於“保交樓”的政策性銀行專項借款、無息“保交樓”貸款支持計劃兩項工具能否按照“封閉運行、專款專用”的運作方式和“後進先出”的退出機制運行，關鍵則在於“保交樓”專項紓困政策能否獲得配套融資支持以及項目剩餘貨值能在多大程度上滿足償貸要求。若不能及時從根子上抑製“爛尾樓”的出現，“保交樓”政策或陷於疲於應付的困境，面臨可持續的壓力。

　　“保交樓”政策的可持續性應立足於消化存量“爛尾樓”，並通過取消預售製，防止增量發生。所以，此時取消預售製應該是最好的時機。取消預售製，既可緩解“保交樓”政策的可持續性壓力，從根本上破解“爛尾樓”現象；又能更好地落實“以人民為中心”，更好地維護購房者的利益，進而促進市場信心的修複。

　　另一方面，取消預售製能從市場化角度推動房企降低杠杠，不動聲色地為現行的“三條紅線”等調控政策執行釋放騰挪緩衝和優化的空間，推動行政化調控向市場化調控的轉化，進而促進房地產行業逐漸步入良性循環。

　　毋庸置疑，設立“三條紅線”的根本目標就是要抑製房地產行業高杠杆風險。但在特殊的經濟背景下，“三條紅線”所釋放的威力或超出預期，以至於客觀上可能會放大和提前引爆風險。去年以來頻繁出現的“爛尾樓”現象，以及由此引發的業主“主動斷供”現象，實際上從另一方面說明了問題。而且，期望以此推動行業風險的出清並沒有這麽簡單。如果現有政策不及時優化，而是僅僅聚焦於優質頭部房企的話，則市場風險的化解壓力會增大，或者陷入按下葫蘆浮起瓢的尷尬。

　　而取消預售製，從政策效應看，實際上在“去杠杆”目標方面與“三條紅線”有異曲同工之妙，但其作用的方式和力度顯然不同。如果在對“三條紅線”政策適當優化、為房企紓困提供適當空間的同時，取消建案預售製，則房地產去杠杆的市場化特徵更明顯。這意味著，對房企高杠杆的調控模式由資金供給端的約束（這一約束的剛性、強度無疑容易形成負向溢出效應，讓房企快速失血，從而出現資金鏈斷裂等風險）轉向需求端約束。在成屋銷售模式下，不僅房企高杠杆、高周轉的運作模式將被迫做出調整，而且房屋的質量也相對有保障。

　　因此，取消預售製的正向溢出效應是，能在一定程度上，從去杠杆的角度對監管“三條紅線”形成一定的替代或疊加效應，為現有的監管政策釋放一定的優化空間。有助於解決“三條紅線”與各種聚焦於優質頭部房企的“救市”政策的互蝕與對衝效應，進而推動行政化降杠杆向市場化降杠杆轉換，推動房地產行業進入良性循環。

　　可見，取消預售製無疑是當前從制度上破解房企高杠杠和爛尾樓現象、推動市場信心修複的有效路徑。而且，從時機上看，現在取消預售製條件已成熟，是最好的時機。

　　其一：有政策面的支持。前不久，全國住房和城鄉建設工作會議明確提出：“有條件的可以進行成屋銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落實到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”實際上，建案預售制度自施行以來，在相關制度上特別是預售資金監管方面並未形全國統一的標準，而是“一城一策”，細則由地方政府自行擬定。這無疑便於各地因城施策、循序漸進取消建案預售製。

　　其二：有實踐基礎。近年來，在取消預售製的呼聲下，不少地方已開始積極探索成屋銷售，取消預售製已有充分的實踐基礎。早在2014年上海就開始推行成屋銷售，此後南京、蘇州、福州、合肥等城市先後開始嘗試成屋銷售；2020年之後，海南省、山東、河南、四川、安徽等省份相繼鼓勵推行成屋銷售或明確試點成屋銷售。從全國看，近年來成屋銷售面積的佔比呈持續上升態勢。截至2022年末，成屋銷售佔比為17.31%，較上年末提升4.32個百分點。成屋銷售佔比的趨勢性上升，既反映了購房者的偏好在改變，實際上也有助於推動市場信心的修複和市場交易的回暖。

　　其三：顧慮或淡化。在此前關於取消預售製的討論中，普遍存在的顧忌不外乎兩方面，一是擔心短期內會進一步推升房價，二是可能對市場供給形成衝擊並放大房企的風險。結合當前的形式，筆者以為這兩種顧慮都可淡化。一方面，雖然邏輯上，取消預售製將推高房價（理論上，預售房價格應該低於成屋價，但實踐中這種價差未必體現）；但近年來市場呈現的下行態勢以及新房限價調控模式，無疑可在一定程度上抵減因取消預售製帶來的房價上漲壓力。另一方面，建案由預售為主向成屋銷售為主的轉換，對市場的衝擊有限。儘管目前成屋銷售佔比總體還比較低，但目前房地產市場已經觸底或已接近底部，在底部切換銷售模式的邊際影響顯然是最低的。市場交易處於低谷，實際上能降低負向邊際效應，最大程度降低市場震動。

　　如果說，房地產一定程度上對居民消費形成擠出效應，製約了社會消費的增長；那麽，從市場消費的角度看，預售製又是對建案市場消費能力的透支。因此，無論從紓解房地產市場本身的風險出發，還是從推動大消費、促進經濟復甦出發，取消預售製都已如箭在弦。

　　(本文作者介紹：先後供職於工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)