蘇州：年底樓市翹尾，背後是樓市的理性回歸

2018年，在建案市場上，蘇州的走勢有點讓人“捉摸不透”：從數據上看，2018年蘇州建案整體量價齊升，其中12月份明顯翹尾。在全國市場整體調整的背景下，蘇州樓市為何“一枝獨秀”？實際的市場情況真是這樣的嗎？本次回鄉調研，將重點揭秘蘇州樓市現狀和各板塊的走勢。

▌1、市場量價回升，市場回暖？不，是產品結構在變化

一方面，蘇州城市基本面好且氣候環境佳，吸引青年人才持續流入，商品住宅市場需求相對旺盛，近幾年土地供應體量較少，市場持續處於供不應求局面，這對蘇州房價的韌性提供了支撐。蘇州執行調控的時間較早，調控也較為嚴格，受限價限簽等政策影響，蘇州新建住宅價格不僅一直維持較為平穩的狀態，沒有過度透支，在嚴格的限價調控下，其新房價格優勢突出，市場偏好明顯，房價較為堅挺。

另一方面，也是關鍵的一點，2018年底，隨著市場預期逐漸趨於穩定，地方政府對限簽政策彈性放鬆，比較高端的改善項目得以順利入市，囤積近兩年的改善需求正常釋放，也導致蘇州的房價出現一定幅度的上漲，但這主要是受成交結構的影響，並不能簡單看成是樓市的回暖。

▌2、片區差距拉開，市場開始分化

本次回鄉調研的最大一個感受，蘇州的各個片區樓市行情明顯分化。蘇州城區分為姑蘇區、工業園區、高新區、吳中區和相城區，其中，蘇州工業園區的市場熱度一直居高不下。工業園區作為蘇州優質資源集中區，受政府對新房的嚴格限價及供地稀缺等因素影響，新推的住宅項目性價比較高，受到市場的青睞。2018年10月、11月園區出現了一波“搶房熱潮”，建案開盤當天基本就可以去化完畢。

小編調研了園區湖東的中海某建案，據現場銷售說，項目一期於年底開盤，以大戶型為主，政府備案價約4萬/平米，全款客戶優先。由於高性價比和優越的地段，據說該項目已全部實現網簽。另一個新盤是位於湖東的高端改善建案XX府，去化率也較高。現場銷售說，園區由於新盤限價，且宅地供應愈發稀缺，性價比相當高，現在的新房去化都很容易。

在和親戚的聊天中，小編發現，很多蘇州本地人對於園區開盤的項目的觀點就是“買到就是賺到”，對於買房的第一選擇則是傾向園區板塊，間接印證了蘇州園區的熱度。

而另一位朋友則持悲觀的態度，他認為目前蘇州園區的房價太高了，而且當前外企正在搬離蘇州，整個蘇州的經濟尚處於轉型期，限購下買房的需求受限，未來房價不一定會繼續上漲趨勢，在這一波搶購新房的熱潮褪去後，不知還有多少實實在在購房的需求呢。

至於其他片區，則沒有工業園區這樣的場面了，購房者會更多的考慮地段和戶型等因素。2018年，蘇州建案銷售量最大的地方是吳江區，且主要集中在吳江的太湖新城—未來市政府重點開發的區域。除此之外，高新區、相城的高鐵新城也是購房者考慮較多的板塊。對於周邊接觸的購房者來說，大家普遍傾向買這幾個地段的新房，其余地段則不在重點關注範圍內。

二手房市場方面，全面來看，蘇州二手房價格相比去年有所上漲，但有賣房者反映“賣房比買房難”，二手房掛牌待售的時間更長了，這也反映了二手房市場存在一定隱憂。

▌3、2019年的蘇州樓市

在本次回鄉的調研過程中，可以感受到去年計劃買房的人相對較多，大部分是在這一波行情中選擇購入相對較高性價比的建案，也有一部分人則繼續在持幣觀望。而今年預計要買房的需求則相對較少，且更多地隻定向偏好性價比高的新盤。

判斷未來市場行情的另一個角度是看土拍。2018年蘇州市區（含吳江）共成交82宗宅地，成交總建面793萬㎡，其中吳江和新區是成交大戶，兩區成交規劃建面佔總成交的56%，未來將成為住房供應主力區域。然而2018年蘇州共有8宗流拍地塊，其中吳中5宗，新區2宗，相城1宗，流拍率上升，成交樓面價也有所震蕩。表明開發商也變得更加理性。

對於判斷蘇州樓市，一個重要的對標城市就是相距不過半小時高鐵的上海，蘇州一直被視為上海的後花園。如果說蘇州的房價有天花板，那麽這個天花板的壓力就來源於上海。當前蘇州園區部分項目價格已超過上海部分郊區板塊的價格，在蘇州收入不及上海的情況下，上海對蘇州高端購買力的吸引不言而喻。

綜上所述，蘇州2018年底的反彈是多種因素共同導致的，這種反彈更多的是長期行政調控後市場需求的一種正常釋放，而不是樓市回暖的征兆；長期來看，在調控政策不改變的前提下，蘇州的市場將趨於平穩，回歸理性。而未來新房項目將更加看重地段和房子的性價比，性價比高的項目將會更受歡迎。