21世紀經濟報導 張敏 蘇州報導
歷史總是驚人地相似。
2016年春節過後，沉寂已久的蘇州樓市忽然爆發。在當年的“小陽春”裡，蘇州市場的成交量近乎翻倍，工業園區成為最火爆的區域。此後，蘇州房價呈階梯式上漲，並拉開了二線樓市升溫的序幕。
為遏製市場的非理性上漲，從2016年3月開始，蘇州先後頒布“樓市十條”、“房八條”、“新十五條”等多項調控政策。當年年末，市場開始下行，並進入長達兩年的低迷期。
2019年，低迷過後，類似的劇情再度上演。同樣是“小陽春”，同樣是工業園區領銜，同樣有高價地刺激和恐慌心態。蘇州樓市幾乎在一夜之間沸騰起來。學區房領漲、二手房跳價等熟悉的場面也再度出現。
雖然蘇州房價並不在官方統計的70個大中城市之列，但在5月18日，住建部仍然對蘇州樓市進行警示。
此前的5月11日，蘇州已經頒布政策，對兩個熱點區域——工業園區和高新區獅山板塊進行精準調控。5月16日，蘇州調整學區房政策。5月末，蘇州召開開發商座談會，提出一系列約束性條款。截至記者發稿時，市場終於有所緩和。
就像中國樓市多年來的規律一樣，蘇州市場似乎進入了一個新的循環周期，甚至可能成為這輪二線城市升溫的代表。但在調控手段日趨成熟、長效機制呼之欲出的情況下，這一輪的市場，會出現不一樣的走勢嗎？
瘋狂的學區房
信義房產的業務員小董怎麽也沒有想到，僅僅過了一個春節，工業園區楓情水岸項目的二手房交易就迅速火爆起來，“看房和成交的節奏明顯快了，到3、4月份的時候，所有的業務員都在帶人看房或交易。”
小董是去年才入職的新人，第一次見到這種場面的他，感到相當震撼：坐地起價司空見慣，有些業主一次性“跳價”二三十萬元，但仍有多個客戶爭搶；跟去年下半年相比，同戶型、同樓層的房源，價格普遍上漲了近百萬元；小區裡最難賣的別墅項目，今年居然賣出了3套。
楓情水岸項目位於金雞湖東側，其所在的區域被稱為“湖東CBD”。這是工業園區的一個核心區域。不僅交通便利、環境優美，而且擁有工業園區的優質學位。根據貝殼找房app的數據，今年5月，該區域的二手房均價達到4.6萬元／平方米。
而鄰近該區域、學區更好的白塘、玲瓏一帶，二手房交易均價分別達到5.3萬元／平方米和6.5萬元／平方米。這三個區域的均價比去年下半年上漲了近萬元。
蘇州另一個火熱的區域為高新區的獅山板塊，當前獅山的二手房交易均價達到3.6萬元／平方米，區域內部分房源價格已經接近5萬元。優質的學區資源，也是支撐該區域房價的主要原因。
在任何一個城市，優質學區房都是頂級資源。蘇州某房企人士向21世紀經濟報導表示，這兩個區域是蘇州的重點發展地帶，不僅享受很多政策傾斜，還坐擁最頂級的商業、交通等配套資源，“想擠進來的人群基數太大”。他舉例稱，有客戶會選擇賣掉兩套房，來換取工業園區或獅山片區的一套學區房。
該人士還表示，年初本身就是學區房的購房季，再疊加傳統“小陽春”等因素，才使這兩個區域的交易異常火爆。
這只是蘇州樓市整體表現的一個極端切面。在新房市場，某大型房企蘇州區域銷售總監發現，春節前夕，項目的谘詢量和來訪量就明顯增多，購房者對價格的接受度也有所提高，購買意願明顯增強。他隱約覺得，“市場要火了”。
春節後，市場果然升溫，很多開發商加緊出貨，一些滯銷已久的項目在此輪周期中被消化。
數據顯示，從去年12月以來，蘇州市場就出現明顯的“量價齊升”局面。根據蘇州市統計局的數據，2019年第一季度，蘇州建案銷售面積為425.47萬平方米，同比增長40.3%。
一直以來，蘇州房價都不在國家統計局口徑的70個大中城市之列，因而外界很難真正了解當地的市場變化。今年5月18日，住建部對蘇州、佛山、大連、南寧四個熱點城市樓市進行警示，蘇州才開始被關注。
根據貝殼研究院的統計，今年4月，蘇州二手房成交均價為28253元／平方米，環比上漲5.4%，同比上漲17.4%。
改善時代與“羊群效應”
很少有受訪者能說清，本輪蘇州樓市上漲的導火索究竟是什麽？流動性寬鬆、高價地、區域一體化政策、股市表現不佳、媒體炒作都被認為是刺激因素。
在蘇州大學東吳商學院副院長段進軍看來，蘇州樓市此輪的爆發，兩個長期積累的內在因素頗為關鍵。
一是2016年的調控之後，蘇州市場迅速降溫。市場需求在這兩年中不斷積壓，並尋求釋放。2017年蘇州建案銷售面積下降了22.3%，2018年雖有所恢復，但僅微漲3%。
二是在區域一體化過程中，蘇州的房價仍處於“窪地”的水準。“隨著交通等基礎設施建設的加快，長三角一體化的水準越來越高，但和周邊的上海、杭州相比，蘇州的房價水準並不高。”他認為，這幾年蘇州一直被稱為“新一線城市”，從城市能級上看，其房價水準確實低於同區域的其它對標城市。
當然，一些短期的刺激性因素也不容忽視，其中便包括高價地。
今年1月11日，“蘇地2018-WG-40號地塊”開始出讓，最終由龍湖+首開聯合體以40.62億元總價斬獲，折合樓面價1.79萬元/平方米，溢價率28.87%。而就在兩個月前首次推出時，該地塊曾因無人報價而遭遇流拍。
春節後，土地市場繼續升溫。4月24日，在蘇州出讓的7宗地塊中，出現了2個區域“地王”。4月29日，蘇州工業園區湖東板塊一宗住宅用地經過40輪競拍以總價35.63億元成交，成為該區域的單價“地王”。
從“讓地”到“搶地”的迅速轉變，帶有一定的偶然性。多家房企人士向21世紀經濟報導表示，“年底更重視報表和現金流，拿地預算比較緊張；但到了年初，總部給予的授權拿地額度就很充足了。”
在土地市場和住宅市場同時活躍後，就進入互相影響的邏輯鏈條中。消費者行為特徵也在起作用。段進軍表示，促使購房者做出決定的因素很多、很複雜，但當進入市場上行周期時，“羊群效應”就比較明顯。在房地產市場，通常表現為盲從和恐慌，從而加劇市場的波動。
21世紀不動產華東區域高級區域總監史益林認為，蘇州樓市的恐慌情緒是顯而易見的。具體表現為，二手房交易周期由此前的兩個月縮短到一個月，“以往，客戶光是看房和選房，都要花一個月的時間”。
史益林還指出，蘇州市場已經進入改善時代，以賣舊買新為主的改善型需求佔到市場的6成以上，這也使蘇州樓市出現“戶型越大、單價越高”的局面。由於這部分需求的支付能力強，很容易把房價撐起來。
長效機制效果幾何？
5月11日，蘇州頒布調控政策，在蘇州工業園區全域、蘇州高新區獅山片區，實施新房限售3年；蘇州工業園區全域二手房，限售5年。16日，蘇州又頒布補充文件，將上述區域的學位政策由“五年一學位”調整為“九年一學位”。
這兩項政策對市場帶來了一定影響。小董表示，他所在的金雞湖片區，最近來看房的人明顯減少，交易量也大幅下滑。但到目前為止，業主的報價並沒有下調。
而21世紀經濟報導記者調研發現，在對上述兩個區域實施“定點打擊”後，周邊的相城、吳中兩區，出成屋價上漲的現象。
蘇州實施的實際調控手段要更加嚴厲。多個不同信源向21世紀經濟報導證實，5月24日，蘇州市政府部門召開了主要開發商座談會，並傳遞出多個信息，最主要的有：
全年房價漲幅必須控制在5%以內；所有項目預售備案價不得超過四萬；土地出讓指導價格會適當下調；蘇州屬於“70+1座”大中城市，房地產指數監控範圍會每月上報；6、7兩月為過渡期，7月後不排除調控加碼的可能，具體措施包括擴大限售範圍、提高限購門檻等。
這些措施能在很大程度上緩和市場的緊張情緒。“如果執行到位的話，這些政策力度是很大的，市場應該不會瘋狂太久。”前述房企人士說，只是政策的效果需要過一段時間才能看到。
史益林將本輪市場行情與2016年、2009年做對比，他認為，與此前兩輪行情不同，本輪市場行情出現時，蘇州已經實施“限購令”等政策兩年多，雖然限購門檻不高，但市場上已基本沒有投機需求，更多是內生動力。這也決定了，市場的非理性情緒不會過度蔓延。
作為一個典型的“強二線城市”，蘇州樓市似乎讓人看到新一輪板塊輪動的端倪。就像2016年，繼“房價四小龍”之後，市場熱度很快轉移到中西部的二線城市，進而又向三四線城市下沉，並最終點燃了一輪樓市上漲周期。
此輪蘇州的火爆，會否再度引發類似的多米諾骨牌效應？
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報導指出，今年以來，房企的確在向一二線城市收縮。其中，在一線城市調控政策仍然嚴厲的情況下，東部二線城市成為布局的重點。蘇州是否代表了新一輪的升溫，目前尚難判斷。但資金大量進入這些區域的現實，仍然值得關注。
隨著房企戰略收縮，今年上半年，部分二線城市土地交易旺盛。到目前為止，杭州曾拍出過單價超過45000元／平方米的地塊，南京、天津、武漢、鄭州、福州、合肥等地的土地市場也十分火爆。
嚴躍進表示，在多年的實踐後，如今的調控手段已經十分多樣，如果使用得當，完全可以很好地穩定市場。此外，對蘇州等城市的預警也說明，長效機制已經開始運作。因此，這部分市場雖有升溫的動力，但也不能忽視調控政策的力量。至於三四線城市，短期之內很難再有升溫的動力。
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