這個網紅城市升級調控，新一輪樓市調控真的卷土重來了

文|凱風

大熱必有調控，這個規律在中國屢試不爽。

5月11日，輿論吹風已久的蘇州樓市調控正式落地：

在蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房限售3年；蘇州工業園區全域二手房，限售5年。

作為2019年樓市最為火熱的城市，蘇州房價絲毫未受大周期的影響，一路反彈上揚，蘇州工業園區的樓面價甚至突破3萬元，房價直逼上海。

戴老闆發了個段子說：

“誰能想到，在蘇州園區上班的金融民工小王，因為房價太貴，只好每天往返通勤兩小時，把房子買在了上海”。

樓市最熱的城市正式重啟調控，意味著什麽？

蘇州樓市為何這麽妖？

蘇州是當之無愧的新晉網紅城市。

今天春天，一部熱門電視劇《都挺好》，不僅讓蘇州的弄堂擠滿了慕名而來的觀光人群，更讓人注意到這個城市的房地產有多火熱。

劇中，蘇大強賣掉了蘇州500萬的房子，滿臉期待地向蔡根花寶貝表白：

自由誠可貴，愛情價更高，我把房子賣了，錢也分完了，我的蔡根花寶貝，我回家了。

沒想到，隻迎來根花寶貝一通冷眼：

你趕緊給我走吧，沒房沒錢，你讓我跟你一塊喝西北風啊。

劇裡劇外，都是房子。

2018年以來，當大多數城市都在高位震蕩之時，蘇州樓市卻絲毫未受經濟周期的影響，量價齊張，一路上揚，不斷將房價推向新高度。

蘇州的房價為何這麽妖？

這背後有三個原因：

其一，蘇州樓市調控啟動最早，房價刹車最早，這一輪樓市反彈，不乏補漲因素。早在2016年，蘇州、廈門、合肥、南京就獲得“樓市四小龍”的稱號。當時，蘇州最早一批頒布樓市調控政策，房價也最早刹車。

其二，蘇州過去限價政策較嚴，部分區域樓市倒掛現象突出，從而刺激了搶房潮。買到就是賺到，只要存在套利空間，就會不斷刺激搶房熱情，這是人性使然。無論在蘇州工業園區還是南京河西板塊，這一規律都在重複上演。

其三，樓市局部回暖與炒作因素的疊加效應，讓蘇州樓市出產生了恐慌效應。大環境是貨幣政策總體基調發生變化，樓市調控節奏發生變化，這是一二線城市樓市小陽春的基礎。

小環境是蘇州概念頻出，從網紅大劇《都挺好》到江蘇自貿區，每一個消息，無論是不是捕風捉影，都為樓市炒作添油加醋。

大熱必有調控，意味著什麽？

房價最熱城市加碼調控，標誌著新一輪樓市調控正式重啟。

早在4月19日，中央重要會議就再度提及“房住不炒”，成為樓市調控轉向的明確信號。（參閱《中央會議重提“房住不炒”，意味著什麽？》）

隨後，住建部對地價房價波動較大的城市發出預警，更是樓市調控全面重啟的先行標誌。

隨後，發改委則明確表示：放寬落戶不等於放鬆對房地產的調控，不管戶籍制度怎麽改，都要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位不動搖，保持房地產市場平穩健康發展。（參閱《放寬落戶不等於放鬆調控！發改委緊急定調，透露什麽信號？》）

而在此之前，長沙、合肥、遼寧丹東都已試探性加碼樓市調控，而蘇州工業園區加碼限售，則意味著樓市調控的正式重啟。（參閱《長沙：一個讓炒房客有去無回的城市》）

當房地產走出去年的低谷之後，樓市調控正在卷土重來。

這背後的道理顯而易見，樓市調控服務的是樓市大局和經濟大局，政策本來就會隨著樓市形勢和經濟形勢變化而發生變化，沒有一層不變的樓市調控，也沒有永遠的鬆綁和緊縮。

更關鍵的是，2019年樓市的任務是“穩”。這裡的穩，不僅是穩地價穩房價穩預期這九個宏觀的表述，更有“防範大起大落”這樣明確而具體的目標。

要防範大跌，同樣還要防範大漲，樓市調控必然要跟隨發生變化。

可以料見，無論是蘇州還是其他城市，只要量價齊升趨勢重啟，樓市出現過熱苗頭，新的樓市調控必然會席卷而來。

樓市小陽春，已經消停了？

蘇州大熱，但不是每個城市都有蘇州的行情。

這一輪樓市小陽春在3月初達到高潮，但在4月份和5月初，多地成交量已經開始下滑，房價始終未能出現大幅上漲，小陽春的動能基本耗盡。

其實，從一開始，樓市小陽春都只是個別城市的火熱，北京、上海、廈門等地樓市有所復甦，但包括廣州在內的大多數城市，都還處於高位震蕩之中。三四線城市，隨著棚改規模腰斬，更是陷入量價齊跌的局面。（參閱《樓市回暖？真相是什麽》）

為什麽樓市小陽春無法持續？

這背後的原因也簡單，因為樓市普漲的條件並不具備，個別城市的觸底反彈，不代表大多數城市的復甦。

樓市想要快速反彈，必須滿足這幾個關鍵條件：

一是貨幣持續寬鬆。降準與降息配合，給市場釋放足夠的資金；

二是樓市調控真正鬆綁。限價限售鬆綁作用不大，關鍵在於限購與限貸，取消限購是釋放更多購房需求，取消限貸則是降低購房成本；

三是徹底扭轉預期。除非有關部門有明確刺激房地產的表態，或者一線城市集體出現大反彈行情，否則在目前國內外環境都高度不確定的環境下，預期想要徹底扭轉，並不容易。

顯然，這幾個條件都不具備。

讀懂樓市規律，才能讀懂中國房價

在《2019年樓市往哪走》一文中，凱風君提出理解中國樓市的四個關鍵規律：

其一，中國樓市是政策市，樓市調控隨著大環境變化而變化。

其二，大水漫灌，這是樓市大漲以及全國樓市普漲的根本前提。

其三，穩定比什麽都重要，樓市遇冷需要維穩，樓市過熱需要調控。

其四，普漲時代已經過去，一二線城市與三四線城市必然出現分化。

讀懂這些樓市規律，就不會為樓市政策的反覆變化而感到困惑，才能在樓市的劇烈波動中摸準方向。