蘇州第四次加碼樓市調控：上半年相城區房價漲幅22.74％

在河南省開封市的樓市限售經歷了放鬆、取消放鬆之後，7月24日晚間，蘇州市政府頒布《關於進一步完善全市房地產市場平穩健康發展的工作意見》，在土地出讓、居民購房政策、住房信貸稅收等方面進一步收緊樓市調控。特別是限售範圍擴大為蘇州市6區，統一新房限售3年，二手房限售5年。《工作意見》從7月25日正式實施。這也是蘇州年內第四次加碼調控。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，蘇州此次政策發布，略超乎市場預期。因為今年以來蘇州已經頒布了較為嚴厲的樓市調控政策。此次加碼，和此前開封鬆綁限售政策叫停類似，即房住不炒依然是今年下半年的政策邏輯。相關市場參與主體一定要充分認識到當前穩定市場的重要性。而類似政策頒布，對後續繼續管控投資投機需求和穩預期等能形成較好的條件。

限售範圍擴大

具體看，《工作意見》規定，蘇州市區範圍內新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目），購房人自取得不動產權證之日起滿3年後方可轉讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

此次，政策將限售範圍擴大為蘇州市區，即姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區、蘇州工業園區範圍內的新建商品住房、二手住房實施限制轉讓措施，且不分區域統一新房限售3年，二手房限售5年。

《工作意見》明確，對買賣雙方已完成草簽並已提交限購核查的、買賣雙方已簽訂認購協議或購房合約並能提供已支付房款（含定金、首付款或部分房款）的銀行、支付寶、微信轉账憑證原件，且在2019年9月30日前將上述材料提交交易管理部門備案的，仍按原政策執行。

非戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市範圍內申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前3年內在蘇州市範圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

社保及個人所得稅繳納範圍是指在蘇州大市範圍內，包括蘇州市區及昆山、太倉、常熟、張家港等範圍。

此前，蘇州要求，非蘇州市戶籍居民家庭提供兩年內在蘇州市區、昆山市、太倉市累計一年納稅或社保證明，即可購買首套房。

嚴躍進指出，限售範圍擴大是蘇州當前政策明顯收緊的地方。對於一些蘇州的炒房者來說，這兩年的房屋流動性會明顯減少，這有助於打擊各類購房套現的行為。對居民購房政策的調整中，把昆山和太倉都納入到嚴格限購的範圍，和炒房者這兩年在此類購房市場炒作等有關，政策收緊意味著購房的要求更高，有助於打擊炒房需求。

合理控制房地產貸款佔比

同時，蘇州加強房地產信貸宏觀審慎管理。在嚴格執行差別化住房信貸政策基礎上，金融監管部門聯合督促銀行機構將新增貸款中房地產貸款佔比控制在合理水準；對明顯存在違反宏觀調控政策的，依法依規采取相應監管措施。加大對房地產開發項目土地增值稅預征和清算環節管理力度，實施預售備案價格預警線管理。全面應用房地產價格評估技術，加強存量房交易合約監管和稅收征管。

這意味著，在保障蘇州居民首套房信貸資金和本市房地產開發項目合理信貸資金需求的情況下，政府將合理控制房地產貸款佔比，對房地產貸款集中度過高和增速過快的銀行機構進行監管提示。蘇州繼續嚴格執行現行差別化住房信貸政策，對明顯存在違反宏觀調控政策、不審慎放貸的銀行機構，依法依規采取相應監管措施。

此外，今年蘇州確定了市區住宅用地計劃供應面積為6000畝（其中政策性住房用地不少於1800畝）。《工作意見》提出加大土地供應保障力度，嚴格執行住宅用地供應計劃，保障土地市場供需適度。

嚴格施行購地自有資金申報核查制度，競買企業應說明購地資金來源並作出承諾。住宅用地出讓競買保證金調整為30%~50%區間設置，具體在出讓公告中設定。如在簽訂土地出讓合約前發現競得人申報自有資金情況不實的，取消競得資格並沒收保證金；在簽訂土地出讓合約後發現受讓人申報自有資金情況不實的，終止出讓合約並沒收定金，並將相關違法違規行為納入企業誠信系統。

住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式，在蘇州現有的“一次報價”公開出讓方式基礎上，根據市場情況，明確出讓地塊所建建案價格要求，引導競買人審慎理性報價。

嚴躍進表示，從拿地的管控看，強調了購地自有資金申報核查秩序，這實際上是為了防範違規資金進入到購地市場。蘇州此次頒布的樓市調控政策，充分體現了房地產長效發展的導向，也體現了當前對於“穩地價穩房價穩預期”的政策思路，對於打擊投資投機需求、促進市場平穩發展等都有較為積極的作用。

5月曾三次出手調控樓市

今年5月，蘇州曾三次出手調控樓市，當時就針對限售、土地供應等作出調整。

今年5月11日，蘇州在蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房限售3年；蘇州工業園區全域二手房，限售5年。在蘇州工業園區全域內，新取得預（銷）售許可的商品住房，實行人才優先購買政策。

5月16日，蘇州再次調整工業園區新購住房的學位政策，“五年一學位”調整為“九年一學位”，同一家庭多名子女不受限制，政策當天起執行。

5月17日，蘇州吳江區發布《關於吳地網（2019）7號公告地塊掛牌出讓的補充公告》，該宗地塊的市場指導總價、網上競價中止價格及一次性報價全部降低。

澎湃新聞了解到，5月24日，江蘇省蘇州市政府聯合住建局、發改委、自然資源局等部門召集30余家地產商召開蘇州房地產行業座談會。會議稱，如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月後調控會即刻加碼，包括擴大限售範圍，提高外地人購房需要的社保門檻等。與此同時，蘇州房地產長效調控機制政策已經形成方案，待上報住建部，長效調控機制實施後階段調措施不取消，一切以重要考核指標要求為準。

上述座談會的背景是，今年一季度以來，蘇州市土地市場過熱、一二手房價格出現倒掛，4月底房地產價格指數提高5%，已超過蘇州全年調控目標5%的界限。住建部也因新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大，對蘇州進行了預警提示。此次《工作意見》提到，近年來蘇州市房地產市場具有變化快、周期短的特點。

易居研究院中國百城房價報告顯示，今年上半年，蘇州市各區房價環比均有一定程度漲幅，其中蘇州原本房價較低的相城區均價達到23359元/平方米，環比漲幅22.74%，與蘇州高新區成交均價23692元/平方米相差無幾；蘇州工業園區房價成交均價環比漲幅近9%。