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來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；作者：櫻桃，吳欣茵
七八年沒有去過蘇州，已經沒什麽印象了。
之前我總以為工業園區就是那種傳統的工業廠房，以製造業為主，難以想象房價怎麽會是蘇州最貴的片區，但是這次調研，徹底改變了我的看法。
根據粉絲們的傳說，我以為蘇州樓市依然炙手可熱，但其實走到現場發現，除了園區本身因為限價存在明顯價格優勢，其他區也只有高性價比建案才能獲得市場青睞，而價格虛高的去化也很慢，市場已經開始分化。
一級市場的土地流拍，溢價率下降，地價下跌等現象最先反映市場已經起風，新房庫存上升，即將突破5萬套，但很多人還渾然不覺。
市場行情
1、工業園區
蘇州工業園區是中國和新加坡政府合作開發的項目，整個園區設計都借鑒了新加坡的經驗，工業園區景觀和綠化一流，而且也是高端產業，與居民區渾然一體，員工生活和工作非常便利，貨運車僅限於晚上通行，所以白天也不會堵車。
園區是佔盡全蘇州最優資源的一個區域，地段優，配套好，而且政府供地非常少，再加上限價，新房性價比高，所以嚴重供不應求。
買到就賺到的心裡，導致園區在10月、11月都出現了一波搶房熱潮，建案開一個售罄一個，真是一房難求。
這次我們去了準備開盤的中海上東區，全是143平米大戶型，最後的備案均價是接近4萬/平米，總價523-713萬之間， 總共218套。據說開盤1秒就搶完了。
上東區的銷售總監和我們說，園區賣的這麽好，主要是供給太少了，整個園區已經兩年沒有賣地了，剩下的新房不多。實際上蘇州也在分化，只有園區和高新區行情好，周邊郊區目前已經降溫，開始冷淡了。2017年調控，價格回落，很多人都在觀望，今年大部分剛需和改善型群體都等不及了，所以又入市了。
另一個位於獨墅湖的月亮灣3號，最近開盤價格3.4萬/平米，279套大戶型洋房2分鐘賣完了，總價在486-852萬/套，這個價格也是跟二手房倒掛五六千的。2013年項目一期開盤1.65萬，2015年二期依舊是1.6萬，五年過去，新房定價翻倍，還是很合理的，至少沒有泡沫。
我們在園區找了幾個比較資深的中介經理了解行情，園區的二手房這三年來以驚人的速度在跳漲。
比如中海國際九龍倉，2015年價格僅一萬出頭 ，2016年10月調控之時，漲到三萬左右，去年調整下跌了點，今年又漲回來了，現在已是四萬。
現在園區的改善型門檻是500萬起，基本找不到三萬以下的房子，大家都在討論是否已經到達天花板了，因為單價4萬以上很多人都已經置換不起了。
比如剛需一套中海的房子84平賣掉310萬，換一套140平就要560萬左右，再貸款280萬，月供1.5萬/月，而園區的外企月收入均12000左右，對一個家庭來說，壓力不是一般的大。
目前園區的大戶型，100平米以上，至少是400萬以上，首付200萬，別的區購房者是絕對買不起了，只有本區的剛需賣掉原來的房子，才能夠得著，而本區的小戶型，主要是80-100 平米，總價在350萬左右 ，大都是兩房，則由外面的人來承接。
所以據德祐地產的中介向櫻桃反映，在新房高性價比的倒逼下，目前二手房大戶型價格有高位回落的態勢，比如高端住宅唐寧府才四萬二。因此周邊大戶型二手房價大概回落了一兩千，大概是五百一二十萬，現在不是很好賣。
但另一個資深中介信義房屋的一個經理對園區房價就特別看好，他先從產業上來跟我分析，園區正在淘汰低端製造業，留下高新科技企業，比如華為、蘋果、小米等。然後從需求上分析，認為園區需要改善的人群太龐大了。
有一個新現象，2015年之前是小戶型單價比大戶型貴，但2015年之後，大戶型的單價超過了小戶型，因為市場的需求群體發生了逆轉，以前園區客戶主要以剛需為主，現在到了他們逐漸改善大戶型的時候了，而園區80%以上的房源都是小戶型，大戶型供不應求。
他認為，只要不斷有剛需需要改善大戶型，而園區土地又不夠，那大戶型就會供不應求，價格就會不斷穩步上漲。
不過我是不認同這個邏輯的，什麽叫需求，光有購買欲望沒用，首先是要有購買能力！有改善需求，不代表有改善能力，你漲到4萬，有1萬人買的起，你漲到5萬，難道還能有1萬人買的起嗎？怎麽可能呢！所以價格一定是有天花板的。
而蘇州工業園區的天花板對標的就是上海。
下面這個是園區獨墅湖和金雞湖中間，雙湖板塊最高端的住宅報價。
當園區漲到四五萬的時候，一套大戶型房子動輒六七百萬，豪宅上千萬，這已經可以去上海買個普宅了，但在蘇州的收入和工作機會，肯定是沒有上海高的，所以就會促使一部分人從蘇州流出。
像上面這種蘇州豪宅流動性就更差了，一兩千萬，現在上海新房限價的情況下，完全可以去上海中環買個大平層，何必在蘇州買個流動性這麽差接盤俠少的產品。
這次有個蘇州的小夥伴，從事IT，他谘詢我如果三四百萬，是在蘇州買房定居還是到深圳來，櫻桃認為，蘇州的IT業還是比不上深圳，論收入和房子的升值空間，優先選深圳。
2、吳江區
我們接著去了吳江區，很有意思的是，蘇州城區和吳江城區之間完全斷層了，中間連接的是農村。
吳江一直是蘇州市範圍內供給量最大的區域，成交量也相應最大。
吳江德祐蘇州灣的店主告訴我們，買吳江房產的，30%是在吳江本地工作的人，超過一半是從蘇州市區過來，因為在市區工作，有地鐵，開車也比較方便。
2012年吳江撤市建區後，隨著東環南延和軌交4號線大約在明年或後年建成通車，四號線地鐵到姑蘇區只需40分鐘，吳江和主城區的距離不斷縮短，商業、教育、醫療等資源也不斷完善，近幾年吳江太湖新城板塊成為房企搶手的香餑餑。
而吳江最搶手的蘇州灣，是吳江政府重點規劃的一個區域，2015年蘇州灣還在1萬左右，2016年漲到1萬七八，現在兩萬多，今年蘇州灣沒有什麽存量了，房價又漲了點。 吳江蘇州灣2017年拍地 ，樓面價已經是一萬八千五 ， 房價大概二萬二三 。
吳江上半年成交平均每個月約1300套，這兩個月下降到約800-1000套，有下滑的態勢了。主要原因有：
1、銀行放款慢、資金緊；
2、銀行利率上調15%；
3、臨近年底，客戶手上資金也比較緊張。
4、樓市調控，北京，廈門等熱門城市房價下跌，對人民心理的影響，會傳遞過來。
3、高新區
據小夥伴們介紹，除了園區房價最高外，蘇州房價排第二的要數高新區，因為除了是新規劃的區域，片區較新，產業集中，各種配套較好外，最重要的就是教育和醫療資源了，在蘇州，只有姑蘇，高新，園區三個區的學校可以互考，且可以選擇其他任何區，但是其他的區不能考進來，所以很顯然，這三個區的教育資源要高一等，這個跟天津一樣，所以導致有教育資源優勢的區域房價明顯更高更抗跌。
但獅山商圈已經成熟，新盤供給量也很有限，目前新盤集中的是滸通板塊，有中介拉我們去看房，說最近這幾個月入市的新盤就有十多個，去化率確實一般，所以啟動了中介帶客。
我們看的一個建案璞玥風華，定位高端建案，均價達三萬，明顯高於周邊建案價格，所以賣的很艱難。另外一個建案，越秀江南悅府，精裝兩萬四五，去化比前一個相對會高點，銷售經理以為我們真要買房，很熱情的介紹建案情況。
周邊出讓的多宗土地樓面價都在1.3萬-1.8萬/平米之間，地價便宜點的賣兩萬三四還有點賺頭，如果是地價貴的，賣這個價也沒多少利潤。
今年11月6日，高新區滸墅關鎮的一宗地，起拍價13500元/平遭遇流拍，因為滸通板塊已有15個項目，庫存量充足，精裝2.3到3萬，毛皮2.1到2.3，價格相差較大，開盤太多，都不好賣，所以開發商都不敢在這裡輕易拿地了。
由於時間關係，姑蘇，吳中，相城區只是開車轉了轉，沒有去跑盤。但憑著我的經驗，基本上一圈下來，對蘇州市場有了基本的概念，也可以對蘇州樓市做個大概的判斷了，而在此之前，蘇州粉絲問我當地房價，我是完全無法回答的，怕誤導了大家。
房價為什麽反彈？
蘇州房價2014年大部分都在1-1.5萬/平米之間，2015年330政策放開後，市場開始啟動，以園區普宅為例，到2015年年終，大多漲到2萬，2016年繼續大漲，一年裡又漲到了3萬多。
數據來源：克而瑞數據中心
在2016年10月份，蘇州開始調控，在史上最嚴限購、限貸等政策的影響下，2017樓市蘇州樓市明顯降溫，很多購房者對樓市持觀望態度，同時也限制了一部分有投資需求的購房者。因此2017年蘇州的成交量，確實有明顯下滑。二手房全年成交49721套，平均每月成交4143套。價格一直穩定在2.2萬/平米左右。
但在經歷短暫的一年調整後，2018年蘇州樓市似乎又恢復了元氣，不論是成交量還是成交價都明顯增長，月均成交量在六千套以上，園區普宅大多漲到4萬多，當然豪宅板塊會更高。
為什麽房價調整一年就反彈了？
首先，政府限價導致的價格套利空間毫無疑問是最大的誘因。蘇州樓市調控一年，二手房價格沒跌多少，但是有的新房價格因為限價，仍然比二手房便宜，市場剛需等不及了就要入市，還有投資客看到有利可圖也會衝進來。
其次，因為有的區域新盤供給量太少，又遲遲不出讓土地，市場短期依然供不應求，房價下跌動力不足。
但這種反彈，屬於牛市周期中最後的價格衝頂，等於是把最後的購買力完全消耗掉，持續不了多久。
深圳在2016年10月調控後經歷了幾次這樣的起起伏伏，反彈一段時間，又低迷一段時間，然後又反彈，反反覆複，一直到今年731新政更新後，二手房市場徹底涼了，但年底有些性價比高的新建案去化率也不錯，而有些去化依然很慘淡，庫存量在不斷的累積上升。
其實蘇州今年新盤供應充足的區域，成交表現並不理想，市場降溫明顯。所以新建案去化也在呈現兩級分化現象。
“蘇州樓市”統計，2018年11月蘇州（含吳江）商品住宅的成交均價為20451元/㎡，環比微跌3.46%。其中主城區商品住宅成交均價為22822/㎡，環比微跌3.96%。
但根據永聯行研究院監測，11月蘇州市區城市房價19648元/㎡，環比上漲0.76%，整體房價持續呈現小幅度微漲趨勢，但是節奏有所變緩。
可能不同統計機構之間的數據有誤差，不過從放盤價來看，降價的房源確實是在增加。
看下圖：（數據來源：克而瑞數據中心）
從2014年以來的建案成交面積來看，大戶型佔比確實是越來越高，小戶型佔比在降低，100平米以上戶型需求從2014年的佔比50%上升到2018年的70%。側面也在反映，最近這四五年來的行情，市場的改善型需求已經越來越多。
這次我們在蘇州園區的上東區還是高新區的璞玥風華，看到的建案也都是以改善型大戶型為主。
但賣的好不好，關鍵還是取決於價格，上東區因為高性價比一搶而空，璞玥風華價格偏高賣的就很艱難。可見改善型需求對價格也是有鑒別的，不是開發商單方面說品質高，就能隨便賣出高價的。
土地開始流拍，降價
在沒來蘇州之前，我以為蘇州樓市依然炙手可熱，但其實走到現場，發現除了園區，其他片區也跟全國一二線城市的走勢雷同。
往者不可追，蘇州人民最關心的是，過去錯過的那些機會，未來還有嗎？園區會一如既往的漲下去嗎？其他區域房價會跌多少？
判斷一個城市的房價，在調控政策不變的前提下，最主要的就是從供需角度去看。
需求端因為限購限貸已經攔截了部分需求，剩下存量的需求是買一次少一個，當然同時也會有新的符合條件的需求誕生，但這是個慢過程，不是累積之後突然爆發，所以你更多是要從供給端去關注土地出讓量，要看新房供給量，尤其是關注新房庫存變化。
先看土地供給量。
關於蘇州今年1-11月的土拍數據，我百度了很久，沒查到一個完整的，蘇南房地產觀察計算了1-10月份蘇州市內共計出讓住宅、商住57塊地，出讓的土地面積共計326萬平米，出讓金713億，但主要是住宅用地。其中8宗地流拍，吳中區有5宗，高新區2宗，相城區1宗地塊流拍。。
11月份，永聯行統計的蘇州土拍數據，又包括了4個區縣，成交共9宗，成交總面積37.57萬平米，成交總額73億，其中太倉佔了5宗。另有高新區、太倉市共2地塊流拍。
10 月 17 日，2018 蘇州市區經營性用地金秋推介會上，眾多優質地塊集中亮相，其中姑蘇區 4 宗、高新區 7 宗、園區 8 宗、吳中區 19 宗、相城區 18 宗，累計 56 宗優質地塊。
這意味著未來市區還有這麽多好地塊會推出來。2018年全年計劃是400公頃（400萬平米），還有一個月，估計完成全年計劃問題不大。
因為從2017年來看，政府是超額完成了任務，計劃出讓住宅用地380公頃，實際推出421公頃。
儘管推出面積比2016年多，但實際成交比2016年要少一些，足以看出開發商對拿地的謹慎態度。
從成交樓面地價和溢價率來看，都在下降。
吳江太湖新城2宗地塊，今年8月30日掛牌，起拍地價11288元/平米，但第一次流拍了。10月25日，再次掛牌，兩地塊在規劃方面沒有變化，起拍價下降了10%。最後一塊以底價成交，另一塊溢價4%成交。而今年5月離該地塊七百多米外的一宗地，成交地價是13503元/平米。
地價降了的區域，麵粉成本降下來了，未來麵包房價能不降？沒有這個道理吧。
當然也有地價堅挺的地方，比如園區奧體中心，12月6日賣了一塊地，起拍價20200/平米，最高限價3.4萬，十多家房企競拍，50輪報價，但最後的成交價也只有2.6萬，溢價28.8%。這個價格賣4萬，至少還有賺頭。
開發商不再瘋狂，一是資金緊張，沒錢不能任性了；二是市場預期不太好，拿地更加理性和務實；三是限價，所以土地不敢拍高了，必須根據成本算死銷售價格，否則就是給自己挖坑，因為2016年的地王現在都被套死了，很多不敢動工。
在《蘇州市區2018-2020年商品住房用地供地計劃方案》中，2018-2020年蘇州市區（不含吳江區）商品住房用地計劃供應1230公頃，其中2018年為400公頃（6000畝）。可以看出，跟過去比，未來幾年的土地供給量還是充足的。
現在開發商最愁的不是買不到地，而是手裡要有錢，拿到地了要能賣出去。
庫存緩慢上升
再看庫存。
2017年底蘇州的庫存大概在4.7萬套，2018年一直在4萬多套，但不斷有新房源補貨，截至12月15日，蘇州市區新房庫存為124793套，其中住宅庫存49848套，即將衝破5萬套，這是幾年沒有出現過的現象了。
但是區域之間的房源數量懸殊明顯，姑蘇區僅有2073套住宅可售，工業園區也僅有2737套房源可售，高新區有6441套房源可售，但吳江有17584套房源可售，吳中區住宅有10600套可售，很充足，相城有10413套住宅可售。
可以看出，工業園區和姑蘇區的庫存是最少的，這也是為什麽房價最為堅挺的原因之一，新房供給少，需求就只能被迫到二手房市場去買。
但是，正如我前文所說，園區也不可能無限制漲下去，當房價漲到一定程度時，遠遠超出需求端的購買力，或者超出房子本身的價值時，自然會觸及天花板，因為需求會跟其它城市去對比，會向一線城市轉移。
2010年的杭州大漲，後來幾年大跌，就是如此，買家們跟上海南京一對比發現，杭州房價快趕上上海了，為什麽還要到杭州買？
那園區什麽價算合理？其實政府都給你們算好了，開盤限制的新房價格就是一個標杆，只要有新房不斷出現，二手房超出多了，也會有價無市。
市場總需求就這麽多，新房供給量增多了，需求就會湧向新房市場，二手房的成交量就會減少，此消彼長的過程，如果持續減少，對價格就會形成下行壓力。
比如最近兩周的二手房已經連續下滑。就是因為最近新盤陸續推新，因為限價房性比價較高，相對吸引力較大。
未來，吳江、吳中、相城區的新房庫存量還會繼續上升，包括高新區的有些片區，新房集中的地方，價格競爭壓力也大。
另外，根據當地媒體的報導，目前蘇州多家銀行沒有停貸現狀，均可以正常放貸，利率普遍上浮至25%，有幾家銀行縮短了放款周期，這幾天聽說招商已經從25%下調到了22%，浦發下調到了23%。
利率這麽高，未來肯定會下降，其他很多次城市都已經在降了，這是趨勢，至少上浮的部分明年肯定會降下來，而且央行還很有可能降息。
投資我覺得蘇州已經不合時宜了，因為政策暫時不會放鬆，園區的限價新房還是值得買來住，但倒掛一兩成的話，轉手賣出去也賺不到錢。其他區就更不用說了，但感覺很多人還是頭腦發熱。有的人甚至去投資公寓！簡直不可思議。
蘇州的非住宅產品庫存鋼彈將近7.5萬套，去庫存周期超過5年以上，這是多麽恐怖的數據！就連深圳的非住宅庫存也只有4萬套。蘇州商業、辦公大樓產品嚴重過剩！可想而知未來的市場壓力會有多大。
剛需的話你根據自己的需求定吧。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室