每日最新頭條.有趣資訊

蘇州樓市調研:傳說中的園區神話何時休

正文共: 6600字 22圖;預計閱讀時間: 17分鐘

來源/微信公眾號:櫻桃大房子(ytdfz8);作者:櫻桃,吳欣茵

七八年沒有去過蘇州,已經沒什麽印象了。

之前我總以為工業園區就是那種傳統的工業廠房,以製造業為主,難以想象房價怎麽會是蘇州最貴的片區,但是這次調研,徹底改變了我的看法。

根據粉絲們的傳說,我以為蘇州樓市依然炙手可熱,但其實走到現場發現,除了園區本身因為限價存在明顯價格優勢,其他區也只有高性價比建案才能獲得市場青睞,而價格虛高的去化也很慢,市場已經開始分化。

一級市場的土地流拍,溢價率下降,地價下跌等現象最先反映市場已經起風,新房庫存上升,即將突破5萬套,但很多人還渾然不覺。

市場行情

1、工業園區

蘇州工業園區是中國和新加坡政府合作開發的項目,整個園區設計都借鑒了新加坡的經驗,工業園區景觀和綠化一流,而且也是高端產業,與居民區渾然一體,員工生活和工作非常便利,貨運車僅限於晚上通行,所以白天也不會堵車。

園區是佔盡全蘇州最優資源的一個區域,地段優,配套好,而且政府供地非常少,再加上限價,新房性價比高,所以嚴重供不應求。

買到就賺到的心裡,導致園區在10月、11月都出現了一波搶房熱潮,建案開一個售罄一個,真是一房難求。

這次我們去了準備開盤的中海上東區,全是143平米大戶型,最後的備案均價是接近4萬/平米,總價523-713萬之間, 總共218套。據說開盤1秒就搶完了。

上東區的銷售總監和我們說,園區賣的這麽好,主要是供給太少了,整個園區已經兩年沒有賣地了,剩下的新房不多。實際上蘇州也在分化,只有園區和高新區行情好,周邊郊區目前已經降溫,開始冷淡了。2017年調控,價格回落,很多人都在觀望,今年大部分剛需和改善型群體都等不及了,所以又入市了。

另一個位於獨墅湖的月亮灣3號,最近開盤價格3.4萬/平米,279套大戶型洋房2分鐘賣完了,總價在486-852萬/套,這個價格也是跟二手房倒掛五六千的。2013年項目一期開盤1.65萬,2015年二期依舊是1.6萬,五年過去,新房定價翻倍,還是很合理的,至少沒有泡沫。

我們在園區找了幾個比較資深的中介經理了解行情,園區的二手房這三年來以驚人的速度在跳漲。

比如中海國際九龍倉,2015年價格僅一萬出頭 ,2016年10月調控之時,漲到三萬左右,去年調整下跌了點,今年又漲回來了,現在已是四萬。

現在園區的改善型門檻是500萬起,基本找不到三萬以下的房子,大家都在討論是否已經到達天花板了,因為單價4萬以上很多人都已經置換不起了。

比如剛需一套中海的房子84平賣掉310萬,換一套140平就要560萬左右,再貸款280萬,月供1.5萬/月,而園區的外企月收入均12000左右,對一個家庭來說,壓力不是一般的大。

目前園區的大戶型,100平米以上,至少是400萬以上,首付200萬,別的區購房者是絕對買不起了,只有本區的剛需賣掉原來的房子,才能夠得著,而本區的小戶型,主要是80-100 平米,總價在350萬左右 ,大都是兩房,則由外面的人來承接。

所以據德祐地產的中介向櫻桃反映,在新房高性價比的倒逼下,目前二手房大戶型價格有高位回落的態勢,比如高端住宅唐寧府才四萬二。因此周邊大戶型二手房價大概回落了一兩千,大概是五百一二十萬,現在不是很好賣。

但另一個資深中介信義房屋的一個經理對園區房價就特別看好,他先從產業上來跟我分析,園區正在淘汰低端製造業,留下高新科技企業,比如華為、蘋果、小米等。然後從需求上分析,認為園區需要改善的人群太龐大了。

有一個新現象,2015年之前是小戶型單價比大戶型貴,但2015年之後,大戶型的單價超過了小戶型,因為市場的需求群體發生了逆轉,以前園區客戶主要以剛需為主,現在到了他們逐漸改善大戶型的時候了,而園區80%以上的房源都是小戶型,大戶型供不應求。

他認為,只要不斷有剛需需要改善大戶型,而園區土地又不夠,那大戶型就會供不應求,價格就會不斷穩步上漲。

不過我是不認同這個邏輯的,什麽叫需求,光有購買欲望沒用,首先是要有購買能力!有改善需求,不代表有改善能力,你漲到4萬,有1萬人買的起,你漲到5萬,難道還能有1萬人買的起嗎?怎麽可能呢!所以價格一定是有天花板的。

而蘇州工業園區的天花板對標的就是上海。

下面這個是園區獨墅湖和金雞湖中間,雙湖板塊最高端的住宅報價。

當園區漲到四五萬的時候,一套大戶型房子動輒六七百萬,豪宅上千萬,這已經可以去上海買個普宅了,但在蘇州的收入和工作機會,肯定是沒有上海高的,所以就會促使一部分人從蘇州流出。

像上面這種蘇州豪宅流動性就更差了,一兩千萬,現在上海新房限價的情況下,完全可以去上海中環買個大平層,何必在蘇州買個流動性這麽差接盤俠少的產品。

這次有個蘇州的小夥伴,從事IT,他谘詢我如果三四百萬,是在蘇州買房定居還是到深圳來,櫻桃認為,蘇州的IT業還是比不上深圳,論收入和房子的升值空間,優先選深圳。

2、吳江區

我們接著去了吳江區,很有意思的是,蘇州城區和吳江城區之間完全斷層了,中間連接的是農村。

吳江一直是蘇州市範圍內供給量最大的區域,成交量也相應最大。

吳江德祐蘇州灣的店主告訴我們,買吳江房產的,30%是在吳江本地工作的人,超過一半是從蘇州市區過來,因為在市區工作,有地鐵,開車也比較方便。

2012年吳江撤市建區後,隨著東環南延和軌交4號線大約在明年或後年建成通車,四號線地鐵到姑蘇區只需40分鐘,吳江和主城區的距離不斷縮短,商業、教育、醫療等資源也不斷完善,近幾年吳江太湖新城板塊成為房企搶手的香餑餑。

而吳江最搶手的蘇州灣,是吳江政府重點規劃的一個區域,2015年蘇州灣還在1萬左右,2016年漲到1萬七八,現在兩萬多,今年蘇州灣沒有什麽存量了,房價又漲了點。 吳江蘇州灣2017年拍地 ,樓面價已經是一萬八千五 , 房價大概二萬二三 。

吳江上半年成交平均每個月約1300套,這兩個月下降到約800-1000套,有下滑的態勢了。主要原因有:

1、銀行放款慢、資金緊;

2、銀行利率上調15%;

3、臨近年底,客戶手上資金也比較緊張。

4、樓市調控,北京,廈門等熱門城市房價下跌,對人民心理的影響,會傳遞過來。

3、高新區

據小夥伴們介紹,除了園區房價最高外,蘇州房價排第二的要數高新區,因為除了是新規劃的區域,片區較新,產業集中,各種配套較好外,最重要的就是教育和醫療資源了,在蘇州,只有姑蘇,高新,園區三個區的學校可以互考,且可以選擇其他任何區,但是其他的區不能考進來,所以很顯然,這三個區的教育資源要高一等,這個跟天津一樣,所以導致有教育資源優勢的區域房價明顯更高更抗跌。

但獅山商圈已經成熟,新盤供給量也很有限,目前新盤集中的是滸通板塊,有中介拉我們去看房,說最近這幾個月入市的新盤就有十多個,去化率確實一般,所以啟動了中介帶客。

我們看的一個建案璞玥風華,定位高端建案,均價達三萬,明顯高於周邊建案價格,所以賣的很艱難。另外一個建案,越秀江南悅府,精裝兩萬四五,去化比前一個相對會高點,銷售經理以為我們真要買房,很熱情的介紹建案情況。

周邊出讓的多宗土地樓面價都在1.3萬-1.8萬/平米之間,地價便宜點的賣兩萬三四還有點賺頭,如果是地價貴的,賣這個價也沒多少利潤。

今年11月6日,高新區滸墅關鎮的一宗地,起拍價13500元/平遭遇流拍,因為滸通板塊已有15個項目,庫存量充足,精裝2.3到3萬,毛皮2.1到2.3,價格相差較大,開盤太多,都不好賣,所以開發商都不敢在這裡輕易拿地了。

由於時間關係,姑蘇,吳中,相城區只是開車轉了轉,沒有去跑盤。但憑著我的經驗,基本上一圈下來,對蘇州市場有了基本的概念,也可以對蘇州樓市做個大概的判斷了,而在此之前,蘇州粉絲問我當地房價,我是完全無法回答的,怕誤導了大家。

房價為什麽反彈?

蘇州房價2014年大部分都在1-1.5萬/平米之間,2015年330政策放開後,市場開始啟動,以園區普宅為例,到2015年年終,大多漲到2萬,2016年繼續大漲,一年裡又漲到了3萬多。

數據來源:克而瑞數據中心

在2016年10月份,蘇州開始調控,在史上最嚴限購、限貸等政策的影響下,2017樓市蘇州樓市明顯降溫,很多購房者對樓市持觀望態度,同時也限制了一部分有投資需求的購房者。因此2017年蘇州的成交量,確實有明顯下滑。二手房全年成交49721套,平均每月成交4143套。價格一直穩定在2.2萬/平米左右。

但在經歷短暫的一年調整後,2018年蘇州樓市似乎又恢復了元氣,不論是成交量還是成交價都明顯增長,月均成交量在六千套以上,園區普宅大多漲到4萬多,當然豪宅板塊會更高。

為什麽房價調整一年就反彈了?

首先,政府限價導致的價格套利空間毫無疑問是最大的誘因。蘇州樓市調控一年,二手房價格沒跌多少,但是有的新房價格因為限價,仍然比二手房便宜,市場剛需等不及了就要入市,還有投資客看到有利可圖也會衝進來。

其次,因為有的區域新盤供給量太少,又遲遲不出讓土地,市場短期依然供不應求,房價下跌動力不足。

但這種反彈,屬於牛市周期中最後的價格衝頂,等於是把最後的購買力完全消耗掉,持續不了多久。

深圳在2016年10月調控後經歷了幾次這樣的起起伏伏,反彈一段時間,又低迷一段時間,然後又反彈,反反覆複,一直到今年731新政更新後,二手房市場徹底涼了,但年底有些性價比高的新建案去化率也不錯,而有些去化依然很慘淡,庫存量在不斷的累積上升。

其實蘇州今年新盤供應充足的區域,成交表現並不理想,市場降溫明顯。所以新建案去化也在呈現兩級分化現象。

“蘇州樓市”統計,2018年11月蘇州(含吳江)商品住宅的成交均價為20451元/㎡,環比微跌3.46%。其中主城區商品住宅成交均價為22822/㎡,環比微跌3.96%。

但根據永聯行研究院監測,11月蘇州市區城市房價19648元/㎡,環比上漲0.76%,整體房價持續呈現小幅度微漲趨勢,但是節奏有所變緩。

可能不同統計機構之間的數據有誤差,不過從放盤價來看,降價的房源確實是在增加。

看下圖:(數據來源:克而瑞數據中心)

從2014年以來的建案成交面積來看,大戶型佔比確實是越來越高,小戶型佔比在降低,100平米以上戶型需求從2014年的佔比50%上升到2018年的70%。側面也在反映,最近這四五年來的行情,市場的改善型需求已經越來越多。

這次我們在蘇州園區的上東區還是高新區的璞玥風華,看到的建案也都是以改善型大戶型為主。

但賣的好不好,關鍵還是取決於價格,上東區因為高性價比一搶而空,璞玥風華價格偏高賣的就很艱難。可見改善型需求對價格也是有鑒別的,不是開發商單方面說品質高,就能隨便賣出高價的。

土地開始流拍,降價

在沒來蘇州之前,我以為蘇州樓市依然炙手可熱,但其實走到現場,發現除了園區,其他片區也跟全國一二線城市的走勢雷同。

往者不可追,蘇州人民最關心的是,過去錯過的那些機會,未來還有嗎?園區會一如既往的漲下去嗎?其他區域房價會跌多少?

判斷一個城市的房價,在調控政策不變的前提下,最主要的就是從供需角度去看。

需求端因為限購限貸已經攔截了部分需求,剩下存量的需求是買一次少一個,當然同時也會有新的符合條件的需求誕生,但這是個慢過程,不是累積之後突然爆發,所以你更多是要從供給端去關注土地出讓量,要看新房供給量,尤其是關注新房庫存變化。

先看土地供給量。

關於蘇州今年1-11月的土拍數據,我百度了很久,沒查到一個完整的,蘇南房地產觀察計算了1-10月份蘇州市內共計出讓住宅、商住57塊地,出讓的土地面積共計326萬平米,出讓金713億,但主要是住宅用地。其中8宗地流拍,吳中區有5宗,高新區2宗,相城區1宗地塊流拍。。

11月份,永聯行統計的蘇州土拍數據,又包括了4個區縣,成交共9宗,成交總面積37.57萬平米,成交總額73億,其中太倉佔了5宗。另有高新區、太倉市共2地塊流拍。

10 月 17 日,2018 蘇州市區經營性用地金秋推介會上,眾多優質地塊集中亮相,其中姑蘇區 4 宗、高新區 7 宗、園區 8 宗、吳中區 19 宗、相城區 18 宗,累計 56 宗優質地塊。

這意味著未來市區還有這麽多好地塊會推出來。2018年全年計劃是400公頃(400萬平米),還有一個月,估計完成全年計劃問題不大。

因為從2017年來看,政府是超額完成了任務,計劃出讓住宅用地380公頃,實際推出421公頃。

儘管推出面積比2016年多,但實際成交比2016年要少一些,足以看出開發商對拿地的謹慎態度。

從成交樓面地價和溢價率來看,都在下降。

吳江太湖新城2宗地塊,今年8月30日掛牌,起拍地價11288元/平米,但第一次流拍了。10月25日,再次掛牌,兩地塊在規劃方面沒有變化,起拍價下降了10%。最後一塊以底價成交,另一塊溢價4%成交。而今年5月離該地塊七百多米外的一宗地,成交地價是13503元/平米。

地價降了的區域,麵粉成本降下來了,未來麵包房價能不降?沒有這個道理吧。

當然也有地價堅挺的地方,比如園區奧體中心,12月6日賣了一塊地,起拍價20200/平米,最高限價3.4萬,十多家房企競拍,50輪報價,但最後的成交價也只有2.6萬,溢價28.8%。這個價格賣4萬,至少還有賺頭。

開發商不再瘋狂,一是資金緊張,沒錢不能任性了;二是市場預期不太好,拿地更加理性和務實;三是限價,所以土地不敢拍高了,必須根據成本算死銷售價格,否則就是給自己挖坑,因為2016年的地王現在都被套死了,很多不敢動工。

在《蘇州市區2018-2020年商品住房用地供地計劃方案》中,2018-2020年蘇州市區(不含吳江區)商品住房用地計劃供應1230公頃,其中2018年為400公頃(6000畝)。可以看出,跟過去比,未來幾年的土地供給量還是充足的。

現在開發商最愁的不是買不到地,而是手裡要有錢,拿到地了要能賣出去。

庫存緩慢上升

再看庫存。

2017年底蘇州的庫存大概在4.7萬套,2018年一直在4萬多套,但不斷有新房源補貨,截至12月15日,蘇州市區新房庫存為124793套,其中住宅庫存49848套,即將衝破5萬套,這是幾年沒有出現過的現象了。

但是區域之間的房源數量懸殊明顯,姑蘇區僅有2073套住宅可售,工業園區也僅有2737套房源可售,高新區有6441套房源可售,但吳江有17584套房源可售,吳中區住宅有10600套可售,很充足,相城有10413套住宅可售。

可以看出,工業園區和姑蘇區的庫存是最少的,這也是為什麽房價最為堅挺的原因之一,新房供給少,需求就只能被迫到二手房市場去買。

但是,正如我前文所說,園區也不可能無限制漲下去,當房價漲到一定程度時,遠遠超出需求端的購買力,或者超出房子本身的價值時,自然會觸及天花板,因為需求會跟其它城市去對比,會向一線城市轉移。

2010年的杭州大漲,後來幾年大跌,就是如此,買家們跟上海南京一對比發現,杭州房價快趕上上海了,為什麽還要到杭州買?

那園區什麽價算合理?其實政府都給你們算好了,開盤限制的新房價格就是一個標杆,只要有新房不斷出現,二手房超出多了,也會有價無市。

市場總需求就這麽多,新房供給量增多了,需求就會湧向新房市場,二手房的成交量就會減少,此消彼長的過程,如果持續減少,對價格就會形成下行壓力。

比如最近兩周的二手房已經連續下滑。就是因為最近新盤陸續推新,因為限價房性比價較高,相對吸引力較大。

未來,吳江、吳中、相城區的新房庫存量還會繼續上升,包括高新區的有些片區,新房集中的地方,價格競爭壓力也大。

另外,根據當地媒體的報導,目前蘇州多家銀行沒有停貸現狀,均可以正常放貸,利率普遍上浮至25%,有幾家銀行縮短了放款周期,這幾天聽說招商已經從25%下調到了22%,浦發下調到了23%。

利率這麽高,未來肯定會下降,其他很多次城市都已經在降了,這是趨勢,至少上浮的部分明年肯定會降下來,而且央行還很有可能降息。

投資我覺得蘇州已經不合時宜了,因為政策暫時不會放鬆,園區的限價新房還是值得買來住,但倒掛一兩成的話,轉手賣出去也賺不到錢。其他區就更不用說了,但感覺很多人還是頭腦發熱。有的人甚至去投資公寓!簡直不可思議。

蘇州的非住宅產品庫存鋼彈將近7.5萬套,去庫存周期超過5年以上,這是多麽恐怖的數據!就連深圳的非住宅庫存也只有4萬套。蘇州商業、辦公大樓產品嚴重過剩!可想而知未來的市場壓力會有多大。

剛需的話你根據自己的需求定吧。

獲得更多的PTT最新消息
按讚加入粉絲團