來源：用益研究
隨著中國信託業逐步走上規範發展之路，金融市場中又多了一種新的理財工具――集合信託產品，其中又以房地產類信託產品最為搶眼。據用益信託網數據統計，2018年上半年國內共有68家信託公司推出了1713個房地產類信託產品，發行規模高達4009億元，預計年收益率也達到7.85%左右。同時，投資者的認購熱情更是空前高漲。
據了解，房地產類信託產品在今年上半年所有品類信託產品中發行佔比高居第一，是信託業十分重要的產品。但需要提醒大家注意的是：不要僅僅被該類信託產品的高收益率所吸引，投資時一定要了解該信託產品的交易結構和風險防範措施，審慎投資。
一、分類解析房地產信託項目風險
因項目地點不同、項目公司財務狀況不同、建設進度不同、資金運作模式不同，房地產類信託產品的風險狀況和收益水準也各不相同。目前比較流行的房地產信託主要有以下六種：
1．抵押貸款型
運作原理：開發商將已經擁有的土地或房產抵押給信託公司獲得信託貸款，承諾信託到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產。此種產品類似銀行的抵押貸款，也是目前房地產類信託產品的主流模式。
風險解析：信託融資規模與抵押物價值的比率，價值是否經過公正地評估。抵押物價值如接近信託貸款總金額（抵押率偏高），那麽，一旦抵押物跌價，同時房地產項目失敗，則變現抵押物將無法收回原信託貸款本金。目前，抵押比率通常應當不低於2：1。
抵押物的權屬是否清晰。如施工方對建築物的留置權是否影響抵押物的變現？開發商是否在國土局或房管局辦理了土地和建築物的抵押登記，並真實的抵押到信託公司名下？等等。投資者可以要求查看土地證或信託公司持有的其他權利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。
借款的開發商是否有償債能力，以往的信譽如何。如有第三方提供擔保，則考察擔保方的信用等級應作為投資者的工作重點。
政策關注（二三四法則）
銀監會212號檔案等監管法規的頒布，國家對此種信託進行了嚴格的規範，要求：
（1）借款的開發商要具備建設主管部門核發的二級房地產開發資質；
（2）借款項目要達到“四證”齊全；
（3）開發項目資本金比例不低於35%。
可以說，這些措施雖然大大減少了抵押貸款型信託產品的發行數量，但在一定程度上也降低了投資者的選擇風險。
2．房產回購型
運作原理：開發商將已經達到預售狀態的房產以低價格出讓給信託公司，但約定一定期限後溢價回購。信託公司發行信託計劃募集的資金購買該房產，如果到期後開發商不履行回購義務，則信託公司有權向第三方轉讓該房產。
風險解析：提防風險開發商沒有實力在信託到期時按照約定的價格回購房產。投資者可以考察開發商的資質和過去已經開發項目的銷售情況。
開發商承諾回購的房產在信託期內發生較大跌價的可能性。目前，一般信託公司為了控制風險往往以低於當時市場價格一半的價格購買開發商的房產，以控制風險。投資者也應經常關注房產所在地房地產市場價格的波動狀況。
信託公司在購買房產後未在房地局辦理購房合約備案登記，以至於在開發商一房多賣，發生糾紛。投資者可以在投資期內要求信託公司出具是否辦理了房產備案登記的證明，以避免該風險。
3．財產受益權型
運作原理：利用信託的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產信託給信託公司，形成優先受益權和劣後受益權，並委託信託投資公司代為轉讓其持有的優先受益權。信託公司發行信託計劃募集資金，購買優先受益權。信託到期後，如果投資者的優先受益權未得到足額清償，信託公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣後受益權則滯後受償。
風險解析：項目房產在信託後的經營狀況是否能產生足夠的收益供投資者分配。
信託登記制度的不健全有可能使該房產受益權人的利益不能得到有效的保障。信託公司應落實抵押登記以代替目前尚未建立的信託登記。
房產變現後如發生大幅度跌價，則優先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信託計劃中的優先受益權佔全部受益權的比率應不高於50%。
4．股權型
運作原理：信託公司以發行信託計劃所募集的資金參與房地產建設項目公司的股權，使項目公司得到足夠的注冊資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。該項目實際建設的股東承諾在信託計劃到期時溢價回購部分股權。
風險解析：這種信託在我國江浙、上海等地發行較多，該區域投資者比較認可股權投資模式。
提防風險。如果項目公司管理混亂，入股的信託資金將面臨被挪用的風險。信託公司為了控制風險，往往要向項目公司派駐財務人員，但是否能實際掌握該公司的財務控制權，還需投資者審慎分析。
如該房地產項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。投資者應重點考察承諾回購股權的股東財務狀況如何？是否有足夠的經營現金流作為回購保證？另外，考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景和當區域房地產市場的發展前景，也應是投資者的主要工作。
比較優勢：同前三種房產信託模式相比，股權型信託產品對信託投資公司的風險管理能力要求更高。另一方面，從投資者角度看，由於股權的受償和變現能力相對於債權都是劣後的，所以，承擔的風險也較高，理論上投資者應要求更高的風險收益補償。同時，投資者也需具備一定的股權投資和房產投資知識或經驗才能作出準確的判斷。
5．夾層融資型
運作原理：債權和股權相結合的混合信託投融資模式。它具備以上四種類型房產信託的基本特點，同時也有自身方案設計靈活、交易結構複雜的特色；正是基於此，如初涉房地產類信託的客戶，不建議選擇此種信託進行投資，而具備豐富信託投資經驗和較高風險承受力的客戶可以嘗試購買。
6．房地產信託投資基金（REITS）
近年來，國際上興起了一種新型的信託投資工具――房地產信託投資基金（REITS）。該類型信託產品與財產受益權類信託的交易結構較為類似，所不同的是：
（1）發行規模大、期限長，同時要求標的信託資產的每期現金流量較為穩定；
（2）應是一個封閉式的公募信託，有公開市場交易轉讓，投資者既可以持有以定期獲得分紅，也可以隨時轉讓變現。
目前，由於我國針對房地產信託投資基金（REITS）的配套監管法規、稅收制度、交易制度還沒有頒布，所以，房地產信託投資基金（REITS）在我國境內還沒有一隻獲準發行，投資者如想投資此種產品還需等待一段時間。
隨著我國金融市場改革的逐步深化，各個信託投資公司還會不斷地創新，不斷地推出新類型的理財產品。作為錢經人，不要一概肯定或一概否定，而是要透過現象看本質，仔細地分析該金融產品產生的背景、募集資金的用途、出現風險時的防範措施等諸多因素。只有這樣，才能成為一名真正的理財強者。
二、風險辨識要點
1．投資標的
房地產自身的發展歷程中伴隨著泡沫，但作為一種資產證券化產品，房地產信託利用產品設計形成了有益的風險隔離機制。通過建立防火牆，將證券化的交易風險與資產原始所有者（房地產商）隔開，因此，基礎資產原始所有人的其他資產風險、破產風險等都會和信託計劃涇渭分明，由此提高了資產運營的效率和信託產品的安全性。
通常而言，標的項目的風險等級是投資價值的首要考慮因素，且項目的投資標的直接決定了產品設計結構時采取的風險控制措施。
根據房地產信託的設計目的，可以分為多種類型，比如財產保管、項目融資、項目建設完成、項目出租經營、項目出售等。其中最常見的是項目融資類，它也成為了市場上房地產信託的狹義代名詞。
按融資的常見種類劃分，房地產信託的投資標的通常有房地產開發貸款、土地儲備貸款和商業用房貸款。其中“開發貸”被公認為貸款風險最高的種類，因為這種貸款發生在開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目啟動之前，生蛋的“雞”尚沒有誕生，“蛋”的產量也就很難保證了。因此，對相關增信手段的要求需要極為嚴格才能平抑相關風險。為此銀監會頒布了“212號檔案”（《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》），要求信託公司對房地產的貸款必須滿足房地產公司35%資本金到位、“四證”齊全和開發商“二級資質”等條件。投資者務順審核其以上3條先決條件。
然而，貸款品種只是初步判斷風險的標準，無論貸款類型如何，投資者都需要盡量了解項目的真實有效情況並對項目未來的盈利能力做盡可能的評估，如盡可能了解成本、銷售價格、銷售面積等多重因素，以評估信託項目的盈虧概率。
2．外部信用增級機制
被稱為第一例訴諸法院的金融借款合約糾紛的華澳信託起訴大連實德一案引起投資者對信託產品維權的關注。根據信託相關法律法規規定，信託公司在管理、運用或處分信託財產過程中可能面臨多種風險，信託公司不保證信託計劃的收益率，也不保證信託計劃沒有虧損風險。因此，當項目無法保證投資者收益回收的風險一般由投資者自行承擔。
然而，信託公司在《集合信託計劃信託合約》及《集合信託計劃說明書》一般會承諾：管理信託財產將恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務。同時，信託相關檔案中一般會事先為投資者構建風險防火牆，以應對因房地產信託交易對方因違約等原因而導致的償還不能的法律風險。
當房地產商違反承諾函任一約定或違反任何法定義務，信託公司可書面其糾正違約行為。如果第一還款來源失效或者不能完全償付時，可以根據信託合約的約定向相關擔保方求償，常用的擔保手段包括但不限於股權質押、不動產抵押等。
不是有了這些擔保措施便萬事大吉，拿股權質押來說，投資者需考察質押的股權究竟是上市公司流通股、上市公司限售股抑或非上市公司股權。上市公司流通股擁有公開的價格，安全保障程度更高。另外，由於股票的價值波動大，不能100%平抑風險，因此需要質押率來兌現。總體而言，流通股的質押率一般在50%，即個股質押融得的資金應低於當前該股票市場價的5折；若是限售股，質押率會更低。但具體價格要視股票自身質地和限售期長短相應浮動，比如藍籌股質押率一般要高於中小型上市公司的股票等。需要注意的是，即便是50%的質押率設定，也不排除質押的股票在信託產品存續期內遭遇極端情況從而跌破其安全邊際的可能。
責任編輯：吳化章
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