多管道收緊房抵貸 信託機會來了？！

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　　房產抵押貸款（下稱“房抵貸”）是消費貸的一種，是指借款人以名下房產（住宅、商業和別墅等）作抵押，向銀行申請一次性或循環使用的消費或經營用途的貸款。

　　因房產價值穩定、價格透明和交易性高，其一直都是中國家庭的重要資產，所以圍繞房產而進行的貸款業務市場潛力大、發展快。未來隨著不動產登記條例和全國資訊聯網的完成，原本需要線下辦理的抵押、確權等有望逐步實現線上化，這將進一步推動房抵貸業務的發展太空。

　　房抵貸在銀行很早就已開展，近幾年才在消費金融公司、網絡小貸、信託和小貸擔保等行業開展。銀行、信託和消費金融公司等金融機構雖然擁有資金來源，但由於業務限制無法獲取足夠多的房抵貸個人客戶，而網絡小貸、小貸擔保等類金融機構擁有房抵貸客戶資源，但資金來源有限，所以助貸模式便應時而生。

　　當銀行的房抵貸業務監管日益嚴格，網絡小貸、小貸擔保等機構的房抵貸資金來源受限，互聯網金融（P2P）的房抵貸業務已出現萎縮，信託公司如何把握其中的機會呢？

　　友軍紛紛收緊房抵貸

　　（一）銀行的房抵貸業務監管日益嚴格

　　最開始房抵貸是和所有金融業務一樣，隨著國內刺激消費和支持中小企業融資而發展起來的，目前也是部分消費者和中小企業較青睞的融資方式。

　　但是隨著2016年房地產市場的火爆行情，房抵貸卻成為炒房者違規購房的重要籌款方式，被認為是助推房價上漲和樓市瘋狂的推手。從2017年下半年開始，銀監要求銀行對房抵貸實施嚴格監管，當年9月北京、南京和廣州等地區銀監相繼發文，重點檢查“消費貸”和“房抵貸”等資金違規流入房市，其他地方銀監也下發通知，嚴查額度較大的消費貸流入房地產領域。

　　隨著監管趨嚴，部分銀行采取提高利率和控制額度等措施收緊房抵貸業務，並對金額較大的房抵貸要求採用受託支付方式，甚至小部分銀行暫停該業務。

　　（二）網絡小貸、小貸擔保等機構的房抵貸資金來源受限

　　網絡小貸是非金融機構中開展現金貸和房抵貸較多的機構之一，其以前開展房抵貸主要通過資產證券化、自有資金放貸和助貸等模式。

　　隨著2017年底，整頓現金貸業務141號文（下稱“141號文”）提出以信貸資產轉讓、資產證券化等名義融入資金應與表內融資合並計算，並與淨資本掛鉤，導致互聯網小貸開展房抵貸業務資金來源明顯受限。雖然小貸和擔保也能開展房抵貸業務，但是受自於杠杆倍數和業務區域，難以大規模開展，比如：小貸只能在本地展業且從金融機構融資不能超過淨資本50%；擔保公司要求對貸款擔保杠杆倍數不超過注冊資本的10倍。

　　（三）互聯網金融（P2P）的房抵貸業務萎縮

　　以前網絡小貸、小貸和擔保可以借助P2P在線上發標開展房抵貸，但是隨著2016年銀監會《網絡借貸資訊中介機構業務活動管理暫行辦法》（下稱“1號文”）提出同一自然人在同一P2P借款餘額不超過20萬元，所有P2P借款總額不超過100萬元；同一法人或其他組織在同一P2P的借款餘額不超過100萬元，在不同P2P借款總額不超過500萬元，限制了金額較大的房抵貸業務通過P2P管道發標。為突破1號文限制，2016年8月到2017年7月P2P通過與金交所合作把P2P大額借款拆分繼續開展房抵貸業務，但是2017年7月《關於對互聯網平台與各類交易所合作從事違法違規業務開展清理整頓通知》（簡稱“64號文”）的頒布，這一合作管道也被封堵。

　　截至目前，銀行的房抵貸業務監管趨嚴、規模收緊，互聯網小貸的房抵貸業務受到限制，小貸、擔保資本金來源有限，導致通過信託的房抵貸業務增多，這對於轉型中的信託公司來說是一個介入消費貸款業務的機會。

　　信託開展房抵貸主要模式

　　（一）流貸模式

　　信託公司作為房抵貸業務的資金供給方，可通過信託貸款方式直接向合作對手提供流動資金，由合作對手發放房抵貸，根據141號文的規定，合作對手一般是消費金融公司或網絡小貸等有放貸業務資質的機構。截至2017年底，國內共有約26家消費金融公司和249網絡小貸，大約有21家消費金融公司都是銀行系的難以接受較高成本，只有約5家民營的消費金融公司和部分網絡小貸可通過信託公司進行融資。

　　（二）助貸模式

　　相比流貸模式，信託公司通過助貸模式可開展的房抵貸業務較多。助貸模式一般是指信託公司與助貸機構合作，信託公司提供資金，助貸機構提供借款人，風險與收益雙方協商，助貸模式的房抵貸業務大致可分二類：

　　1、擔保模式

　　該模式是助貸機構為信託公司推薦借款人，信託公司負責審核、審批推薦的借款人，助貸機構的關聯公司/指定的第三方/合作的擔保公司/房地產公司等為每筆貸款提供擔保。該模式下，要求助貸機構具有房抵貸業務經驗，更要求擔保人具有一定的擔保實力。若借款人本息發生逾期，助貸機構或擔保人不履行差補、受讓或置換逾期貸款的情況下，擔保人需履行擔保代償義務。

　　2、信用保證保險模式

　　該模式是助貸機構為信託公司推薦借款人，信託公司發放貸款，信託公司或借款人向保險公司為每筆貸款投信用保證保險，若借款人不償還貸款本息，需要保險公司賠付。信用保證保險包括信用保險和保證保險，分別由債權人和債務人投保和繳納保費。

　　信託開展房抵貸風險防範

　　機遇和風險總是相伴而生的，信託公司面對房抵貸業務機會的同時，也要注意防範以下風險：

　　（一）底層資產的風險

　　底層資產中首先是抵押的房產，其風險大致如下：根據“買賣不破租賃”的原則，存在租賃權對抗抵押權的風險；根據《擔保法解釋》規定，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，存在抵押無效的風險；抵押的房產不投保，存在抵押物滅失的風險；根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的司法解釋，借款人用唯一住房進行抵押，存在難以處置抵押物的風險；評估機構管理不規範，在房產評估價格時存在房產評估價格不公的風險；抵押的房產要產權清晰，無網簽、查封、扣押等法律糾紛等。

　　底層資產中其次是借款人，其風險大致如下：借款人具有完全民事行為能力，年齡一般應控制在18-65歲；借款人是自然人，其第一還款來源存在較大的不確定性；借款人具有良好的信用記錄，嚴禁其征信報告中2年內連續逾期超過6次或累計12次；借款人的貸款、信用卡當前逾期的不予受理，近兩年非正常結清（保證人代償或以資抵債）的不予受理；不受理個人或經營部門正處於被訴訟或被執行階段的借款人等。

　　（二）資金用途的風險

　　房抵貸業務雖然開展時間較早，但其和現金貸一起隨著新興金融業務的發展而盛行的。由於現金貸業務存在不當催收、畸高利率等負面資訊，141號文對其進行了限制，提出“未依法取得經營放貸業務資質，任何組織和個人不得經營放貸業務”、 “銀行業金融機構與第三方機構合作開展貸款業務的，不得將授信審查、風險控制等核心業務外包”等。考慮到房抵貸具有幫助中小企業融資和支持個人生活消費的合規性的一面，應該不會像現金貸一樣進行很嚴格的監管。

　　根據城鄉建設部、人民銀行《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》以及銀監部門的要求，不得將貸款資金用於房地產開發經營、購房、房地產投資等類投資。為迎合監管形勢和控制資金用途，信託公司開展房抵貸時，需要嚴格審核借款人的信用風險，盡量與有信貸經驗的助貸機構合作，同時，要求借款人提供資金用途的轉账憑證、銀行流水、發票和購銷合約等原始憑證。

　　原標題：多管道收緊房抵貸 信託機會來了？！兩大模式+兩大風險點看過來（圖）

　　來源：信託百老匯

責任編輯：何凱玲