個人購房3年限售！深圳樓市打響個人限賣第一槍

深圳房地產市場響起了一聲驚雷。

7月31日傍晚，深圳公布《關於進一步加強房地產調控 促進房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》），標誌著深圳樓市新政終於落地。這也是自2016年發布“104”新政後，深圳房地產市場在時隔21個月後再次收緊調控，並且依舊頗為嚴厲。

這份《通知》共4點，全文不足千字，然而條條精準有力，具體包括直接暫停企業在深圳購買商品住房、個人新購住房在3年內禁止轉讓、離婚2年內買房貸款的首付比例不低於七成等。

從政策著力點來看，此番深圳通過強化各方面“限制”，直接向公司買房、離婚買房等投機炒房行為展開打擊。

多位受訪專家指出，此番深圳更新樓市調控政策,在一線城市中第一個開始了全面更新限售，對於市場來說影響比較大，基本杜絕了短期炒作的可能性。新政實施後基本將能較好地堵住此前的政策漏洞，也體現了打擊的精準性和調控的長效機制。

按下公司買房“暫停鍵”

《通知》重申要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，規範房地產市場秩序，進一步促進深圳房地產市場平穩健康發展。

“加強法人部門購買住房管理”被《通知》置於首位，明確要暫停企事業部門、社會組織等法人部門在該市購買商品住房。同時，深圳還強調在《通知》發布之日起，就停止辦理企事業部門、社會組織等法人部門購買新建商品住房和二手住房網簽手續。

這意味著又一城市對企業購房關上大門。近期，西安、長沙和上海等不少城市均已頒布類似舉措，不約而同著手限制企業買房。

這背後原因是，近年隨著限購政策收緊，一些投機者開始利用公司買房進而炒房。同時，一些城市由於一二手房價倒掛，一手房交易成本相對較低，也吸引投資者利用公司參與一手樓搖號。這顯然不利於房市穩定，也開始迫使越來越多的城市出手遏製。

具體到深圳，深圳市房地產研究中心主任王鋒也表示，近期，深圳一些熱點項目以公司名義購房的數量佔房源總套數的20%以上，部分手握大量資金的買家通過注冊公司搖號購房，對剛需形成擠壓。

“這項政策的頒布及時且必要。”王鋒表示，此番深圳限制企業購房，有利於堵住漏洞，避免個人繞開限購政策進行炒房，同時也有助於“搖號購房”的公平性，防止企業“與民爭利”。

深圳房地產中介協會研究總監徐楓分析，深圳限制公司買房，主要目標是對準所謂的“投資公司”，近期深圳一些“投資公司”購房較為活躍，它們對推高市場短期貨易起到明顯作用。

“這將是此次深圳調控政策中較為精準有力的舉措，也沒有偏離此前業內的判斷，並且乾淨利落，不留漏洞。”徐楓說。

21世紀經濟報導記者還注意到，與上海此前的政策對比，深圳對企業購房所采取的限制手段是“暫停”，而上海的方式則是開出非常嚴格的資格要求，比如成立滿5年、累計在上海納稅100萬元等。

對此，業內分析認為，對公司買房賣房的限制，不排除深圳未來仍然將頒布更多細則，進一步規範。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進就持此觀點，他認為，深圳後續對公司購房或有更多管控，這符合當前全國購房的基調，這樣也利好短缺房源的更公平分配。

限售限“離婚炒房”

從《通知》來看，“限售”主要覆蓋兩方面。一是針對公寓，深圳明確，《通知》發布之日起，個人、企事業部門或社會組織等法人部門新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。有觀點認為，“限售”是有力武器。

這項旨在“加強商務公寓銷售和運營管理”的政策，同時還要求各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓一律隻租不售且不得改變用途。企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致，對外出租單次租期原則上不超過10年。

徐楓表示，深圳公寓價格從2015年飆升，逐漸成為炒房者的“投資聖地”，遏製公寓市場過熱，將為整體樓市提供風向標。

王鋒也表示，近五年，深圳成交再轉手的商務公寓佔總成交規模的70%左右，近一年半個人和企業炒作商務公寓也比較明顯。該政策的頒布有利於進一步抑製市場投機行為，堵住社會資金炒作商務公寓的漏洞，並且有助於確保產業用地供給和增加租賃供應。

徐楓也表示，此番深圳強化調控，將間接推動租賃市場發展，包括租賃房源的供應量增加，“都將在政策引導下流入租賃市場”。

另一方面，“限售”也直接指向個人。《方案》強調，加強商品住房轉讓管理，明確居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型建案），自取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓。

業內人士分析，限售將直接打擊純粹的投機購房者，這項政策的巨大威力在於：讓持有周期拉長、持有成本提高。

嚴躍進認為，對建案和公寓分別規定3年和5年的限售期，利於確保房地產市場穩定發展，對炒房也將有較大的約束作用。

王鋒表示，深圳個人限售政策的實施，有利於抑製短期炒作和非理性購房，防止未來過度拋售可能導致的經濟風險；政策僅對新房限售、未追溯已購住房，則有利於住房合理流動。

此番深圳對“離婚炒房”也采取了措施：對購房人離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低於70%執行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低於30%執行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低於50%執行。

這亦是明顯的“打補丁”、“補漏洞”的舉措。業界也指出，隨著新政實施，深圳房地產市場的投機炒作太空將被進一步有效壓縮。

“深圳此前已是全國樓市調控最嚴城市，此番嚴上加嚴，將進一步遏製住房價非合理上漲。”徐楓判斷，深圳近年房地產市場價格已經逐漸出現橫盤態勢，未來隨著政策收緊，大趨勢還是穩健。