深圳離婚買房差別化信貸 正商量辦離婚者：我要靜靜

　　深圳調控更新 投資客拋售房源

　　7月31日，剛剛辦理過戶，準備離婚騰出購房名額的曉雅，遭遇深圳樓市突如其來的調控“補丁”。

　　由深圳市規劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳規土委”）發布的《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“調控新政”）顯示，針對企業購房、離婚炒房、利用商務公寓炒房等投機亂象，深圳市將執行企業限購、商務公寓和個人限售、離婚買房差別化住房信貸政策等措施。

　　在此之前，調控更新已初現端倪。7月26日，一份《市規劃國土委關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的若乾措施的請示》（以下簡稱“《請示》”）在網絡流傳，文中詳細列舉了上述措施背後的相關樓市數據。

　　資深投資客王陽在看到《請示》後，開始籌劃拋售手頭的5套小戶型，並為此做出較大的讓步——5套房子的定價相比市場價格下降10%，並許諾給促成交易的中介2個點傭金，額外再提供獎金。截至調控新政正式出爐，短短5天內，他的5套房子悉數售出。

　　離婚買房信貸實施差別化

　　“我現在需要靜一靜。”7月31日傍晚18：59分，曉雅在微信對話框上敲下這樣一句話。

　　此前一周，她和老公準備了各種資料，申請將夫妻二人共同擁有的兩套房子全部過戶到她一個人名下。7月31日當天，曉雅過戶成功，拿到了新的房產證，正與老公商量著盡快辦理離婚手續以騰出購房名額。

　　7月31日18：30分左右，深圳市發布調控新政，規定購房人離婚 2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低於70%執行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的，按貸款首付款比例不低於30%執行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的，按貸款首付款比例不低於50%執行。

　　這是深圳首次針對離婚買房實施差別化的信貸政策。時隔一天，8月1日，一份配套實施細則《深圳市場利率定價自律機制》又對上述信貸政策進行“填漏”。

　　依據配套細則，對於離婚2年內、婚前家庭僅有1套住房證明的購房者，若想執行首付不低於50%的比例，還必須滿足無房貸記錄的要求。其他情況下，貸款首付款比例依然不低於70%。這意味著，通過“假離婚”獲取首套資格或降低首付的投機購房“口子”全面收緊。

　　曉雅和老公距離成為離婚買房大軍的一員，只差“臨門一腳”。他們買房的首要目的是為剛滿3歲的兒子選擇一個好學區。按照2016年10月頒布的“深八條”要求，深圳戶籍居民家庭限購2套住房，已經沒有購房名額的他們最終選定過戶、離婚這條“捷徑”，一旦成功，無房離異一方購房首付款比例只需5成。

　　曉雅自春節後開始看房，兜兜轉轉四個多月，她看中深圳福田區一個新盤，學區範圍內擁有一所省一級公辦小學。32平方米的小戶型總價預計380萬元，認籌金早在一個月前繳納，5成首付也籌措到位，只要離完婚，就能安心等待開盤成交。調控新政的出爐，讓曉雅措手不及——“首付要從5成提高到7成，相當於成本一下子增加了近80萬元，我只能放棄了。”

　　曉雅並非是唯一一個希望通過離婚逃避差別化信貸政策的購房者。

　　7月26日《請示》檔案中的數據顯示，2017年，深圳離婚2年內購買新房的佔離婚購房人數的81.9%，佔全市新房總成交量的10.8%。離婚2年內購買二手住宅的佔離婚購房人數的85.8%，佔全市二手住宅總成交量的4.2%。

　　深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，今年以來，深圳離婚人數增長較快，存在通過離婚規避“深八條”限購、限貸政策投機炒房問題。在王鋒看來，這一條款的頒布，進一步補上政策漏洞，也有利於避免“一刀切”對剛需的傷害。

　　調控意在“打補丁”

　　借鑒北京、上海、長沙等城市的政策經驗，深圳正在對樓市調控進行全方位“查漏補缺”。

　　在官方表達中，2016年10月頒布的“深八條”及今年3月針對二手市場投機炒作發布的“三價合一”政策之後，深圳房地產市場已經基本實現平穩，新建商品住宅價格連續21個月下降，二手市場亂象初步得到治理。

　　深圳貝殼研究院監測深圳規土委數據顯示，今年上半年，深圳新房住宅成交12804套，環比下降16.4%，同比則增長21.9%；成交均價為54160元/平方米，環比、同比分別微跌0.3%、0.9%。

　　二手住宅成交33704套，環比小幅回落2.5%，同比增長16.2%；二手住宅均價為57297元/平方米，同比上漲5.4%。成交量價的態勢，一定程度上反映了深圳樓市步入“量微跌價滯漲”的深度調整期。

　　然而，王鋒認為，深圳房地產市場中的投機炒作仍比較明顯，特別是新房市場，近期出現企業參與炒房、個人借助離婚炒房、利用商務公寓炒房等現象，對房地產市場的健康穩定發展帶來不利影響。

　　本次調控新政的祭出，針對性更為明確、細化，將矛頭直指上述幾類熱門投機行為。

　　以“企業購房”為例，5月30日，深圳首個邀請政府監督開盤的招商雙璽推出167套住宅，誠意登記客戶666個。深圳規土委統計數據顯示，其中126個登記客戶是公司購房人，最終37家公司中簽，購房數量佔總人數的22%。

　　根據美聯物業全國研究中心數據，今年上半年，深圳市場出現6宗大宗交易，紅山6979、寶能城市花園、華聯城市全景、寶樹台、匯德大廈二期等建案均被機構買家拿下，這些買家既包括投資公司，也包括政府部門。

　　《請示》檔案中也給出一組數據，2017年，企業購買新建商品住宅785套，佔全市新房總成交量的3.05%，同比上漲0.92%。

　　部分手握大量資金的買家通過注冊多個公司來搖號購房，增加購房成功率。深圳市規土委此前就發現這一現象，並指導了6月份入市的兩個熱門建案——萬科蛇口公館和華潤城潤府三期制定先個人、後公司的銷售規則。

　　在調控新政中，深圳市第一次將企業買家全面列入“限購”名單，要求暫停企事業部門、社會組織等法人部門在深圳購買商品住房。王鋒稱，這一做法及時且必要，一是有利於堵住漏洞，避免個人繞開限購政策進行炒房，二是有助於“搖號購房”的公平性，防止企業“與民爭利”。

　　限售政策首“現身”

　　限售是本輪調控更新中的最大亮點。過去深圳樓市調控僅停留在“限購”的層面，新政強調，居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型建案），自取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓；個人、企事業部門或社會組織等法人部門新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。

　　觸發限售措施啟動的最直接原因是2017年，深圳產權兩次轉移間隔不滿3年的商品住房佔二手房全年總成交量的46%；近五年，深圳成交再轉手的商務公寓佔總成交規模的70%左右。王鋒表示，個人和企業無論是炒作商務公寓，還是二手房都比較明顯。《請示》檔案顯示，由於限售調控力度較大，可能會造成深圳二手住房交易量下滑，導致商務公寓投資需求下降，使得開發商減少對商務公寓的開發，法人部門降低對商務公寓的購買熱情，從而減少商務公寓的成交量。

　　比如二手住房，按照三年期的計算方式，以2018年7月為終止期往前倒推，2015年7月至2018年6月期間，深圳個人購買的新建和二手商品住宅共40.34萬套，佔目前全市存量商品住宅 （截止2018年6月30日，深圳產權登記的商品住宅共170萬套）的23.7%。限售一旦實施，深圳將有23.7%的住房短期內將被鎖定交易。

　　限售的最大“殺傷力”直接反映到短炒投資客上。

　　“看到《請示》檔案後，我開始恐慌。”資深投資客王陽說，按照《請示》規定，限售範圍囊括居民個人購買的所有商品住房（不含安居型建案），以及個人、企事業部門或社會組織等法人部門購買的所有商務公寓（含贈與）。著急之下，他在5天之內將自己手頭的5套小戶型全部拋售。

　　王陽的幾套房子，全部位於南山區，總價在300萬-500萬元。7月27日，王陽和幾個投資客朋友緊急召集中原、鏈家、Q房等中介機構的一批中介人員，私下開了一個小會，“拜託他們盡快幫我們推盤，幾乎每家中介我都放盤並安排了看房鑰匙。”

　　為了盡快出貨，王陽做出了較大的讓步——5套房子的定價相比市場價格下降10%，並許諾給促成交易的中介2個點傭金，額外再提供獎金。

　　周末兩天，看房者人來人往，王陽的5套房子短時間內全部售出。不過，7月31日，當調控新政出爐，王陽傻眼了，新政將限售的範圍縮小至新購買的商品住房及商務公寓。王陽說，原本入手的房子還可以正常買賣，新購買的房子才禁售，“聰明反被聰明誤，我吃了一個大虧。”王陽特別懊悔。

　　諸如王陽這樣的短炒投資客，正是本次調控的重點對象。王鋒指出，限售的現身，有利於抑製短期炒作和非理性購房，防止未來過度拋售可能導致的經濟風險。

　　（應受訪者要求，曉雅、王陽為化名）

責任編輯：李鋒