深圳居民購房3年內禁售

深圳樓市調控政策再度更新。7月31日，深圳發布《深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等部門關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》，針對當前市場上存在的“假離婚”購房、投機炒房等市場亂象進行了針對性的打擊。

深圳樓市調控不斷更新

依據深圳市規土委此前公布的監測數據，新建商品住宅價格21月“小幅連降”，調控效果顯著，房地產市場基本保持平穩發展。2018年上半年，深圳全市商品住宅累計批準預售面積同比增長71.6%，快於新建商品住宅銷售量22 .3%的增幅，”批準預售面積增速”快於“買房速度“，對深圳樓市提供了有效供給。

5月19日住房城鄉建設部印發《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，這則被稱為“建房〔2018〕49號文”的檔案再一次重申“堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆”，並對進一步做好房地產調控工作提出明確要求。住建部專家、深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，正是在此背景下，深圳市委市政府本著“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，本著“堅持房地產調控目標不動搖、調控力度不放鬆”等原則，結合深圳實際，發揮地方政府主體責任，頒布了《關於進一步加強房地產調控　促進房地產市場平穩健康發展的通知》。

重大調整：限售、限貸

作為本次新政調控的最重磅內容，有關個人限售的規定引起了廣泛關注。依據該通知內容，居民家庭新購買商品住房的(不含人才住房、安居型建案)，自取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓。通知發布之日前已辦理網簽但尚未取得不動產權利證書的新建商品住房和二手住房，不在禁止轉讓之列。也就是說，新政發布後網簽的建案，三年不能賣。

對此，王鋒表示，2017年，深圳產權兩次轉移時間不滿3年的住房佔二手房總成交量的46%，二手房炒作較為明顯。近兩年，北京、成都、西安等50多個城市頒布了住房限售政策，抑製市場炒作、穩定房價預期。該政策的實施，有利於抑製短期炒作和非理性購房，防止未來過度拋售可能導致的經濟風險；政策僅對新房限售、未追溯已購住房，有利於住房合理流動且富有人性化。

此輪調控，對於普通市民影響較大的另一項政策當屬“限貸”。新政規定，對購房人離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低於70%執行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低於30%執行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低於50%執行。

對於該旨在抑製離婚炒房而頒布的新政，王鋒解讀為“補上了政策漏洞”。他介紹，今年以來，深圳離婚人數增長較快，存在通過離婚規避“深八條”限購、限貸政策投機炒房問題。目前，北京、廣州等多個城市已頒布類似政策，限制借助離婚炒房。該政策的頒布，進一步完善了差別化信貸政策、補上政策漏洞，也有利於匡正社會倫理和公德；政策措施較為精細，有利於避免“一刀切”對剛需的傷害，措施具體精準也體現人性化。

重點打擊：企業炒房、公寓投機

企事業部門、社會組織等法人部門在深圳購買商品住房將被暫停。新政顯示，“通知發布之日起，停止辦理企事業部門、社會組織等法人部門購買新建商品住房和二手住房網簽手續，通知發布之日前已辦理網簽的，可繼續完成交易”。

對於此項新政重點打擊的“企業炒房”現象，王鋒介紹，近期，深圳出現了一些熱點項目以公司名義購房的數量佔到了房源總套數的20%以上的案例，部分手握大量資金的買家通過注冊公司搖號購房，對剛需形成擠壓。為此，深圳借鑒北京、上海等城市做法限制企業購房；一是有利於堵住漏洞，避免個人繞開限購政策進行炒房，二是有助於“搖號購房”的公平性，防止企業“與民爭利”。政策的頒布及時且必要。

商務公寓成為深圳房地產市場的“新寵”。王鋒介紹，近五年，深圳成交再轉手的商務公寓佔總成交規模的70%左右；近一年半，企業購買一手商務公寓佔總成交規模的16.9%，個人和企業炒作商務公寓比較明顯。對此，此輪調控也進行了針對性的規範。檔案顯示，各類新供應用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設的商務公寓一律隻租不售且不得改變用途。企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致，對外出租單次租期原則上不超過10年。通知發布之日起，個人、企事業部門或社會組織等法人部門新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。通知發布之日前已辦理網簽但尚未取得不動產權利證書的，不在禁止轉讓之列。對此，王鋒分析認為，該政策的頒布，一是有利於抑製投機，堵住社會資金炒作商務公寓；二是確保產業用地供給，發揮商務公寓基本配套作用；三是增加租賃供應，促進企業和個人持有商務公寓出租經營。政策的實施，可能影響開發商參與城市更新的積極性，但對規範市場、抑製炒作、保證未來產業發展太空，具有積極的意義。

趨勢：公證搖號將成購房主流

值得注意的是，在此輪調控新政中，對於近期市場上頻頻出現的公證搖號購房模式也給予了“官方認定”。依據新政內容，對社會關注度較高、預計購房人數較多的建案，深圳市房地產主管部門將引導房地產開發企業盡可能採用“線上誠意登記、公證搖號”、“線下公證選房”的模式開展相關銷售工作，並對預售商品住房的公證搖號、按序選房過程進行全程監管。而這一內容也是本輪調控政策較此前透露出的請示檔案新近增加的。

王鋒解讀認為，這些政策有利於進一步規範房地產市場秩序，落實住建部七部委治理市場亂象的指示，“保證房地產市場公開、公平、公正運行”。

·暫停企事業部門、社會組織等法人部門在本市購買商品住房

·新建商務公寓一律隻租不售且不得改變用途

·已購商務公寓自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓

·居民家庭新購買商品住房，自取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓

·對購房人離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，首付款比例不低於70%

采寫：南都記者　孫雅茜

深圳地區讀者詳見AⅡ疊讀本