一份被曝光的請示檔案，透露了深圳市政府擬繼續加強樓市調控。
7月26日下午，深圳市房地產主管部門“深圳市規劃和國土資源委員會”（以下簡稱“規土委”）發給“市房地產調控長官小組”的一份“紅頭檔案”在網絡流傳，其中提出了新的樓市調控政策，提請房地產調控長官小組審議後，報市政府申請發布。
新的樓市調控政策主要為：暫停法人部門購買新建商品住房，已購買的商品住房5年內禁售；個人購買的商品住房3年內禁售；個人和法人部門購買的商務公寓5年內禁售；有房貸記錄且離婚2年以內申請房貸，按第二套住房信貸政策執行。
深圳市規土委對外否認了這一檔案真實性，但相關內部人士承認，這是一份還在“走流程”的檔案，最終是否實施，要看政府部門是否批準。
紅頭檔案表示，調控政策的更新，原因在於近期“招商雙璽”、“潤府”三期等熱點建案呈現出“房價倒掛”、“企業購房”、“離婚買房”等現象，反映出市場投機行為依然存在。
深圳市房價從2015年直線上漲，2016年發布“深八條”調控政策，以及深圳市政府對於購房融資、新房預售價格等方面的限制，深圳樓市正經歷一輪高壓調整期——成交量下降，成交均價滯漲。
官方數據顯示，2018年上半年，深圳全市共成交12804套新房住宅，同比增加21.9%；成交均價5.42萬元/平方米，同比微跌0.9%；而來自深圳貝殼成交系統數據統計則顯示，2018年上半年二手住宅成交33704套，成交均價5.73萬元/平方米，同比上漲5.4%。
上述新一輪調控政策並非深圳市首創，而是借鑒了北京、廣州、成部、西安等城市的政策先例。但是，深圳市政府對這些政策進行說明時引述的相關樓市數據，則是第一次被曝光，這有助於更好理解深圳樓市。
如暫停企業購買商品住房的政策，數據依據來源於過去5年間，企業購買新建商品住宅、二手商品住宅分別佔總量的1.35%、2.21%，而2017年企業購買新建商品住宅的佔比已提升至3.05%，深圳規土委認為，這對於真正有買房需求的個人是一種擠壓，因此這一政策是給限購政策打上公平“補丁”。
對於個人購買的商品住房3年內禁售的政策，規土委預計將造成二手住宅交易量下滑。2015年7月至2018年6月，深圳個人購買的新建和二手商品住宅共40.34萬套，佔目前全市存量商品住宅（截止2018年6月30日，深圳產權登記的商品住宅共170萬套）的23.7%。
由於禁售政策具有前溯性，這意味著政策一旦實施，深圳將有23.7%的住房短期內將被鎖定交易，這被認為是最具有殺傷力的“政策”。深圳房地產市場以二手房交易為主，禁售政策將嚴重影響後續預期，參考以二手房交易為主的廈門樓市，實行禁售政策後，成交價格持續小幅下跌。
為遏製房價上漲趨勢，深圳市政府對新建建案采取嚴格的“限價”政策，這導致了一二手房價格倒掛現象。規土委的數據顯示，在106個在售建案中，30%的建案價格存在倒掛，主要分布在前海、蛇口、南山科技園、龍華中心區等部分熱點區域。
另一個有趣的數據是“離婚買房”。規土委數據透露，2017年深圳市離婚2年內購買新房的佔離婚購房人數的81.9%，佔全市新房總成交量的10.8%，離婚2年內購買二手住宅的佔離婚購房人數的85.8%，佔全市二手住宅總成交量的4.2%。
離婚2年內買房數據如此之大，意味著深圳通過離婚買房的投機手段仍然廣泛存在。此前，北京、廣州等城市已頒布住房信貸政策、避免購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策。
這一系列的數據顯示，深圳市房地產主管部門認為深圳市樓市調控形勢依然嚴峻，就算是這些調控政策現在不發布實施，也將是作為儲備政策，隨時應對樓市變化。
《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的若乾措施的請示》
一、加強法人部門購買住房管理
政策內容：暫停企事業部門、社會組織等法人部門在本市購買新建商品住房（包括商品住房預售和現售），企事業部門、社會組織等法人部門已購買的商品住房，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。
政策說明：近期，由於我市新房限價力度加大，部分熱點區域出現新房與二手房價格倒掛現象，“買到即賺到”效應發散，公司參與搖號帶來市場情緒緊張。其中，招商雙璽項目以公司名義購房的數量佔到了搖號人數的22%，部分手握大量資金的買家往往會通過注冊多個公司來參與搖號，增加購房成功率，這對於真正有買房需求的個人也是一種擠壓，從一定意義上來說違背了房住不炒、穩定房價的調控目標，此前，北京、廣州、長沙、杭州、西安和南京等多個城市已經相繼頒布政策，暫停向企事業單及其他機構銷售住房。今年7月2日，上海也頒布企業限購政策，抑製個人以企業名義購房的投機行為。
因此，我市有必要及時頒布該政策：一是有利於及時堵住炒作漏洞，避免個人通過注冊企業繞開個人限購政策，進行投資投機。二是有助於實現“搖號購房”的公平性，防止企業與個人爭奪購房資格，加劇個人購房的搖號難度。三是有利於抑製企業投機炒作，促進增量和存量住房資源供給住房租賃市場、鼓勵企業長期持有物業出租。
影響分析：2013年7月至2018年6月，企業購買新建商品住宅共2822套、佔全市新房總成交量的1.35%；企業購買二手商品住宅10201套，佔全市二手商品住房總成交量的2.21%，2017年，企業購買新建商品住宅785套，佔全市新房總成交量的3.05%，較上年提高0.92個百分點，總體來看，企業購房佔比不大，但近期佔比明顯上升，投機意圖上升、該政策的頒布有利於抑製部分非理性需求，是給限購政策打上公平“補丁”，對市場負面影響不大。
二、加強個人購買商品住房銷售管理
政策內容：居民個人購買的商品住房（不含安居型建案），自取得不動產權登記證書之日起3年內禁止轉讓。
政策說明：2017年，我市不動產權證書兩次轉移間隔時間不滿3年的商品住房為217.6萬平方米，佔全年二手住房銷售面積46.2%，說明市場存在一定的短期炒作現象，在調控政策密集頒布的2017年，北京、廣州、成部、西安等50多個城市頒布了住房限售政策、一類是規定在通知發布施行之日起新購買的住房，須取得不動產證達到一定年限後方可轉讓，如廣州、惠州等；另一類是規定在限購區城內購買的住房，須取得不動產證達到一定年限後方可轉讓，對已購買的住房具有前溯性、如西安、長沙等。
影響分析：2015年7月至2018年6月，我市居民個人購買的新建和二手商品住宅共40.34萬套，佔目前全市存量商品住宅（截止2018年6月30日，我市產權登記的商品住宅共170萬套）的23.7%。由於該政策具有前溯性，對新購買和已購買的住房均執行限售，全市約23.7%的住房短期內將被鎖定交易，可以有效遏製房地產炒作；同時，由於政策調控力度較大，可能會造成二手住房交易量下滑。
三、加強商務公寓銷售和運營管理
政策內容：個人、企事業部門或社會組織等法人部門購買的商務公寓（含贈與），自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。
政策說明：由於我市未將商務公寓納入限購。近年來明顯出現投資資金轉向商務公寓的情形，企業整購商務公寓案例明顯増加，外地資金來我市批量炒房，經統計、2017年初至2018年4月下旬，我市企業法人購買一手商務公寓（含預、現售）2011套，佔總套數的16.9%，2017年以來，北京、廣州、上海均啟動了對商務公寓的打擊和控制措施，將其納入限購范國。
為加強商務公寓銷售和運營管理，有必要及時頒布該政策：一是有利於抑製商務公寓的投資投機行為，堵住投資資金進入有居住屬性的商務公寓市場；二是有利於增加租賃住房供應，對商務公寓進行限售而不是限購，既不會影響商務公寓正常交易，還能促進企業和個人將持有的商務公寓出租經營，增加租賃市場秩應，拓寬人才保障房來源，確保我市實體企業部門用工所需居住太空；三是減少商務公寓無序開發，在新供地有限情況下實施限售，有利於規避利用商業用地、產業用地投機住房市場的傾向，促進商務公高發揮配套居住的作用。
影響分析：2013年7月至2018年6月，全市新建商務公寓和二手商務公寓分別成交3.45萬套和1.01萬套，佔目前全市存量商務公寓（截止2018年6月30日，我市產權登記的商品公寓共5.5萬套）的81.1%，表明近5年商務公寓交易活躍；5年內轉手交易的商務公寓佔二手商務公高交易總規模的65%-75%，投資投機購房較為明顯，該政策具有前溯性，對新購買和已購買的商務公寓均執行限售，全市約81.1%的商務公寓將被鎖定交易，該政策的實施、可能導致商務公商投資需求下降，使得開發商減少對商務公高的開發，法人部門降低對商務公寓的購買熱情，從而減少商務公寓的成交量，由於全市上午公寓面積僅佔建案面積的0.4%，預判對全市經濟增長影響不大。
四、加強新建商品住房銷售管理
政策內容：對關注度高、房源數量少、預計購房人數較多的預售建案。盡可能採用公證搖號方式進行銷售。房地產開發企業必須嚴格執行全部準售房源、積累客戶規則和名單、搖號排序結果公證和公示規定，房地產主管部門對商品住房預售公證搖號、按序選房過程加強監管。
政策說明：我市新建商品住宅和二手住宅價格整體保持平衡，但在106個在售建案中，30%的建案存在一二手價格倒掛現象，主要分布在前海、蛇口、南山科技園、龍華中心區等部分熱點區域，由於少數建案一二手房價差的存在。“茶水費”、“轉讓費”等亂象頻出，為保證市場公平、公正交易、有必要引進公證機構對“搖號購房”進行規範管理。2018年，招商雙璽、萬科蛇口公館、潤府三期等項目引進公證機構搖號購房取得不錯的效果，因此，有必要借鑒上海、長沙、杭州、西安等城市經驗，引進公證機構實行公證搖號購房。
影響分析：該政策的頒布，有利於穩定市場銷售秩序，尤其是對於銷售價格高於全市新房均價的高價建案，關注人數較多，房源相對較少，若不采取公證搖號方式銷售所有可售商品住房，很可能會出現市場秩序混亂的現象。
五、完善差別化的住房信貸政策
政策內容：對有房貸記錄且離婚2年以內申請住房貸款的，各商業銀行金融機構按第2套住房信貸政策執行；對有房貸記錄且離婚2年以內申請住房公積金貸款的，按第2套住房公積金貸款政策執行。
政策說明：2017年，離婚2年內購買新房的佔離婚購房人數的81.9%，佔全市新房總成交量的10.8%離婚2年內購買二手住宅的佔離婚購房人數的85.8%，佔全市二手住宅總成交量的4.2%。這說明我市通過離婚後短期內再購房投機房產的佔比較大，目前，北京、廣州等城市已頒布住房信貸政策、避免購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策。
影響分析：該政策屬於“打補丁”政策，是填補政策漏洞的舉措，有利於杜絕假借離婚逃避差別化信貸、稅收政策，也有利於框正社會倫理和公德，通過“假離婚”獲得首套資格、稅費優惠，這是造成“假離婚”購房案例增加的原因，對有房貸記錄且離婚2年以內申請住房貸款和公積金貸款的，按第2套住房信貸政策和第2套住房公積金貸款政策執行（即購買首付比例由調整前的5成提高到7成、利率按二套利率），有利於堵住套利漏洞，同時。規定2年以內的期限限制，也考慮到了真實離婚的購房訴求。
六、加強市場秩序整頓規範
政策內容：進一步規範、完善房地產交易網簽制度，加大房地產市場秩序整頓力度，嚴厲打擊房地產企業捂盤惜售、不明碼標價、拒絕使用住房公積金貸款、規避調控政策等行為，以及中介機構、新媒體惡意炒作房地產、發布虛假資訊、擾亂房地產市場秩序等違法違規行為。
政策說明：目前，隨著住建部等7部委下發通知，對包括深圳在內的30城進行房地產市場專項整頓行動。最近，我市招商雙璽、萬科蛇口公館、潤府三期、金享利項目銷售過程中，不少新媒體誇大事實，發布不實資訊，造成負面的輿情影響。在此背景下，我市有必要進一步加強市場秩序整頓，對違法違規行為加大打擊力度，促進房地產市場平穩健康發展。
責任編輯：劉萬裡 SF014
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