深圳城中村改造推動房租大漲 科技公司或要被迫搬走

　　深圳城中村改造推動房租大漲 公租房市場有望供給低成本居住太空

　　21世紀經濟報導 王帆 深圳報導

　　一位科技園片區的企業人士表示，城中村支撐著很多高科技公司得以在這一區域生存，如果城中村拆除了，員工都搬到更遠的地方，一些公司或許也要被迫搬走。

　　春節過後，深圳照例迎來了租房旺季，關於租金上漲的反饋在今年也變得尤其明顯。

　　根據深圳鏈家發布的2月數據顯示，月內部門租金72.3元/平方米，環比下跌1.2%，同比上漲14.1%；套均租金5293元/月，環比上漲0.3%，同比上漲16.1%。

　　中介機構的統計數據一般僅包含建案，上漲現象尚不明顯，但值得注意的是，與過去稍有不同，此次租金上漲十分明確地指向了城中村住房。記者在走訪中了解到，月租金一次性上漲幾百甚至千餘元的情況屢屢發生。

　　深圳羅湖區一家中原地產門市的中介人士告訴記者，春節之後，城中村的租金普遍在大幅上漲，很大一個原因是片區舊城改造導致廉價的出租房源減少；但相比之下，他所在片區建案的租金上漲並不明顯，部分房源還有小幅下跌。

　　在移民城市深圳，城中村為超過一半的租房客提供了住所，也被視作深圳在高房價背景下確保競爭力的一塊堡壘。此番租金價格上漲，某種程度上是城市更新的必然趨勢，需要引起注意的是，居住成本的上漲，正在傳導至城市更多群體身上。

　　湖貝樣本：租金上漲近千元

　　湖貝舊村位於東門商業圈湖貝路北側、中興路南側、羅湖文化公園以西，至今已有500年歷史，是深圳著名的城中村；由東、西、南、北四坊組成，佔地面積7.8萬平方米，建築面積26.5萬平方米，村內原有舊房986棟，居住人口20000多人，外來人口佔95%。

　　一些地方狹窄的巷子僅勉強容得下兩個人並排行走，頭頂電線錯亂交織，巷子的盡頭處，有幾輛堆疊的共享單車，有的二維碼已被損毀；狹長的菜市場搭建在居民樓之間，兩邊是商販搭起的案板，中間僅留下一米左右的通道，被來往人群擠得水泄不通；尼龍布搭起了肉菜市場的頂棚，即使是晴天的白日，依然“難見天日”。

　　儘管“髒亂差”，但這些臨街小鋪、臨時市場，為居住其中的人提供了日常所需，舊村成為自成一體的“小社會”。並且，從地段來看，它毗鄰地鐵二號線的湖貝站，步行即可到達深圳繁華的東門商業圈。

　　2013年，湖貝城市更新統籌片區列入了當年的“深圳城市更新單元規劃”。2016年5月，羅湖區人民政府與華潤置地有限公司簽署戰略合作框架協定，湖貝舊村改造啟動。

　　根據華潤方面披露的消息，湖貝片區總投資超過300億元，建成集購物中心、總部辦公、會議展覽、五星級酒店、公園和公寓等現代商業元素融於一體的超大型綜合性商業中心。

　　春節過後，湖貝舊村的拆遷工作正式進入倒計時階段。記者在走訪時見到，一些建築已經被拆除；一幢8層的出租屋樓下張貼著“本樓定於2018年3月31日前各租戶全部搬出本樓，否則2018年4月1日起停水停電”的通知；另一幢相鄰的出租屋貼出的通知則顯示，搬出日期期限為3月15日之前。

　　路邊的居民告訴記者，很多人已經陸續搬走了。菜市場的一位商販則表示，不久後就要回到汕尾老家。

　　舊村拆遷釋放出的大量居住人口，給與其僅一街相隔的湖貝新村帶來了“商機”。從舊村走過東門樂園路海鮮一條街，便是始建於1986年的湖貝新村。

　　新村的一幢出租屋樓下張貼著招租通知：一房一廳1700元/月，兩房一廳2200元/月。但記者詢問了眾多租房服務人員，這些不久前貼出的價格已成為“過去式”，現在的行情為：一房一廳戶型（約20多平方米）的租金約為2500元/月，兩房一廳約為3200元/月，有的甚至高達3800元/月。

　　相比建案，城中村的價格優勢逐漸在縮小。此外，可供參照的是，深圳市2016年度城鎮非私營部門在崗職工年平均工資為89757元，折算為月平均工資約為7480元。

　　湖貝僅是一個縮影，根據公開報導，隨著水貝村、玉龍新村、華富村的舊改推進，周圍片區的房租也出現了明顯上漲。

　　減緩低成本太空的消失

　　根據深圳住建局2016年的一項摸底調查，深圳全市範圍內的城中村多達1782個，居住人口大約700萬。

　　深圳鏈家研究院也在2017年發布的一份報告中指出，八成深圳人都是租房客，其中一半住城中村，一半租客通勤不到30分鐘。

　　該報告還指出，城中村因存量大、出租比例高、租金低廉，頗受深圳租客青睞，甚至許多收入可觀的白領、事業部門職工也會選擇租住。

　　深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉曾撰文指出，大家都認為深圳房價很高，生活消費物價也很高，但如果把佔全市太空50%的城中村算進來，住房、消費等價格就迅速拉低了。試想，一半房屋是區位好、價格低廉的“保障房”，深圳的競爭力能不強嗎？

　　高房價背景下，租賃為“住有所居”提供了新的選擇。但另一方面，低成本太空的逐漸減少，使這一選擇的代價變得昂貴。

　　截至2017年12月31日，歷年深圳市共批準城市更新單元規劃432項，其中2017年度共69項，規劃拆除用地面積共458.40公頃，擬拆除建築規模650萬平方米。

　　一位科技園片區的企業人士表示，城中村支撐著很多高科技公司得以在這一區域生存，如果城中村拆除了，員工都搬到更遠的地方，一些公司或許也要被迫搬走。

　　在漲租的背景下，搬到更遠的地方居住，成為很多租客的選擇。深圳鏈家研究院2月的租賃報告顯示，租客選擇租住區域發生了一定的變化，之前選擇租住南山、福田的租客較多，本月則明顯向關外遷移，使龍崗、龍華兩區的租賃成交佔比擴大。

　　在整體拆除改造之外，深圳市提出，在“十三五”期間通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經品質檢測、消防驗收等程式後，統一租賃經營、規範管理。

　　長租公寓產業服務商合屋創始人羅鳳鳴告訴21世紀經濟報導記者，改造一定程度上會提高租金，要求租客有更高的支付能力。如何在產品形態上更加多樣化，兼顧到低支付能力人群，這是政府、資本應該要考慮的事情。

　　有租客由此提出，希望深圳盡快完善公租市場。

　　政府層面也在進行積極的探索。2017年12月，深圳市屬國企深業集團發布全市首個開發商成規模改造成功的城中村公寓，504套煥然一新的房源，在福田區政府的補貼下，以75元/平方米向符合條件的企業人才出租，相比之下，附近的租金水準大約為100元/平方米。

　　3月26日，深圳頒布棚改新政的征求意見稿，其中提出，棚戶區改造項目在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上，其住宅部分除用於搬遷安置住房外，應當全部用作人才住房和保障性住房，以租為主，租售並舉，統一由人才住房專營機構運營管理。

　　李宇嘉告訴21世紀經濟報導記者，新政將加大棚改的範圍和力度，大量的住房進入到租賃體系，這是對衝租金成本上漲的一個重要手段。此外，政府也在製訂租賃管理辦法，未來會加強引導和管制。

責任編輯：陳永樂