從19年年初到現在，樓市貌似傳來了很多利好消息，調控放鬆，房貸利率上浮比例下調，深圳8000萬公寓開盤就秒光，部分城市又開始進入搶房模式等等。一時間，樓市回暖的消息又被推上風口浪尖？很多粉絲們又開始緊張起來了。
今天，我們就來帶大家破除樓市當前迷霧，直探本質，看清楚樓市回暖還是下跌，當前又應該如何買房。
樓市回暖？還是乍暖還寒？
大家應該都知道李清照的那首詞《聲聲慢》吧？“尋尋覓覓，冷冷清清，淒淒慘慘戚戚。乍暖還寒時候，最難將息。”所謂的乍暖還寒，尤其指的就是現在這個時節，春季。
氣溫剛有點暖和、又變冷了。那麽當前的樓市是真的變暖了，還是暖是暖了，很快又要冷回去呢？
1.所謂“樓市回暖”，到底發生了什麽？
所謂樓市回暖，也不是空穴來風，因為近期也存在一波又一波的回暖信號。
首先就是各地的調控放鬆。從去年12月菏澤取消限售開始，越來越多城市跟進樓市鬆綁，有取消限價的，有取消限售的，也有取消限購的和放寬落戶的。所謂是八仙過海，各自鬆綁呀。
這些城市包括廣州、北京、南京、杭州、太原、大連、阜陽、常州等，全面覆蓋一二三四線城市。到今年2月為止，全國已經有21個城市的樓市進行的調控放鬆。
其次，房貸利率上浮在下降。到去年12月，連續23個月的房貸利率漲勢也終止了。迎來了首次房貸利率下降，1、2月份又接著連續下降。
同時，媒體上還不停有各個樓市的熱點爆點。房價從17年高峰期3萬/㎡被腰斬至1.6萬/㎡的燕郊，房價近3個月連著上漲，而且某建案還傳聞房價一夜漲了7000元/㎡。而深圳華潤瑞府8000萬的公寓，直接一開盤就秒光。南京，驚現3000人看房團，出動60多輛大巴才載完這些人去看房。廣州天河，拍出8.3萬/㎡的樓面價。
“樓市火爆”的信息，一個接一個傳來，樓市波瀾再起，回暖的傳言不絕於耳。難道房價真的又要上漲了？
2.當前樓市真實狀況是什麽？
樓市有沒有真正回暖，房價是不是真的要繼續上漲，不要聽這種局部事件，我們聽數據的聲音。
結合易居研究院數據，18年下半年開始到現在，40個重點城市的新房成交量就整體保持下降趨勢。而二手房方面，10個重點城市的二手房成交量更是從去年6月開始大幅下跌，到2月份環比下降40.9%。
而我們對照其它機構的數據，同樣如此。
結合中指院重點觀測的50座城市，2月份，一線城市成交量環比下降18.1％，二線城市成交量環比下降26.3％，三線城市環比下降18.3％。
再結合克而瑞數據，2月份全國29個重點城市整體成交960萬平方米，環比銳減53%，相比2018年降幅達28%。
而價格方面，根據中指院公布的2月份百城房價指數，2月百城新建住宅平均價格為14724元/平方米，環比上漲0.10%，漲幅收窄0.12個百分點。價格環比下跌的城市數量比1月增加8個，達到39個。
各個機構的數據，不管是成交量，還是房價上，所呈現的都是量價齊跌的情況，又怎麽能談得上樓市回暖。所謂的回暖，只不過是個別城市，個別區域甚至是個別事件給大家製造的假象而已。
當然，咱普通老百姓，偏偏就很喜歡相信這種大事件，永遠都活在事件和渲染匯總，那媒體和售樓中介也就喜歡用這些事件來行銷大家嘍。
我們先不和大家分析進行系統的房價論證，我們就拿這些個案來給大家捎帶說一嘴，讓大家更懂得未來怎麽去看這種事件。
比如，深圳8000萬豪宅秒光，那是因為這個項目的位置就在深圳灣最中心，緊挨著深圳地標春筍，向南望就是深圳灣公園、大海和香港，這種地段能可複製嗎，這種項目放什麽時候都不會難賣。
廣州地塊拍出8.3萬/㎡，但是折合樓面價也就是3.75萬/㎡，這塊地處於國際金融城，是4年來廣州天河唯一出讓的住宅地塊，而且還一線望江，5公里距離的喬鑫匯悅台已經賣15-20萬/㎡了，3.75萬的樓面價很貴嗎？最讓人難以忍受的是這個南京所謂的3000人看房團，只是某平台組織的例行商業活動，年年如此，做了7年都沒火起來，結果在今年火了。
所謂的這些回暖信號，乍一聽感覺是那麽回事。只要深入一點去分析，就像掰開太監內褲一樣：蕩然無存。
此刻樓市有沒有回暖，一些大房企的行為都已經在告訴我們了。不論是泰禾的高傭金推盤“搶收”，還是恆大的全國折扣賣房，亦或是萬科的“收斂聚焦鞏固基本盤”戰略，還有碧桂園開啟大規模裁員，部分部門裁員幅度達50%的動作。你都應該要清楚，談樓市回暖未免過早。
那樓市什麽時候才會回暖，2019年應該如何買房呢？樓市的下半場，我們又應該如何買房才能繼續漲呢？
教你判斷樓市是否要上漲的方法
1.樓市需1-2年的調整期
（1）房價上漲動力不足
整體上這一輪房價上漲從2015啟動，一直到2018年，已經大漲了4年。4年間，全國住房房價平均漲了44%。而如果你在上漲前期買到的是一二線城市或一些熱點三四線城市，挑到好項目，漲幅更高，漲兩倍都有。
同時，國內經濟正面臨下行壓力，GDP增速跌至6.6%，這是20年來從未有過的超低增速。大家要知道，過去我們房價漲得這麽快，離不開國家經濟的飛速發展。而今年，經濟形勢並不是那麽樂觀。
這種形勢下，大家還是覺得房價可以隻漲不跌，永遠暴漲嗎？不可能。一方面是經濟動能不支持房價大漲，另一方面也涉及到樓市周期的規律，這個等一下我會詳細講到。
（2）需求被透支
過去4年，火熱的樓市已經將有購買力的購房需求消耗得七七八八了。
18年下半年雖然樓市轉涼，但樓市成交量仍創歷史新高，銷售面積達到17.1兆平方米。加上樓市成交同樣火熱的前三年，2015-2018年這4年加起來，全國的住宅銷售面積達到了54.3億平。
這是什麽概念呢？按照80㎡一套來算，相當於這4年裡賣了6800萬套房子。中國13.9億人口，平均3.05人/戶，全國也才4.55億戶家庭，也就是說4年時間供應的房子足夠全國15%的家庭換1套新房。如果保持這個趨勢，只需要26年就能全國家庭都可再新增一套新房。
所以你們說，這4年裡，有多少人買了房？下至剛畢業家裡有條件的年輕人，上至90多歲的老人家，都參與買房搖號。不管是因為貪婪還是恐懼，都爭先恐後買了房上了車。韭菜收割了一波又一波。試問，下一波韭菜要什麽時候才能長起來呢？
（3）周期規律決定樓市走勢
經濟的運行有周期有規律，房地產也是如此。前面兩點是從指標面上去分析樓市的走勢，但實際上還有一個更簡單的方法，那就是樓市周期。
中國的房地產市場運行了20年，其實它有著完整的周期規律，不管是上漲周期，還是下跌周期，都在規律之中。我們只需要總結樓市的周期規律，將目前的樓市形勢代入進去，很簡單就能判斷出當前處於什麽周期，房價會上漲還是下跌。
當然，說起來簡單，分析起來就不容易了。詳細的分析過程會在我們的2019房產投資課的第二節《樓市逆轉，2019年抄底還是拋售？》中去為大家講解，在這節課會詳細的帶大家回顧過去20年中國樓市變化，教大家總結出樓市這20年的周期規律和特徵。
大家除了能夠清楚當下房地產所處在一個周期，關鍵掌握這套周期分析方法，對於後期的樓市走勢大家也可以去進行分析判斷。總之針對19年的答案是：2019年樓市將會處於調整周期，樓市仍需調整運行1-2年。
2.部分城市回暖，19年買入機會
雖說2019年樓市整體上是以調整、穩定為主，但一定會有部分城市會存在機會，我們可以抓住這些機會直接買入。這個買入機會，就是樓市低迷轉入房價上漲的時候。
關鍵是，我們怎樣才能判斷樓市從低迷轉入房價上漲呢？的確，這是個難題。但是我想告訴大家，房價上漲是有信號可讀，有規律可循的。接下來，大家要仔細聽好了，我把一些判斷房價是否要上漲的部分方法和乾貨，簡要總結了一些在這裡給大家分享。
房價要上漲，必須要符合以下3大條件。
調控放鬆
調控放鬆的意義，在於把那批原本沒有房票的購房群體提前釋放出來。但大家仔細看現在樓市調控放鬆的具體政策就會發現，雖然好像很多城市調控都在鬆綁，但是沒有觸碰到最根本。
要麽就是放鬆入戶年齡限制，像廣州、海口入戶年齡限制放寬了5歲。要麽減一點稅，像南京二手房交易部分稅費減半，300W的一套房減稅大概能減少8千多，要麽就是取消過時的調控，例如青島的搖號，菏澤的限售，市場都冷了搖號、限售本身就變成個笑話了。
大家會發現，真正有衝擊力的鬆綁政策並沒有出現。大家記得上一輪的調控鬆綁是怎樣的嗎？時間追溯到14年，那一年的調控放鬆可徹底了，除了四大一線城市和三亞，全國其他所有城市全部解除了限購，這才是真正的大動作。而現在的調控放鬆只是局部城市的限購放鬆，而且只是放鬆不是接觸。你看四大一線城市在限購限售這兩大閘門目前完全是紋絲不動。
那什麽時候才是真正的調控放鬆呢？我給大家一個標準：只有當北上廣深4個一線城市哪怕有一個，它的社保年限降低了，比如從5年降為3年，所謂的調控放鬆這一點就完全實現了。
銀行放水
銀行放水是對購房者購買力的提高，讓買房的人貸款更容易，貸款成本更低。
從18年到現在，央行已經連續4次降準放水，一共釋放了2.3兆。但是這一波降準放水，每一次國家都明確規定了不能大水漫灌，明確規定資金要用於支持實體經濟，支持中小微企業的發展，禁止流入樓市。
也就是說，雖然最近央行放水放了很多，但並沒有大規模流入樓市，不足以支撐樓市回暖。那怎樣判斷銀行放水有沒有流入樓市呢？給大家一個判斷標準：若是這些重點城市的首套房貸利息不再上浮，回到基準利率。亦或是央行乾脆直接來一次降息，那麽銀行放水的條件就完全成立。
二手房的成交量連續上漲
成交量上漲是樓市回暖的最直接征兆，所謂量在價先嘛。要判斷樓市當前情況，二手房數據要比一手房數據更真實，更能反應市場的變化。如果一個城市的庫存去化周期在12個月之內，同時它的二手房成交量連續3個月出現明顯的上漲，而且二手房的成交周期連續2個月變短。那麽，基本上可以斷定，這個城市將會迎來一波上漲行情。
一旦你發現樓市出現以上3種情況，請你毫不猶豫，馬上衝進售樓部刷卡。
當然，這只是短期內判斷房價上漲的方法，這對個人的政策敏感和數據收集能力要很強，哪怕我教了你們，並不是每個人都能做到。那能不能針對當前的樓市做一些整體上分析，告訴大家一些大方向，讓大家在大方向之下去進行買房呢？
樓市下半場，如何選到能再翻倍的房產
（1）如何在限購限售之下，在房產稅即將來臨之前投資房產
在這裡我可以很明確地告訴大家，2019限購限售還會繼續放鬆，但一定不會完全解除，對於一些優質的核心城市，限購限售一定是保留的。那麽我們應該如何應對呢？
首先，要提醒大家的是，寧願不買，也不要買那些不限購不限售的低價值城市。但是有價值的城市你看限購，沒有購買名額，限售，好幾年不能賣，這要怎麽搞嗎？大家不要急躁，只要有價值，哪怕限購限售都一定會有方法去買到這個房子。
另一方面，房產稅又出消息了，在上周的會議中消息一出，一時間宣傳房產稅要來的文章和消息鋪天蓋地，傳得到處都是，其實這都是些無良媒體為了吸引大家的眼球和點擊罷了。其實栗委員長隻提了“加緊工作，確保如期完成”，完全沒有提到今年頒布房產稅。
一個稅法的頒布，需要起草草案，然後論證、內部征求意見，一審、二審，最後才是立法開征，怎麽可能今天提立法，今年就這麽快頒布呢？
聽了我們去年跨年演講的粉絲應該知道，對於房產稅的頒布，我的觀點是：2019年房產稅不會頒布，但5年內一定來。
雖然今年肯定不會有房產稅，但房產稅已經是板上釘釘的事情，大家現在就要開始做好防範措施。房產稅會降房價嗎？哪些房子受影響最大？房產稅之下我們應該怎麽做才能避免被它收割？其實所有的問題，都可以歸結成一個核心：如何做好手頭房產的優化。
（2）如何選到優質城市，未來5年還有翻倍機會
想要找到高價值的優質城市，必須通過多維度的對比分析。
在政治層面上，要考慮這個城市是否是核心城市群，是否是城市群的核心城市，是不是省會城市、中心城市。這關係要這個城市能不能得到政府的大力扶持。
在經濟層面上，需要考慮GDP、本外幣存款餘額等因素。GDP是一個城市經濟實力最直接的指標，而本外幣存款餘額也就是存在這個城市的人民幣和外匯的總額，代表了這個城市對資金的吸附能力。一個城市能匯聚多少資金，顯示出這個城市的金融實力和發展潛力。
在人口層面上，需要關注城市的常住人口數量，常住人口佔戶籍人口的比例，近年的人口淨增量。這些指標代表了一個城市對人口的吸引力，而人口帶來的購房需求是對樓市最直接的支撐。
在產業層面上，我們要關注這個城市處於產業鏈的上遊還是下遊，獨角獸企業數量多還是少。處於產業鏈上遊的城市，如金融業老大的上海、科創最強的深圳，具有全國最強的競爭力，從而帶動經濟、人口的聚集上漲。
而獨角獸企業，是指設立時間少於10年估值10億美金以上的企業，它的數量，代表一個城市的創新活力。直接一點，如果這些獨角獸一上市又會產生千百個千萬富翁，你說周邊房價能不漲嗎？
所以，哪怕選擇房產投資的城市，都要進行多方面的因素考量，因為投資一個城市的房產就是投資這個城市的未來，這個城市有未來，那麽你的房產才會繼續翻倍，翻倍了後才能出手。
好，不管是關於2019年的房產趨勢判斷也好，還是關於未來10年的判斷也好。不管是關於當下的這些限購限售政策，還是即將到來的房產稅如何去避免。不管是關於在國內如何選對城市，還是樓市下半年如何去尋找一些房產投資機會，甚至是國外的一些投資機會。
2019年，樓市正式進入下半場，中國經濟增速變慢，人口增長嚴重下滑，城鎮化高潮已過，如何投資房地產還能繼續賺錢並不是一件簡單的事情，搞不好，你上半場掙的錢都會套牢進去。
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