先有菏澤，再有珠海，調控放鬆，房價會不會上漲呢？

菏澤取消限售，珠海降低社保門檻，一年即可買房；這兩個城市在2018年的尾巴上，瞬間成為了焦點。

不過，樓市無小事，成為了熱點之後，都開始支支吾吾，表示檔案尚未下發，正在研究……最後，這解除調控的第一槍，能不能打響呢？房價是漲還是降呢？

為什麽兩個地方能率先放鬆調控？這違背調控精神了嗎？其實，細讀之前的新聞就會發現，某種意義上，部分地區放鬆部分政策，是符合大局精神的。“房住不炒”“保證市場平穩有序”“一城一策”，也就是說，只要地方有滿足這三個條件，就是把四限都取消也沒問題。

菏澤敢這麽乾，主要也是日子不好過。從大的方向講，目前棚改貨幣化結束了，官方解釋，拿到補償的老百姓需要買房，但市場上房源緊缺，即便有人手中有閑余房產，也因限售政策導致無法出售。這就造成無論是新房，還是二手房，都開始有上漲勢頭。

（菏澤新房房價走勢，數據來自安居客）

（菏澤二手房房價走勢，數據來自安居客）

另一方面，前期高杠杆炒房的，由於接下來市場遇冷，很多妄圖短炒的人被套牢於樓市，還要支付高額月供。如果存量積壓過多且不能及時流轉，很容易出現斷供棄房現象，這是誰都不願意看到的現象。

很顯然，菏澤的調控放鬆，不過是在“房住不炒”的大前提下，根據一城一策的精神進行的調整。之所以成為熱點後謹慎，也不過是擔心“人言可畏”，吹熱了市場，背離了政策調整的初衷；如果因為這樣堵死了當地穩定市場的路，那就得不償失了。

有的媒體和開發商，在知道調控放鬆的消息後，忙不迭的開始行銷，某種意義上也是擾亂人心。

之前筆者撰文分析，四限最不應該放開哪一限，那就是限購和限售，因為這會給短炒帶來機會；但如果單一放開限售，在一定條件下，反而會成為穩定房價的利器，比如三四五線城市，這類城市本身就不具備吸金能力，人口也是持續流出的；地產開發指數也是率先下降的，說白了就是沒人蓋新房了。然而，這種情況下一旦出現集中的需求（比如棚改後居民需要買房），就會造成房源不足，供不應求就會帶來房價上漲。此時，放開限售，讓更多房子進入交易市場，反而有平抑房價的作用。

至於認為調控放鬆是開發商的利好，顯然這是把“調控”等同於“降房價”，把“放鬆調控”等同於“漲房價”，過分誇大了調控的作用而忽視了市場的規律。

首先我們要看到，解除限售，僅僅是針對二手房，不是開發商手中的新房；此舉會讓市場上房源越來越多，限購沒有解除則無法帶來更多的購買者；供大於求的情況下，最終只會讓房價穩定，而非一些人鼓吹的上漲。

另外，樓市如今熄火，房住不炒深入人心，此時即便頒布鼓勵政策，也不會一下子點燃人們的購房熱情，相反，在市場下行時，越是鼓勵，就會帶來更多的觀望情緒。

綜上，調控不會全面放鬆，妄圖炒房還是趕緊拋掉幻想。但有一種人可以抓住機會，那就是前期高杠杆囤房太多的人，尤其是把自己的資產布局都擺在三四線城市的人，如果遇到調控放鬆的好事兒，就趕緊出手解套吧。

本文原創，作者劉磊，富比士金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資煉金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。